怎样找准市场的最佳时机？

怎样找准市场的最佳时机?  这样的讨论你可能已经看得太多了，或者已经等得太久了。在你观望并预测下一个低谷的时候，时间已经悄悄走过。殊不知，时间却是投资最好的朋友。我最大的遗憾是什么？是没有再早十年投资。我最大的优势是什么？是我还年轻，还有很多时间来投资。这正是八年前，当我对地产投资的定义是“显然不适合我，因为我一无所知”时，我遇到的第一个对我在地产投资上有极大引导的人 -- 当时65岁，在多伦多专职高端社区多户居民住宅的投资人Prish第一次见到我说的一句话。我当时一笑了之，很多年后才真正明白这句话的含义。为什么这个世界上最伟大的投资者巴菲特已经年逾80了？因为唯有时间能证明他 “买进并持有” 的一成不变的投资方式是行之有效的。他曾说：“当我买进一个投资后，我如果找一个孤岛睡上十年, 醒来后我一定会惊喜地发现，投资为我带来了令人满意的收益。” 这样的态度其实是置市场的中短期行为视而不见，让时间来证明累进利润的惊人力量。

自住房产的价格的确受市场的影响波动较大。这主要是因为自住房产的购房者常会按照对市场的预计或已经发生的变化而调整买卖房屋的时间，因而出现涨时涌买，跌时冷落的局面。自住房产的购房者在买房过程中添加了很多个人因素，如个人感情，喜好，心理承受能力，从众心理等，因此容易情绪化地作出一些非理智行为, 人为地影响了房地产价格。例如，当自住房产的购房者前三次投标不中时，第4次下offer时就可能会报着非买不可, 势在必得的心态;  或者觉得没有人竞标的房产就一定不是好房产。然而，从中短期的角度来看，自住房产的涨跌只限于一个账面数字而已，第一其缺乏兑现性，第二重置成本也随之涨跌。

在另一方面，投资房产价格却不像自住房产价格那样容易受市场因素的影响。这是因为在投资房产的市场里，大多数的买家都是报有一定投资期望值的投资者。房产的价格基本上是由未来现金流决定的。而未来现金流在很大程度上取决于租金的高低。租金的高低又取决于房产的地点和租房市场的供给，很少受其他市场因素的影响。当经济衰退，或房价上涨时，租金可能涨而不跌，因为更多的租房者无法承担贷款的压力而不得已继续租房住。那么，如果价格下跌怎么办呢？只要租金足够支付所有的经营费用和贷款的偿还，利有租客为你还贷，中短期的价格下跌对你的现金流毫无影响。还贷期满后，房产就完全属于你的啦！

我认为，在任何市场, 任何时候，都存在着投资机会，我这里说的机会与经济，就业，利率几乎没有关系，这种机会多数来源于人为因素，譬如，毫无管理经验的房东把事情搞得一团糟的；夫妻失合，一方逼着卖房的；个人投资失败，需要现金周转的。。。这一些人在种种压力下，卖房心切，自然就为买房者造成了机会。那么这些机会容易找吗？说容易也不容易，它来源于平时的日常积累，包括知识，人脉的积累，和点点滴滴的观察。举一个例子，事情发生在我在上几期中提到过的一个地产投资朋友Alan的身上, 80年代的时候，他以63万的价格买下了一幢位于Spadina和 Bloor的房产，当时同类的房价在80万左右，现在已经超过100万了。他当时几乎每天开车从Spadina经过，有一天注意到路边一个卖方经纪的牌子已经挂了很久了，无人问津，出于好奇，他立刻打电话给卖方经纪询问价格。对方说63万，他几乎从驾驶座上跌了下来，问为什么这么久还未卖掉？对方说，房东是个韩国人，拒绝任何人进去看房。法庭判定他必须把所卖房产收入的一半交给前妻。他当然不愿意合作。Adam想都不想地说，“这个房子我买了！” 于是几天之内，Alan签下买卖房屋协议。韩国人一直拒绝交房，直到法庭判定买卖房屋协议有效，强制韩国人交房。Alan后来了解到，韩国人很多年前回国娶了一个年轻漂亮的妻子，但是，出于嫉妒和不安全感，将妻子几乎软禁在家中，不得私自外出。几年后，妻子生了个儿子，儿子读书时，只允许妻子每天接送儿子上学，否则不得外出。韩国人对妻子始终心怀疑窦，动则打骂。妻子忍无可忍，终于有一次将实情向儿子一个同学的妈妈全盘道出。这个同学的妈妈正是卖方经纪的妻子。他们为韩国女人准备了现金和在纽约一个朋友家的住宿，帮助韩国女人带着儿子出逃。一年后，韩国女人回到加拿大向法庭提出离婚的申请，这才有了韩国人拒绝卖房的故事。被迫交房时，韩国人气急败坏，将屋子里能砸的东西都砸了。装修费共计6万元左右。

