新房东的麻烦事

Jackie是那种行事说话出奇爽气的人。我第一次与她见面时她还从来没有见过多户式出租房的样子。一个月后，在我的建议下，她眼睛一闭就签下了购买一个有4个独立单元出租房的协议。在对她的勇气可佳赞赏不已的同时，我也不禁深感自己责任重大，千万不能让别人的一腔热情化为满腹怨气。

原来的房东常年在墨西哥居住，房东的一个朋友住在一楼的单元帮忙照顾房子和找租客。这个朋友兼租客本身是一个个性古怪，一身黑袍，满脸穿洞，与狗为伴的高个女人。卖方同意在交房时让她另寻住处。原房东身在千里之外，对租客的要求能敷衍就敷衍，对邻居的抱怨置之不理。在交房前，Jackie通过验房和律师的调查了解到房子的两个问题：第一，由于屋顶常年失修，每到下雨天，雨水就会顺着屋沿和窗户进入室内。这也是二楼和三楼租客抱怨所在。按常理来说，水是木质房最大的敌人，房东应该在第一时间找出原因并及时处理。幸好验房结果显示漏水还没有对屋里的其他地方造成损坏。Jackie安排了roofer在交房的第二天就彻底翻修屋顶。第二个问题，房子后院角落里一颗大树的所有树枝都覆盖在邻居的屋顶上。邻居几次和卖方交涉无果，无奈告到市政府。其实, 对于由谁来承担修理超出地界范围树枝的问题属于民间纠纷，应由邻里协商解决。不在市政府的管理范围之内。但是，由于这个邻居三番五次地抱怨，市政府象征性地出了一个命令，要求房东出于安全隐患将死枝修理一下。但是。。。市政府说，如果专业林业人员能出具报告证明没有死枝的话，那么我们就取消命令。言下之意，你们还是自己解决这事吧，我们也不想在其中搀和。一般来说，对从来没有房产管理经验的人，听到这两个问题，早就泄气打退堂鼓了。我对Jackie说，这些其实都不是什么大事，我们要求卖方在价格上让步，花些钱问题就可以解决了。卖方自知无暇顾及，又急于卖房，同意屋顶和修树两件事总共让价1万2千元。

Jackie立志要做一个好房东。从交房第一天起就马不停蹄地连着一星期到出租房报到，监督roofer和一楼的装修，买装修材料，清理前后院和车库里的垃圾和树叶。我建议Jackie在第一时间与租客见个面，一来自我介绍，互通联系方式，顺便告诉租客以后租金的付款方式。二来，了解一下租客的顾虑，让他们对新房东有个好印象。二楼的租客有两个顾虑：雨天漏水，浴缸下水不畅。漏水的问题在换完屋顶后就自然而然地解决了。Jackie第二天就让楼下的装修师傅化了几分钟的时间解决了浴缸下水不畅的问题。二楼的租客感激不尽，称赞新房东在短短几天内就为他们做了所有原房东几个月都不愿意解决的问题。

做一个好房东，关键是要处理好与租客和邻里的人际关系，并且照顾好房产。在处理人际关系上，要做到公平而且一定要有自己的立场（Fair and Firm) 。中国人在为人处事上比较含蓄，讲究谦让，尽量避免正面交涉。加上语言的障碍，凡事能让就让，能避免正面交涉就尽量写email。北美人没有我们这样的文化底蕴，不懂得含蓄这一套功夫。客气的人认为你很nice，好说话; 不知足的人就会得寸进尺。在北美的文化里，人们更尊重有见解，有立场，敢表达，不害羞的人。在英语里，有一种说法：“if you don’t ask for it, you don’t get it” （你如果不开口要求，你就不会得到）觉得不好意思开口？最坏的结果无非是别人说“不行“罢了。

在处理与邻居关于树枝的纠纷上，我建议Jackie应该坚持这个Fair and Firm的原则。邻居见到Jackie, 觉得比原来的房东好说话多了，几次三番地说，冬天刮大风之前，赶紧把树修理一下吧！只字不提承担一部分费用的问题。按理说，长出墙外的树枝，邻居完全有权力自己动手修理，Jackie没有义务按邻居的要求去做。Jackie找了专业的林业人员评估，结果树上只有低于10%左右是死枝，按照市政府的要求，砍去死枝就没事了。Jackie对邻居说，”如果你愿意出一半的修剪费用，我们就彻底好好修理一下死枝以外的部分，这样, 在未来的10年内你都不需要担心树枝损坏你的屋顶”。 邻居正在考虑提议之中。

”万事开头难“。自己经历了这么多年，对这些出租房管理上的琐碎小事早已习以为常。但是，从Jackie的角度出发，我还真是佩服她不畏挑战的勇气。人只有在成长的过程中设定一个稍稍超出自己”安全“范围的目标，才可能不断地进步。世界上最杰出的攀岩者，是一个身材瘦小，没有发达肌肉的女人。因为，她说，在攀岩的过程中，最重要的是使用你的头脑，和相信自己可以够到那个看似在触摸范围之外的支点的勇气。

时值年底，在放松工作，准备休假的闲暇之余，不忘回顾旧年，展望新年。从今年7月中旬开始，通过《财富周刊》和开设自己的博客, 在与众多投资人的交往过程中，结交到诸如Jackie这样的热血投资人，我感到受益匪浅。希望明年年初，几个计划中的投资项目可以得以顺利实施,  做项目的同时和大家分享投资心得。

也祝Jackie 及各位投资人新年中百尺竿头，更进一步！

装修支出是费用化还是资本化?

