一个成功投资背后的故事（续）

三个月前，我写了一篇文章《一个成功投资背后的故事》，讲述的是我在4年前买下一幢在Highpark有3个独立单元出租房的曲折故事。现在，这个故事有了一个完整的结尾。当年交房后，我立即将空租的单元进行装修。装修费用总共2万8千，装修尚未完工之前，我找到了全部三个单元的租客。每月租金共4千1百元。四年来，一切运行顺利，租客变更时从未出现过空房期。最重要的是，我始终坚持严格筛选租客的原则，在管理上省心省力。

在通常情况下，按照我买进并持有的原则，一个运行有序的出租房是值得终身拥有的。这一次我决定卖房的原因有两个：

第一，经过我调理后的这个投资物业，在房产情况，租客质量和租金水平上都已经达到其最佳状况。今后能通过改善而提高房产价值的余地已经很有限。

第二，虽然大家都喜欢好的东西，我的乐趣和成就感更在于将丑的东西变成好的东西，或者是把别人望而却步的东西变成让人争先恐后的东西。在这个市场上，我能看到很多人看不到的机会。

卖出租房的关键在于得到租客的理解和支持。这样才能最灵活地和最大程度地让潜在买方看到房产的全部情况。在采取任何行动之前，我决定亲自与租客沟通我的意图。打电话前，我突发奇想：为何不给租客买下这个房产的优先权呢？二楼的一对年轻小夫妻都有不错的职业，男的是电脑工程师，女的是一家上市公司的公关助理。两人搬进来一年后正式举行了婚礼，这里是婚礼当天新郎接新娘的地方，也是他们第一个共同拥有的家。这里对他们来说有一种特殊的意义。小夫妻俩平时常常到附近的酒吧，餐馆闲坐聊天，生活惬意且小资。两人对自己的家有极高的归属感，屋里屋外总是收拾地整整齐齐，一尘不染。当我向Melisa提出他们有买下这个房产的优先权时，她惊讶地叫出声来：“ooh, my God! 这事真是太凑巧了，我和我丈夫上周末还在商量买房的事情呢！我今天中午约他吃午饭，我正好与他详谈此事。”当天下午，Melisa发了一个Email, 约我见面详谈。见面的当天，我准备了所有关于房产的详细情况，包括周围最近售出房价的比较，房产每年的财务报表以及4年前我买房时的验房报告。

在介绍完房产的整体情况和我所知道的历史背景后，话题很自然地转移到卖价上。我直截了当地说：“如果挂牌公开卖的话，估计卖价78万，但既然私卖可以节省地产经纪费，我的底价是76万，双方得益。” 我从心底里非常希望这对年轻人能够在正确地理财方式下安家落户。我对这个社区有深入的了解，我知道自己的开价非常中肯合理。在生意上我的原则是，总是给对方留下赚钱的余地，不能太过贪心。但是并不是所有的人都会珍惜这种姿态。

Melisa说，”由于我们的财力有限，在买房的意见上有很大的分歧。我宁愿选择好社区的破房子，先住上几年后再考虑装修，我丈夫更倾向于牺牲社区的位置，但是选择好一些的房子。看来看去，总觉得看得上眼的房子都是心有余而力不足。我们非常喜爱这个社区，但是知道这里的房价不在我们能够承受的范围之内，我最大的担忧就是我们将无力还债及支付各种费用。”

我说，”如今的高房价给年轻人造成了空前的生活压力，很多人不得不推迟原先的买房计划。最聪明的办法是向你一样，考虑在好社区买一个有多户独立单元的房产，一部分出租，一部分用来自住。以你们的案例来说，76万的房子如果贷款80%，按年利率3.5%来计算，你每月的还贷为2千7百元，平均每月的经营费用为700元左右，一楼和地下室的租金收入为2千6百元，这样你每月的现金支出为800元左右，比你现在1千5百元的租金低了很多；并且，你每年将有大约1万6千元用于贷款本金部分的偿还，5-10年后会是一笔不小的资产；再者，好社区的房产有不错的升值潜力。若干年后，你在财务上会远远胜出那些租房者。”Melisa可能从来没有从这个角度去考虑过问题，觉得我说得很有道理。两人要求给他们几天的时间，到银行做个贷款的初审并仔细考虑一下个人的财力是否可以承担。

一个星期后，两人郑重其事地约我到他们的住处谈判。我知道他们非常认真地看待这个机会，但是也做好了给我一个不合理还价的思想准备。Melisa显得有些紧张，毕竟这对年轻人从来没有想象过一个突如其来的机会让他们距离自己的梦想如此之近。Melisa断断续续地说了一堆话，最后说：“我们把所有的积蓄，可以使用的RRSP和向父母借的钱都算进去，竭尽所能可以承担的价格是74万。。。”这个还价大大出乎我的意料，如果换个印巴人，不论你的开价怎样，早就先坎个10万元了。我暗暗赞赏这对年轻人。我稍做考虑，说，”鉴于双方的诚意，和差距不大的价格，让我们取个中间数字吧，75万！“几分钟后，双方握手成交。整个谈判过程不到15分钟。第二天，我带了一瓶红酒上门，恭喜他们首次购房成功。

纵观4年的投资收益，60万的买价，75万的卖价（平均每年6%的增值），扣除装修费3万元，资本增值12万。由租金偿付的贷款本金8万，支付所有费用和还贷后的现金流3万。净利润共计23万。投资成本为12万的首付和3万元的装修费，共计15万。年平均投资回报率为26%。不要忘记的是，这是一种惰性收入，也就是说，我不需要每天辛苦工作去赚的钱。在找投资机会时，很多投资人过多地看中现金流和眼前收益，期待暴利, 在这个例子里，4年的现金流才3万元，绝对不符合很多人的要求。我的建议总是，眼光放长远一些，把重点放在风险，稳定和可持续性上，5-10年后你会看到不一样的结果。

对个人来说，我更感到高兴的是，我知道，若干年后这对小夫妻会非常庆兴当年买房的决定。