80年代的时候正值高房价，高利率的年代，按理说不是投资的好时机。但是，Alan却在这个年代做了好几笔经典交易。有几次正是由于Alan抓住了其它投资者对市场恐慌的心理而带来的机会。我常与许多年长一些的投资者聊天，问他们是如何经历80年代高房价，90年代高利率的过程，一个共同点是，凡是那些好地段的房产在经济最萎糜的时候非但几乎没有出现过空房率，而且几十年来房产的平均年增值率也相当可观。

问题回到本文的中心，怎样找准市场的最佳时机？答案是：“随时随地，机会无时不在”。只要你找准了房产，找准了租客，就能报着“任凭风吹浪打，我自安然自得”的心态看待市场。我的投资模型的三个基本要点是：好的社区，好的租客，灵活多变的融资方式。前两者与市场变化几乎毫无关系，而灵活多变的融资方式虽然与利率的高低紧密相连，但是是可以通过一系列方式来规控其风险的。我会在将来的文章中详细讲述。因此与其做一个市场的预测者或是纯理论家，不如作为市场的积极参与者去寻找这样的投资机会。下一期我会讲述怎样从一些点点滴滴的小事积累实实在在的财富。

Ellen的故事 - 是租还是卖？

Ellen（化名）是我的一个客户。自从她的第一个孩子出生后，就一直想买一个面积稍大一些的房产以取代原来Roncesvalles Village的2千5百尺三卧两卫的半独立房。一年后她终于如愿以偿地买下了一幢在The Beaches的3千尺四卧三卫的全新独立房。买价为96万。

Roncesvalles Village地理位置西至Highpark，冬至Macdonell Avenue，北至Bloor/Dundas, 南至Queen St. 。是一个波兰人后代聚集的社区，人称“小波兰”。近年来因为其便利的交通，完善的社区设施，良好的教育和独具风格的小商铺，为许多家庭型，白领上班族所追崇, 很大程度地推动了这一社区的房产增值。拿Ellen的房产为例，她于7年前以45万的价格买入，期间除了化了几万元重新装修了厨房和洗手间以外，并没有很大的资金投入，银行的最近评估价值为70万，也就是说年增值率超过6.5%。Ellen对这个社区情有独钟，可是理想中的房产在这里估计要120万左右，超出了她目前的承受范围。Ellen关心的是Roncesvalles Village的房产是该卖还是该租？

Ellen有两个选择：

第一，将出售Roncesvalles Village房产的净现金收入36万（70万售价扣除经纪费，律师费，和现有的贷款余额30万）作为新房产的首付，新房产的贷款额为60万(96万减去36万)；

第二，将Roncesvalles Village房产出租并作为抵押，向银行申请第二贷款26万（70万评估价值的80%减去30万的贷款余额）作为新房产的首付。新房产的贷款额为70万 (96万减去26万)。Roncesvalles Village房产的贷款总额为56万（第一贷款30万+第二贷款26万）。  总的房产贷款额为126万。

为解答Ellen的疑问，我首先需要了解她的一些基本情况, 包括Ellen的长期投资目标, 风险承受能力和房产的状况。Ellen和她的先生都有着不错的固定收入，无论选择是租还是卖, 向银行贷款应该没有问题。我问Ellen:"这些年来，你和你先生辛苦工作积累了这些财富 -- 36万的净资产，你打算怎样使用这笔财富？“Ellen说：”我是一个比较保守的人，不喜欢承担任何风险，按我的性格，贷款越少越好。但是我先生就不同，他对我说，如果7年前我们选择的是房产以外的任何一种投资，有什么可以为我们带来类似的回报？我觉得有道理，同意拿这笔钱做房产投资。我们考虑到与其把房子卖了，找新的投资，不如就把这个房产出租。但是，我不清楚，这个投资回报率到底值不值得？还有，毕竟是第一次找租客，很多事情没有把握。“