投资房产的装修支出到底是费用化还是资本化并不容易判断。装修的结果是否增加房产的市场价值并不是决定支出底是费用化还是资本化的主要因素。CRA判断装修支出的性质主要是从以下几个方面来考虑的：

第一，支出是否可以带来长期收益？费用化的支出通常只能带来短期效应。例如，房屋外墙的油漆。

第二，支出的目的是为了维护还是极大地改善房产的状况。费用化的支出通常只是将房产恢复到原先的状况。例如，更换破损的落水渠。

第三，支出是房产不可分割的一部分，还是可独立的资产？例如，出租房产中的家用电器应该作为资本性项目，而不是费用。电线和水管是房产不可分割的一部分，因此，其维修费用可以费用化。

第四，金额的大小。这一点不能单独作为判断标准，只有在前面3点都无法定性的情况下，才与这一点综合评判。一般情况下，如果支出与房产价值相比，金额可观的话就应该作为资本性支出。

但是，在实际操作上，判断标准并非如此简单明了。很数情况下还需要专业人士的判断。譬如说，投资人在购买投资房产后，常常发现他们在出租之前需要花费一笔不小的资金装修房产。对于投资人来说，将这笔装修费用记入当年的费用可以最大限度地减少当年的应交税收，但是加拿大税务局（CRA) 却简单地将这笔花费看作房产价值的一部分，要求将其资本化。资本化的项目不会直接影响当年的利润，只可能通过摊销的形式在未来若干年内逐渐减少资本化项目的余额，以折旧费用的形式逐年间接减少利润。从实例来看，法庭并非总是赞同CR对于交房后，为首次出租而进行的装修为资本性支出的笼统定论。让我们来看以下这个实例：

第一个实例：纳税人购买了两个投资房产，在出租之前都需要大量的装修工作。第一个房产需要新的窗户，外墙和地毯。第二个房产需要新的橱柜，电器和上下水管。纳税人将装修所花费的2万4千元作为当年的费用入帐。CRA认为大部分的支出为资本性项目。

纳税人上诉的理由包括：

1。交房时，房产处于可居住状态；

2。如果当时房东刊登出租广告的话，房产就会被人租走；

3。装修/修理的主要目的是使房产能够处于更好的运作状态；

4。装修的结果并没有很大程度地改进房产的价值。

法官针对装修时间介于购买之后与出租之前的事实，判决为：“显而易见，这样的支出在正常情况下应该被视为房产价值的一部分。装修后才使房产第一次处于可出租的状况。” 上诉被驳回，法庭不承认房产在装修之前处于可居住状况的陈述，因而认为支出为资本性投入。然而，这个案例却从另一个角度证实了在交房后，为首次出租而进行的装修并不能一概而论地视为资本性支出。这其中值得考虑的因素包括：

- 装修之前的房产已经处于可居住状态。

- 装修的结果是使房产恢复原先破损之前的状况，并没有极大程度地创造了新的资产。

纳税人如果有充足的证据证明以上事实的话，那么就很可能挑战CRA的论断。

再举两个例子以说明装修支出到底是费用化还是资本化的复杂性。

第二个实例：由于10年前的低质量施工，公寓楼的外墙砖开始断裂。纳税人花费了24万进行修理，但是使用的材料是金属支架而不是砖。CRA认为这笔支出极大地增加了房产的价值，因而需要作为资本项目入帐。而法庭判定：这是一项基本的修理费用，并不是为了收取更高的租金收入进行的改善，因此同意纳税人费用化的入帐方式。尽管纳税人没有使用与原来一样的材料，但是法官认为：“纳税人在迫不得已而做出修理的决定时，不可能忽视房屋建筑和技术上的进步而一味地要求形式上的一致。”

第三个实例：纳税人花费了大量资金更换了出租房产歪曲损坏的地面和因地面扭曲而受到损坏的水管，地漏和线路。CRA认为所有的支出都应该记入资本项目。法庭判定更换出租房产破损的地面极大地增加了建筑的价值，其相关支出为资本性项目。然而，由于歪曲的地面而损坏水管，地漏和线路的维修可以作为费用进入当年的利润表。

综上所述，投资人在选择费用化还是资本化的入帐方式前应该收集所有的相关信息，咨询专业人士意见，以及记录下所选入帐方式的理论依据。总之，对于纳税人来说最坏的结果就是被迫与CRA对簿公堂，无论纳税人在法庭上是输是赢，你都可能从此成为CRA的重点审查对象。

独一无二的城市绿洲建筑

在靠近Lawence和Avenue这个多数以富裕犹太人家庭为主的社区里，到处可见的是有近百年历史的，传统的经典豪宅。然而在ColdstreamAve.这条安静且不为人所知的路边却矗立着一幢由天然岩石，实木，人工不锈钢和玻璃巧妙结合的现代建筑。位于西面紧连着的一大片树林将整个建筑完全融入进自然界的和谐中。过往路人，甚至连在此居住了几十年的邻里都不禁驻足而视，暗自疑问：这个建筑是什么时候冒出地面来的？有什么背景的人才可能得到在这片绝无仅有的土地上实现重建？又是出自哪一个知名建筑师之手的？

在50年代早期，一个本地的建筑师买下了一片极其独特，与现在所谓的Kimbark-Coldstream绿地相连的土地。并设计建造了一幢有乡村特色的砖房。建筑师的一家在此居住了40多年。本世纪的初期，建筑师本人过世。孩子离家自立。剩下年龄渐高的建筑师妻子独自居住。过时的建筑风格加上常年失修使得整个建筑显得阴暗破旧(参阅下图）。此时，市政府开始向建筑师的妻子收购大部分的绿地部分，并投入大量资金来保存和加强这片原始绿地的的布局。

2008年，建筑师的妻子以低于市场的价格挂牌出售其具有乡村特色的住宅。虽然周围面积与之相似的土地价格均在100万以上，但是这个独一无二，依绿地而建的投资开发机会却迟迟无人问津。为什么？因为开发商都知道在政府设定的保护绿地边上重建需要与3个不同等级的政府绿地监管部门交涉，限制重重，条文繁重，几乎是不可能任务。

Jake深知这是一个千载难逢的能充分施展自己才能的机会。很多机会的来源不正是因为他人的畏惧而产生的吗？但是，Jake清楚地知道，这样一个项目的实施需要极大的想象力，耐心与完美细致的设计方案。

整个设计很全面地考虑到我们的日常生活与大自然息息相关的因素，充分体现了人与自然的协调发展。建筑物与周围的环境相辅相成，互相映照。建筑的正门面南，西边连接绿地。一楼的厨房和客厅开放式，落地玻璃的设计充分地将眼前的自然美景展现无遗。使人足不出户就能享受春夏秋冬四季轮换的美景。整个建筑在夏天完全被绿荫环抱，冬天极尽所能地吸收自然阳光。再加上使用的高科技绝热外墙，使得建筑冬暖夏凉，暖气空调设备运作及其有限。整个建筑完全在地面之上，使人能从不同高度，多角度地欣赏唯美与出众的自然景观。建筑的整体线条和设计极具现代感。在选材上，既有本地出产的天然岩石和实木，又有现代建筑不可缺少的钢材和玻璃。既提供了与周围环境和谐的视觉效应，又与随风而动的自然之物形成了鲜明对比。

如果说一楼的设计极尽所能地使人敞开胸怀拥抱自然，那么二楼卧室与书房的设计就是注重提供隐密的个人空间。给人一种隐匿于世的世外桃园之感。让人一时忘记了几里之外就是城市的中心所在。正是这样一个考虑周全，高雅无双的建筑设计赢得了政府部门和周围邻里的认同。在这个及其保守，有无数历史的社区通常连最基本的翻修都需要严格审批，Jake与原建筑截然不同的风格和彻底翻建的提议居然得到了批准。如今，当人们置疑Jake当初是否因为收买政府而得到在这片土地上开发的机会，他开玩笑地说：“也许吧！不是用钱，而是以我的才能而已。“

这个独一无二的城市绿洲豪宅建筑现在挂牌要价3百万。周围多私立及公立名校。邻里多家境优越，有社会背景人士。有意者，请与本人联系。

臭虫的故事

无论干哪一行都不可能永远地一帆风顺，房东的日子过得再轻松自如，也难免有一些意想不到的事情发生。

两年前的一天早上，突然收到一封来自一对几个月前刚搬来的小夫妻租客Paul和Sarah的email, 说他们的单元里有臭虫。开始时他们以为只是被蚊子咬了，但后来越来越严重，而且奇痒无比，Sarah身上被咬得到处是肿块，无法睡觉。他们在网上做了很多搜索，确定是臭虫。于是把家里所有的衣服和床褥都彻底洗了一遍，但是毫无改善。他们写email的原因是想知道房东是否可以帮助解决臭虫问题？臭虫？我几乎不敢相信自己的眼睛，这是什么年代啦？在加拿大？这个house一年前上上下下翻修一新。所有的租客包括Paul和Sarah都是整整洁洁的人。怎么可能会有这种只有在几十年前国内又脏又破的农村小旅馆才可能遇上的东西？我立刻到网上读了一堆有关臭虫的文章。发现原来这些年来臭虫在北美的大城市中有卷土重来的势头。臭虫的问题之严重已经影响到纽约等大城市的名牌服装店，五星极酒店，及出租车等等。有些服装店不得不关门重整。臭虫问题在北美的加剧很大原因是因为一些原来对消灭臭虫行之有效的杀虫剂在近年来出于对环境和人体健康的考虑在北美被禁用，以及国际旅客人数的大量增加。臭虫在吸血之前，小到几乎无法被肉眼所识别。他们的繁殖能力惊人，一个雌性臭虫一生可以产卵200至400顆, 蟲卵約於十天後孵化。他们的生存能力惊人，在没有任何吸血源的情况下，可以存活长达一年的时间。更可怕的是，由于几乎无孔不入，他们的蔓延速度惊人，可能会迅速转移到其他单元。我的第一直觉是，事关重大，不可拖延。我立刻打电话找杀虫公司咨询问价。杀虫公司提供一年的保证服务，成功率在90%以上。我立即给Paul和Sarah回了一个email, 说, 事不能迟，杀虫公司第二天就到。鉴于这个房子在过去从来没有出现过臭虫问题，现在也不是追踪臭虫来源的时候，房东和租客各人承担50%的费用吧。Paul一口同意。果然，杀虫后几个月内一切平静。但是，故事远远没有结束。