Roncesvalles Village是我最关注的几个社区之一，我对这里的房价和租金做过很多研究，于是颇为自信地说：”我估计整楼出租的租金可以达到每月3千元，租客自付水电气。这样的话，你一年的租金纯收入为3万6千元，扣除9千元左右的经营费用，净收入为2万7千元。刚好够支付56万贷款一年本金和贷款部分的偿付（按2.2%的利率计算）, 现金流持平。这样既享受了租客帮你还贷，又不会错过这个社区的潜在增值。这种银行贷款属于“良性负债”，你不必为此而不安。”

Ellen显得有些将信将疑，” 每月3千元外加几百元水电费？足够养一个很象样的房产了！为什么有人愿意化3千元租房住，而不自己买房呢？如果租不了3千元，或是几个月都租不出去怎么办？“  我说：” 以你我的思维来想问题3千元租金的确不合逻辑，但是，个人背景和人生阶段不同，就会有不同的需求，按我的经验来看，对这一类租房有需求的人包括因工作调动而临时在多伦多工作的外派人士，因婚姻变动而需要解决中短期住房问题的人，因向往好社区生活，却无法承受房价的人，吃光用光不考虑将来的人。。。当然，在这个水平的租金上，租客数量有限，但是不要忘记，供房也同样有限。市场是存在的。你距离搬家还有3个月充足的时间，我明天为你的房子拍一些照片, 把租房广告登在网上，不要错过收取更高租金收入的可能，我们先要求3千2百元，看看反映如何再说。如果租不出这个价格，再重新评估。” Ellen觉得这个办法不错。一星期后，只有一个人打来电话，听上去没什么诚意。我说如果定价合理的话，在这个社区的租房广告应该会有一定的反映。建议把价格放回3千元。三天后，我告诉Ellen已经有三个家庭约了看房。Ellen与其中一个家庭的成员一见如故，先生在这个社区开餐馆，决定一家四口先在附近租房住，再慢慢买房。对方愿意先签一年的租房协议，并且尽一切可能配合Ellen搬家的日期。

我对这个家庭做了信用和背景调查，结果良好。Ellen甚为满意。我却对Ellen说：“考虑到这个社区极佳的升值潜力，这样的租金回报率的确不错。但是还有一个方案，可以更大程度地提高你的租金回报率，当然也需要付出一定的时间和精力：从我对这个房产的设计结构来推测，我认为有很大可能它的最初设计是两个独立单元。二楼的结构与一楼的几乎完全相似，二楼书房的位置原先很可能是厨房的位置，而被前房东改建的。如果真是这样，你可以亲而易举地在不违反政府的土地规划法律的情况下，将其改回两个独立单元。二楼和三楼作为一个单元，一楼和地下室作为另一个单元。每个单元的租金为每月1800元至2000元之间。租金收入可以从现在的每月3000元提高到4000元。”

Ellen似乎一下子很难接受这么多建议, 犹豫地说：”改建？我对装修一窍不通，听上去好像工程蛮大的。。。况且，虽然我的邻居人不错，但是很爱管闲事，我如果为改建成两个单元的出租房而大兴土木，一定会招来他的不满。”

我说：“其实很简单，只需在二楼做一个厨房，如果水电的位置都在，成本在5千到一万元之内。然后将一楼和二楼单元做一堵墙隔离, 分门进出。我有朋友是市政府房屋标准的检察官，可以帮你确认市政府记录里这个房产是否被列为合法的独立两户。如果合法，你的邻居对改建没有任何发言权。”

事实证明，Ellen的房产可以作为合法独立两户使用。但是, 由于已经找到了理想的租客和对装修的恐惧感，Ellen暂时不考虑改建。按Ellen的话说，她选择了自己深爱深知的房产作为投资的第一步，小试牛刀，等她逐步建立了对投资的信心，并且将来租客变更时，再向我咨询改建事宜。