三个月后，噩梦重现。这一次来电话的是地下室的租客Natalie。Natelie在电话里边哭边说：“我昨天晚上是睡在车里的，我已经没法回家睡觉了。要求赔偿！”我说：“你不要太激动，我会尽快找杀虫公司来检查的。” 于是火速打电话安排日程。多伦多的杀虫公司近年来生意火爆，好说歹说答应在24小时之内上门。这一次我深知臭虫的来源不是Natalie，加上Natalie情绪激动，费用只能全部由我负担。原本以为终于可以喘口气，谁知接下来事情越闹越大。

不是臭虫没有消灭干净，而是Natalie因为臭虫一事挑起了一场租客和房东的事端。Natalie在杀虫的当天将自己卧室里的所有家具全部扔掉，衣服拿去干洗。她从Paul的口中得知3个月前Paul的单元里首次出现了臭虫。于是，她要求我赔偿她扔掉的家具和支付干洗费用, 并指责房东没有在3个月前告知其他租客Paul的单元有臭虫的情况。Natalie同时挑唆Paul向房东要回支付的50%的杀虫费用。原本满意的Paul突然十分强硬地要求补偿。我完全可以花钱买太平。但是，如果房东不能坚持一定的原则，对有些租客一让再让的话，以后更会被人牵着鼻子走。

策略是一对一地和租客解决问题。我首先打电话给市政府的公共卫生部咨询房东的在处理臭虫问题上的义务和责任。一个叫Tom的卫生检疫员非常耐心地解答了我的问题。Tom证实在处理问题的及时性上，我的做法无懈可击。在无法确定臭虫来源的情况下，法庭可以要求房东承担全部费用，即使租客已经答应支付一部分的费用。在未发现臭虫有转移到其他单元的情况下，房东可能在法庭上以保护受染租客隐私的理由辩论。最让我好奇的是，我始终怀疑是Paul将臭虫带进house。否则怎么会在他搬进来几个月内出现问题，他为什么没有在第一时间内要求房东检查？并且很爽快地答应支付一半的费用，难道是他心虚？于是，我决定查个水落石出。在Paul当初填写的租房申请表上有他搬家之前的居住地址，是一个有几百户的公寓大楼。我拿起电话接通了大楼管理员。我劈头盖脑地问：“有人反映你的大楼里有臭虫，请问你作为管理员有没有采取任何措施？”管理员以为我是政府的卫生检疫员，被我问得心惊胆颤，连忙说：“你说的是1408室吧？我们已经采取了所有措施，检查员证实没有臭虫，但是这个租客还在抱怨。。。” 我低头一看Paul的申请表：1408！bingo!我真是聪明绝顶了！我接着详细问了所有关于1408室的所有信息，安慰管理员说，不用担心，我们会调查此事的。接着我发了两封email。给Paul的email里我表示对他违反承诺的表现感到失望，告知他我的调查结果，告诫他我保留要求他支付整个house杀虫费用的权力。在给Natalie的email里，我告诉她我遵循了房东应尽的职责，在杀虫后，没有臭虫重现的情况下，将所有卧室家具扔除是她的个人选择，不是专业杀虫人士给于的建议。因此房东没有任何责任。结果呢？Paul从此闭嘴。对我客客气气。Natalie失去了与房东斗争的伙伴，自知无理，在几个月后提出搬家。一切回复太平。

变废为宝 -- 车库改建项目

Jake早在3年前就对这块隐藏在downtown一个小巷里面，占地7千尺左右的破旧车库引起了兴趣。这里距离Bloor Dufferin 地铁站只有10分钟左右的车距。Bloor和Dufferin最早是意大利移民聚集的地区，后来逐渐被葡萄牙人所占据。这是一个以工薪阶层为主，中等家庭收入人口聚集的地方。车库北面紧靠着的是一所公立学校，周围全部是居民房。这里原来是一个意大利烘烤房送货卡车的维修/停放处。由于原先两个埋在地下的储油箱常年的汽油渗漏，这里已被列为土质污染区 (储油箱已在10年前被移除）。3年前，卖方要价60万，由于无人问津，如今已经跌到28万。Jake和我认为变废为宝的时机已到。这个车库的改建项目将涉及三个重要的环节：土质清理，re-zoning（从原先的商业用地改为居民用地），以及建6个全新的townhouse。