选择属于自己的道路

国人不论身处何地，对于买房置业总有着不解的情节。但凡有点积蓄的人都会在成家的时候拥有属于自己的房子。然后勤奋工作，努力还贷；手里有些闲钱的，再接再厉继续买，乐此不疲。

传统的投资理论认为房地产投资的缺点是缺乏流动性。而在加拿大，健全的银行体系和较宽松的信贷制度在很大程度上弥补了这一缺陷。无论是自住还是投资地产，房主可以随时向银行提出对房产进行评估的要求。按照个人收入和信用等级，银行一般按房产评估价值的65-80%设定最高贷款总额。HELOC（Home Equity Line of Credit)就是这个最高贷款总额超出房贷余额的部分。在偿还房贷本金的同时，房贷余额减少, HELOC的额度就不断增加。如何巧妙地运用HELOC是我自创的投资模型中使个人净资产迅速增长的核心所在。以我在上期文中提到的Highpark一处的投资地产为例，房屋的买价为60万，银行原始贷款48万（60万的80%）。购房后一个月，也就是装修刚完毕之后, 我拿着签订好的租赁协议，要求银行对此地产进行再评估，结果为68万。转眼间，可使用资本 (HELOC的数额) 增加到6万4千（8万增值部分的80%）。一年后，由租金收入偿还的房贷本金部分为1万5千，因此可使用资金 (HELOC的数额) 增加到7万9千。这笔资本便成为我下一个地产投资首付的主要部分。由此看来，第二个房产投资的资金, 理论上可以实现100%全贷款 （受个人收入，信用等级等因素影响而不等）。这是投资的最高境界，也就是俗话说的“空麻袋背米。” 但是，这个模型在操作上需要具备极其专业的理论知识和准确无误的判断能力。一招走错，打断原本顺畅的资金链，不仅会招致现金流问题，更可能使投资者在几年之内都难以翻身。这样的例子很多，我会在以后慢慢讲来。我还会在以后的文中详细讲述很多读者此刻自然而然会想到的一个问题：如何应对利息上涨？

房地产投资与做实业，打工不同的是，租金收入属于“惰性收入”，也就是说，当一切安置妥档以后（当然包括日常的一些正常维护），房东基本上可以”坐享其成“ ，”以钱生钱“，而做实业，打工的收入通常是“动性收入”，也就是说，收入的多少常取决于个人的付出和努力的多少。当你身体欠佳或者休长假时，事业多少会受到冲击（即使苹果公司的Steven Jobs也无可豁免）。话虽如此，我并非暗示任何有钱投资房地产的人都可以轻轻松松地坐享其成。由于房地产投资具有及其显著的地域性，当地的人文，法律，人脉关系起着至关重要的作用。但是当你掌握了这一行业的诀窍, 走上了地产投资的正路，其投资回报率是其他投资不可比拟的。

很多人为求省事，省心，选择投资Condo的楼花。细算一下，一个50万的Condo楼花，先付15%的首期（7万5千），等到Condo建成，至少也要3-5年的时间。交房前再付10%的购买价格（5万）。从交房入住到产权转让的几个月之间，很多房产商规定只能自住，不能出租或出售，但却要支付占用费（产权转让之前，购房者相当于从开发商手上租房住）。所有这些占用费再加上律师费，土地转让税，总共2万 - 4万左右。卖房时还要扣除几万元的经纪费和律师费。如果决定暂时先租不卖的话，Condo出租的租金回报率一般在2%-3%之间，极少情况下会出现正现金流 （租金收入扣除物业管理费，地税，银行按揭付款）。投资回报率的很大程度取决于从购买楼花到实际产权转让期间房价的涨幅。然而，这种基于对未来地产升值假设的炒卖式投资并不能久持。据估计，多伦多40%-60%的Condo购房者是投资者，由于Condo租房的供给充足, 租金的涨幅远远低于Condo价格在过去几年的涨幅，出租Condo的投资利润正在逐渐减小。当大多数投资者无法实现期待的投资回报率时，就会从Condo市场撤出，造成Condo的价格在未来的上涨空间有限, 甚至可能下滑。