第一个环节为土质清理。土质清理其实并非什么新鲜事。在多伦多downtown Front St.以南的大片土地由于过去大多是工业区，都受到不同程度的污染。如今，downtown高楼林立。当初在建这些高层Condo建筑之前, 建筑商都经历过不同程度的土质清理。车库的卖方提交了一份非常完整和专业的第一期和第二期环境报告。报告里详细讲述了土地的使用历史，污染物的种类，污染的程度，建议的清理方式和可能的清理费用。简单而言，土质清理需要将地表1至3米以下的土全部挖出，抽取地下水，将受污染的土和水运输到专门的场所清理后倾倒。报告估计整个过程的花费大约为25万至30万之间。也就是说，清理后的土地成本在60万以下。每一尺土地的平均价格为85元左右。这个价格在downtown是绝无仅有的。

                                                                                         

第二个环节为re-zoning以改变土地的用途。re-zoning的关键在于政府和周围邻居的支持。我们与周围邻居初步的交往的印象是大家对这块又破又脏的土地早已厌烦。不但影响了周围房产的交易价格，并且让居民们对污染物感到有种说不出的隐患。如今有人愿意出钱改造社区，这样的提议一定会得到学校和居民的大力支持。从政府的角度来看，政府关心的是将商业用途土地改为居民用途土地后，是否会损失工作数量。事实是这里只是一个废旧的修车场，不涉及工作数量减少的问题。我们的提议既解决了社区的环保问题，又树立了变废为宝的典范，政府何乐而不为呢？

第三个环节为建造6个全新的townhouse。我们的策略是高档的外观设计，中高档的选材和中档的售价。每一个townhouse包括地下室的居住面积在2500尺左右，售价65万。与downtown相同面积的condo相比，价格更低，无管理费，两个车位,  相当具有价格优势。

很多投资人热衷于买地建房。到最后发现利润却并不如想象中的理想。其实，无论做什么事情，要想得到超出常人的利润必定要具备一些不同常人的特征。就买地建房来说，有几条途径可以助你成功：

第一：re-zoning或者在调整委员会（Committee of Adjustment）申请政府放宽在房屋建筑上设立的种种限制（例如建筑的高低，宽窄等等）。这个过程快的要半年到9个月，慢的话遥遥无期，还可能申请失败，费时费力。但是一旦申请成功，利润也相当可观。在当今社会里，“双嬴（win-win)"是一个很现实的词汇。也就是说，你希望自己利润最大化的同时，能为那些成全了你的愿望的人（政府和社区）带来些什么呢？如果你能说服大家，你的提议将带动周围地区的房产增值或是经济发展或是解决当地的社会问题（养老，环保，就业等等），那么大家就会愿意助你一臂之力。

第二，在项目的选择上要聪明，做到有新意，有意义。最好是迎合社会主流所关心的主题。在加拿大这样的民主国家里，政治家最关心的是选票。选民关心的是如何解决眼前和未来的问题。例如，环保是一个当今全球所关心的社会问题，也成为政治家们为自己拉选票的筹码。车库改建项目为民意所向，时机再好也没有了。

第三，在建筑设计上要有独到之处。Jake在这方面有过人的天赋。他的建筑给人的感觉就象刊登在杂志上的获奖建筑师的作品。实用，现代，不乏味。更重要的是，我们能做到在标准普通房的建造预算内建成有品味的作品。这与Jake多年来与建筑商建立起来的充分信赖关系，以及我们广泛的供应商渠道密切相关。

在我和Jake的眼里，这个破旧的车库将有一个很美好的明天。我们把这个车库改造的项目比喻成丑小鸭变天鹅的过程。整个项目预计毫时两年。资本投入不大，收益显著。有兴趣的投资人，请尽快与左岸联系。

20%的付出和80%的成效

我的健身教练问了一个问题：“猜猜看，在Goodlife健身俱乐部的所有会员中，百分之多少的人能做到每月到健身房至少两次的？” 每月两次？好像不是很难做到吧？应该有超过50%的人吧？我随口说了一个自认为是比较保守的数字：”60%以上。“健身教练摇摇头：” 大约为20%。” 我瞪大了眼睛，感到难以置信地说：“你说的是每月两次，不是每星期两次？”他认真地点点头，说：“我想说明的是：你能在过去的几个月中坚持每星期2-3次的训练证明了你的意志力和对个人的承诺远远超过了大多数人。甚至可能在所有会员中只有5%的人可以做到你所做到的。一定不要轻易放弃。”

 教练的话对我触动很大，这个数据恰恰反映了一条适用生活中很多现象的80：20规则，这个规则最早的起源是基于一个社会现象：80%的财富为20%的人所拥有，进而得以推广到生活中的其他现象，譬如说，你会与所认识的20%的人保持较平凡的联系，80%的销售利润来源于20%的销售员；一个项目中20%的程序会占去你80%的时间等等。那么，从财富积累的角度来看，你需要付出多大的努力才能成为这属于20%范围之内的人呢 (拥有80%的财富)？答案可能远不如你想象的困难。关键是学会如何将你20%的精力放在能产生80%的成效的事情上。我选择房地产投资就是因为我能做到以极少的精力换取理想的投资回报。

第一，房地产投资收入属于一种惰性收入，因此不需要你每天朝九晚五地定时报到。相反，租客不得不每天努力工作以保证每月能够将其20-50%的收入交给你。很多人花费大量的时间和精力去解析每一个可能引起市场变化的宏观因素，或者读遍所有关于市场预言的报告。可是事实是谁也没有水晶球可以预测市场的变化。为什么不把精力放在研究社区和当地的租金市场上呢？因为不论市场是涨是跌，唯一能保证你乘风破浪，一路航行的是你没有空租率的房产和不拖欠租金, 不招惹是非的好的租客。“时机并不是指适当的时候在适当的地点，而是永远选择在适当的地点。(Timing isn’t about in the right place at the right time;  it’s about being in the right place all the time) ”这一句话运用在房地产投资上，一语双关地说明了选择适当的地点的重要性。

第二，     房地产投资, 尤其是多户式出租房的投资与其他投资不同的地方是, 你可以充分运用贷款的杠杆效应，以少量的投资额来实现资本的快速积累。举个例子，你如果能在未来连续的10年内，每年以1万元的首付买下一个10万元的投资房产（10年总投资为10万元），并且每年能够实现在房产总价值上有5%的回报的话，10年后你就是百万富翁了。

第三，和滚雪球效应相似的是，当投资积累到一定的阶段后，累进利率的作用就能释放出越来越强大的动力和能量。让我第一次对累进利率的力量感到着迷的是小时候听到的这个故事：阿基米德与古希腊国王下棋，国王输了。国王问阿基米德要什么奖赏？阿基米德对国王说：“我只要在棋盘的第一格放一粒米，第二格放两粒，第三格放四粒，以此翻倍，放满整个棋盘就行”。国王以为要不了多少粮食，就随口答应了，结果国王整个粮库的米都不够。有些人感觉我所推行的投资见效不够快，怀疑付出的时间和精力是否值得？我常常鼓励大家把眼光看长远一点，当你的投资房产增加时，你的购买能力和借贷能力也随着增加，更重要的是你关于投资的知识信息和人脉网迅速增加，这些都将成为你日后成功的重要基础。

第四，由于成功的投资需要占用你极有限的时间和精力，因此可以不断复制。某个月的最后一天通常是新老租客交接的日子，对房东来说也可能是最繁忙的一天。上个月的10月31日原本应该就是这样的一天。当老租客打电话高诉我他们已经完成了搬家，把钥匙留在信箱时，我做好了在短短几个小时内将房间清理干净的准备（如果你交给租客的是一个又脏又乱的房子，你怎么能够指望租客尊重你的财产呢？只有房东做出了榜样，才有可能得到回报）。当我看到整个房间一尘不染，散发着清洁剂的香味时（连冰箱和洗手间都是干净如新），我感到的是欣慰。当晚，我给老租客发了一个邮件，感谢他们2年来对房子的精心照料。过了几天，新租客问：“我是不是可以在墙上打几个钉子挂些画？，我是不是可以把旧的百叶窗帘拆下，换上新的窗帘啊？”我说当然可以，凡是能让你感到有家的亲切感的，请自便。这就是我说的租客对房东尊重。

事实是，大多数经受得起时间考验的成功诀窍都异常的简单，并且容易为大多数人所忽略。我的这种投资方式人人都可以做得到，但问题是, 不是每一个人都会去做。为什么呢？因为在机遇背后最大的阻力是恐惧，在恐惧背后真实的原因是未知。

任何一个大成就都是从小事开始的。俗话：千里之行，始于足下。在生活中一些看似不起眼的小事, 只要能做到持之以恒, 就能产生超越平凡的效应。 就象我每周2-3小时的训练计划，在实施上并非高不可攀。其结果呢？对我来说，结果足以超出我的期望值。

投资机会何处寻？-- 10月23日首次投资者招募会有感

10月23日，Jake, Alan和我举办了首次对外的投资项目招募会，也借此机会向投资人介绍我们的团队和投资理念。我在以前的文章中断断续续介绍过Alan和Jake（注：《由高尔夫俱乐部引发的思考》和《选择自己的道路》）。这次到场的投资人有机会与他们当面交流。

 Jake, Alan和我之所以能走到一起合作并开发一些中小型的地产投资项目，不单单是因为我们不约而同的都是地产投资人，或是我们各有各的优势 (Jake的强项在于建筑设计和社交能力，Alan的强项在于广泛的人脉关系和对房地产市场的敏锐嗅觉，我的强项在于坚实的财务背景和分析能力 )。 我们的合作更在于大家有共同的投资理念。首先，在选择投资项目时，我们既不盲目跟风，也不去脱离现实地盲目追求高投资回报率，照Alan的话说，我们更注重的是风险控制，而不是高出常理的利润。在适当的社区里选择适当的投资项目是抗拒市场风险的最有效途径。其次，我们的理想是在达到一定投资利润的前提下，尽量为社区和城市创造更好的环境。一些大的开发商在市政府zoning部门常常对着职员趾高气扬，认为他们都是些没有能力，吃皇粮，与他们故意对着干的小人物。我们在做任何投资提议之前，都会与市政府密切沟通，听取他们所关心的事项和顾虑。采取积极的合作姿态。一位市政府的高级官员曾私地下对我们说，法规是人制定的，任何一条法规制定的同时，都会设有一条绕过法规的路。当你拿出姿态与政府合作时，政府会给你一条出路的可能。最后，在投资项目的选择上，我们强调产品的独特性，和对市场的针对性。我们力求寻找消费者所需求的，却不为竞争对手所关注的市场。例如，Yorkville的项目针对的是为condo自住人提供环境好，安静和有一定隐私的中高档住宅。（此项目将在以下详细讲述），而Dufferin的项目针对的是为工薪阶层社区提供焕然一新，亟待改善的医疗大厦。