这样的Condo楼花投资无需任何专业知识，无需花费很多精力，当越来越多的人拷贝这种做法，投资汇报率自然就会渐渐降至低于平均水平。然而你如果愿意钻研一些让多数人望而却步的投资领域，并努力掌握这一领域的诀窍，那么你就能得到超越常人的回报。我相信这个道理同样适用与生活上的其它方面。

我的一个朋友 Adam，投资地产30年，在多伦多拥有39处房产，涉及酒店，高楼大厦，多户民宅，rooming house等等。Adam是我患难的时候由Michael介绍认识的地产投资人 (这其中的精彩故事我会在今后的几期中详细讲述) 。Adam原籍牙买加，青年时期决定皈依犹他教。他对我在地产投资领域的帮助，指导和教诲让我受益匪浅。他拥有的rooming house是那些在市中心有政府许可证的合法rooming house, 不是那种没有政府许可证私自改建，被划隔成多户的住宅房。 众所周知，rooming house是你能在多伦多能找到的最廉价的出租房，这类房子的租客通常是一些靠政府救济金生活，生活困难的，甚至有犯罪前科的人。我惊讶地问他为什么去和这一类人打交道。他说：“因为我掌握了两点重要信息：这一类人的命脉 -- 政府救济金; 和政府对这类租房的拨款渠道（政府致力于为更多贫困的人提供廉价住宿而提供鼓励投资者的资金）。我有一个运作十分有效的系统，我用政府的拨款改良住房设施，增加了房产的价值。这些租客不敢对我胡来，否则我有办法暂时中断他的政府救济金。你想象不到这类地产为我带来了多大的收益。” Adam接着说：“你知道犹太人是怎样赚钱的？关键是掌握了只有别人愿意花功夫才能得到的信息。但是他们不会轻易把这些信息与人分享。很多犹太人早期都是靠rooming house发了财的！” 我举这个例子的目的不是建议大家都去投资rooming house, 而是要说明投资应按照个人的不同情况，如可使用资金，可支配时间，期待的投资汇报率等等，选择并钻研出一条适合自己的投资之路。（待续）

一个成功投资背后的故事

巴菲特曾将投资与棒球做比较，与棒球不同的是，在投资选择上你不需要试图击中每一个向你投来的机会。成功的投资不在于出手的次数，更在于出手的时间。2007年9月，我耐心等待的时机终于出现了。就在劳动节长周末的前一天，Highpark一套有三户独立单元的出租房以60万的要价挂牌了。Michael打电话要求在第一可能时机看房。卖方经纪说, 可以，但是。。。他有些犹豫：“你可能看不到所有的楼面，一楼租客拒绝任何人进入。。。” Michael说, 就看能看的吧！于是，约了当晚6点看房。

看房时，卖方经纪到场。卖方经纪Frank是一个50岁左右的台湾人，看上去很文人的样子。是个急性子，说起英语来，更有些语无伦次。Frank建议我们先上二楼，边走边给我介绍房子的情况。房主是一对来自山东的老夫妻，来加拿大20多年了，不懂英语，住得又远，无法照顾房子。Frank与老夫妻相识多年，经不住老夫妻的一再请求，帮他们打理投资。二楼的租客搬走后Frank说服老夫妻把二楼装修一下以吸引买家。两室一厅800尺左右的独立单元，装修得很不错。Michael低声对我说，每户有独立电表，租客自负电费。这一个单元直接找租客入住就是啦！

Frank在前带路，一行人转身从房子的侧门走到地下室，公用洗衣房就在楼梯转角处，另一头是地下室单元的前门。地下室 层高不错，大约有7尺多，光线很暗，隐隐约约看到角落里堆满了杂物。有人出来开了门，怀里抱了一只卷毛狗。一走进屋，就闻到一股浓重的香烟味夹杂着狗尿味。我憋足了一口气在厨房和洗手间快速转了一圈，冲出门外，差点没有当场吐出来。Frank 看出了我的失望，急忙解释说，“租客过两个月就搬，这个一室一厅的单元翻新一下还是不错的。”