在投资项目招募会上，我们详细地介绍了Yorkville的投资项目。Yorkville 西至Avenue, 东至Yonge, 北至Dupont, 南至Bloor St. 拥有多伦多最奢华的住宅，酒店和顶级名牌店。是旅游者和社会名流出入的热门场所。Yorkville投资项目所涉及的地块位置正落于Avenue和Davenport的交界处，占地12,000平方尺 (153*80尺)。

我们的目标是建一个6层高，有50个住宅单元，和地面商铺的condo building。为什么只建一个6层高的condo, 而不是20-30层的高楼大厦以实现利润最大化呢？原因有三个：第一，6层高的建筑与周围建筑的高度相等，有通过审批的先例。第二，高层建筑不符合周边社区的风格和环境，破坏与周围建筑群的协调性，在审批过程中会遭至层层阻挠，费时费钱；第三，政府对中层建筑相当鼓励，因为中层建筑既适当解决了市区住房短缺的问题，又不至于在一夜之间将多伦多变成一个毫无特色的商业城市。在与市政府的初步沟通后，我们有信心这样的投资提议会得到政府的鼎立支持并在最短的时间内完成审批过程。

在房型的设计上，大多数住宅单元的面积将定为800-1200尺左右。为什么要选择这样的设计？这就是我之前提到的市场的针对性。在如今的市场上，当越来越多的开发商开始推出300-400尺的小型户的同时，我们的策略正是与之背道而驰。小型户condo的推出迎合的是一些眼光短浅的投资者, 并且最终，招至一些希望化最少的钱享受新房和有公共设施的租客。condo的问题在于当超过了60%的居民是租客并占据了大楼时（很多大楼的现实正是如此），每一个condo所有人迟早都会为这些租客不那么强的责任心付出代价 (未来的condo管理费将不堪重负)。当一幢高楼为这些小型单元所充斥时，这个大楼从设计方案出台的那一天起就定性了其今后与日递减的的档次。我们800-1200尺的设计正是要将这些低价投机人和租客拒之门外。定位在限量和有选择性的广告方式上。在这个市场上，非常急缺一种真正为condo自住人设计的不过于拥挤的，环境优良的，有足够隐私的中高档小型building。Yorkmille是一个欧洲式的极休闲和小资的社区。其交通和消费都及其便利。在这里买房或者居住的不会是一些大学刚毕业的，仍然喜欢周末party的年轻白领，而更可能是有一定积蓄的，孩子离家自立，退休养老的baby-boomer。这种小型的building为大建筑商所不屑。因而，更显得供应稀缺。

在我们初步的项目投资初稿中，我们尽量谨慎地考虑预期收益和成本。在Yorkville 其他condo售价在每尺1000元的市场下，我们的预期销售价格是按照每尺700元来计算的。我们的计划是, 如果此项目能够得以启动的话，在1年半到2年的时间内完成所有的设计和审批过程，通过我们已有的销售渠道在大楼动工之前以最小的成本消化50个住宅单元，并在接下来1年之内的时间内完成整个工程。

好的投资机会从何而来？投机者是那种把宝完全压在未来房地产市场无限上涨的人，而真正的投资人无论在怎样的市场里都能寻找到风险小并且有利可图的项目。这种寻找机会的能力来源于广泛的信息收集和对市场的准确判断。

总而言之，通过Yorkville项目的筹资会，我们与中国投资人的了解又加深了一些，距离又缩短了一些。

注：如需更多了解Yorkville投资项目的初稿及财务预算，请尽快与我联系。

一个成功投资背后的故事（续）

三个月前，我写了一篇文章《一个成功投资背后的故事》，讲述的是我在4年前买下一幢在Highpark有3个独立单元出租房的曲折故事。现在，这个故事有了一个完整的结尾。当年交房后，我立即将空租的单元进行装修。装修费用总共2万8千，装修尚未完工之前，我找到了全部三个单元的租客。每月租金共4千1百元。四年来，一切运行顺利，租客变更时从未出现过空房期。最重要的是，我始终坚持严格筛选租客的原则，在管理上省心省力。

在通常情况下，按照我买进并持有的原则，一个运行有序的出租房是值得终身拥有的。这一次我决定卖房的原因有两个：

第一，经过我调理后的这个投资物业，在房产情况，租客质量和租金水平上都已经达到其最佳状况。今后能通过改善而提高房产价值的余地已经很有限。

第二，虽然大家都喜欢好的东西，我的乐趣和成就感更在于将丑的东西变成好的东西，或者是把别人望而却步的东西变成让人争先恐后的东西。在这个市场上，我能看到很多人看不到的机会。

卖出租房的关键在于得到租客的理解和支持。这样才能最灵活地和最大程度地让潜在买方看到房产的全部情况。在采取任何行动之前，我决定亲自与租客沟通我的意图。打电话前，我突发奇想：为何不给租客买下这个房产的优先权呢？二楼的一对年轻小夫妻都有不错的职业，男的是电脑工程师，女的是一家上市公司的公关助理。两人搬进来一年后正式举行了婚礼，这里是婚礼当天新郎接新娘的地方，也是他们第一个共同拥有的家。这里对他们来说有一种特殊的意义。小夫妻俩平时常常到附近的酒吧，餐馆闲坐聊天，生活惬意且小资。两人对自己的家有极高的归属感，屋里屋外总是收拾地整整齐齐，一尘不染。当我向Melisa提出他们有买下这个房产的优先权时，她惊讶地叫出声来：“ooh, my God! 这事真是太凑巧了，我和我丈夫上周末还在商量买房的事情呢！我今天中午约他吃午饭，我正好与他详谈此事。”当天下午，Melisa发了一个Email, 约我见面详谈。见面的当天，我准备了所有关于房产的详细情况，包括周围最近售出房价的比较，房产每年的财务报表以及4年前我买房时的验房报告。

在介绍完房产的整体情况和我所知道的历史背景后，话题很自然地转移到卖价上。我直截了当地说：“如果挂牌公开卖的话，估计卖价78万，但既然私卖可以节省地产经纪费，我的底价是76万，双方得益。” 我从心底里非常希望这对年轻人能够在正确地理财方式下安家落户。我对这个社区有深入的了解，我知道自己的开价非常中肯合理。在生意上我的原则是，总是给对方留下赚钱的余地，不能太过贪心。但是并不是所有的人都会珍惜这种姿态。

Melisa说，”由于我们的财力有限，在买房的意见上有很大的分歧。我宁愿选择好社区的破房子，先住上几年后再考虑装修，我丈夫更倾向于牺牲社区的位置，但是选择好一些的房子。看来看去，总觉得看得上眼的房子都是心有余而力不足。我们非常喜爱这个社区，但是知道这里的房价不在我们能够承受的范围之内，我最大的担忧就是我们将无力还债及支付各种费用。”

我说，”如今的高房价给年轻人造成了空前的生活压力，很多人不得不推迟原先的买房计划。最聪明的办法是向你一样，考虑在好社区买一个有多户独立单元的房产，一部分出租，一部分用来自住。以你们的案例来说，76万的房子如果贷款80%，按年利率3.5%来计算，你每月的还贷为2千7百元，平均每月的经营费用为700元左右，一楼和地下室的租金收入为2千6百元，这样你每月的现金支出为800元左右，比你现在1千5百元的租金低了很多；并且，你每年将有大约1万6千元用于贷款本金部分的偿还，5-10年后会是一笔不小的资产；再者，好社区的房产有不错的升值潜力。若干年后，你在财务上会远远胜出那些租房者。”Melisa可能从来没有从这个角度去考虑过问题，觉得我说得很有道理。两人要求给他们几天的时间，到银行做个贷款的初审并仔细考虑一下个人的财力是否可以承担。

一个星期后，两人郑重其事地约我到他们的住处谈判。我知道他们非常认真地看待这个机会，但是也做好了给我一个不合理还价的思想准备。Melisa显得有些紧张，毕竟这对年轻人从来没有想象过一个突如其来的机会让他们距离自己的梦想如此之近。Melisa断断续续地说了一堆话，最后说：“我们把所有的积蓄，可以使用的RRSP和向父母借的钱都算进去，竭尽所能可以承担的价格是74万。。。”这个还价大大出乎我的意料，如果换个印巴人，不论你的开价怎样，早就先坎个10万元了。我暗暗赞赏这对年轻人。我稍做考虑，说，”鉴于双方的诚意，和差距不大的价格，让我们取个中间数字吧，75万！“几分钟后，双方握手成交。整个谈判过程不到15分钟。第二天，我带了一瓶红酒上门，恭喜他们首次购房成功。

纵观4年的投资收益，60万的买价，75万的卖价（平均每年6%的增值），扣除装修费3万元，资本增值12万。由租金偿付的贷款本金8万，支付所有费用和还贷后的现金流3万。净利润共计23万。投资成本为12万的首付和3万元的装修费，共计15万。年平均投资回报率为26%。不要忘记的是，这是一种惰性收入，也就是说，我不需要每天辛苦工作去赚的钱。在找投资机会时，很多投资人过多地看中现金流和眼前收益，期待暴利, 在这个例子里，4年的现金流才3万元，绝对不符合很多人的要求。我的建议总是，眼光放长远一些，把重点放在风险，稳定和可持续性上，5-10年后你会看到不一样的结果。

对个人来说，我更感到高兴的是，我知道，若干年后这对小夫妻会非常庆兴当年买房的决定。