我和Michael在房子周围来回转了几圈。独立车道，后院充足的停车场位，离地铁站不到5分钟的路程，3个单元的格局合理有致，互不干扰。。。我俩在附近的Starbucks找了个座位讨论策略。

Michael说，房子的地点无可置疑，正属于我们设定的搜索范围，这个社区的租客质量和数量都有把握。Frank找了这样几个糟糕的租客可能正是他建议房东卖房的原因。

我说，“我想也是。可是，加拿大的法律更保护无产者，包括租客，只有在极有限的情况下房东才可以要求租客搬走。一楼租客两室一厅的单元才付1，200元的租金，显然低于市价，他要是赖着不走，新房东拿他们无能为力。”  

Michael说：“对，但是我们这次时机很好，你想，房东和Frank都铁了心要甩了这个大麻烦，而挂牌的第一天正是长周末的开始，大部分地产经纪和买家都出城度假去了，我们是第一个，也是今天唯一一家看房的。在通常情况下，以这个地点和要价，一定会吸引大批买房者。你如果今天下offer，没有任何竞争。Offer加一个条件。。。空房交接。一般情况下，卖方不会轻易承诺这样的条件，可是，按照Frank和老夫妻的个性与卖房的迫切心，我感觉他们不会冒险不接受你的offer。“

“”可是“，我惊讶于Michael一下子变得这么冲动：”今天下offer？！我连一楼是什么样子都不知道呢？“

”不用担心，你再加一个验房的条件，如果卖方接受了offer,你随时可以以房屋状况不理想的原因退出。凭经验，我感觉房子的基本结构没有大问题，你想，一楼的情况再糟糕，基本装修撑死成本也就2万元，把这个数字考虑进买价就是了。”

“好！”我一下子看清了大局，“今晚下offer！你觉得出什么买价呢？”

Michael不急不忙地说：“我们对这个社区的房价已经跟踪很久，做了很多研究。在这个地段类似的投资地产一般在65万左右。三户总共租金估计每月4千，一年4万8千。扣除1万左右的运营费用（包括天然气，水，地税，保险等），每年净收入3万8千。卖方要价60万，估计3万左右的装修费用。若向银行贷80%的买价，首付12万，加上3万元的装修费，投资回报率（支付利息前收入）超过25% 。在这个地产极具升值潜力的社区非常罕见。我认为卖房的要价合理。原则上，在没有竞争的情况下，你在出价上有往下的弹性，但是，鉴于你有验房和空房交接两个条件，我建议你在价格上尊重卖方的愿望，支付全价，这样一来，卖方觉得你合情合理，颇有诚意。即使对你空房交接的条件感到为难，也愿意尽力而为。”

我沉思许久，心想我为了这样一个投资机会已经观望了一年多，现在正是当机立断的时候。期间我做了很多研究，包括这个地区的租金水平，租客类群，房价走势等等。我曾经拿着租房广告，扮成租客上门看房，然后一周后打电话询问房东是否还有租房，让我惊讶的是，每每有一些装修得体，价格合理的租房一转眼就被租去了。我还常常找机会与当地人聊天，了解他们对周围环境的看法。因此我深知这样的投资可遇不可求。于是拍案而起：”好！今晚下offer出价60万, 要求卖方在明天中午12点之前回复。”

等待的过程最让人焦虑不安。第二天11：50 Frank终于打来电话：卖方接受我们的offer。

几天以后，约了Michael和咖啡，他见面就说：“看来Frank的麻烦比我们想象的大多了！他昨天打电话给我，问你是否有打算将其中的一个或者两个单元留作自用一年以上？这是唯一可以让一楼租客搬家最合法，并没有争议的途径。我个人认为你不会做此打算吧？”

我连连摇头：“no，no，no，我自己有房住，总不至于把自己的房子卖了，举家搬迁，太折腾啦！” ”但是。。。“我灵机一动，感觉聪明地说：”这样好了，你让Frank通知租客我买房是用来自住，60天后租客必须搬家，等他搬走以后，我住不住，他还会搞调查？“

”这一招是万万不行。“Michael从未有过的严肃：”你知道吗？在我30年的地产生涯中，见过形形色色的人。曾有人想用这条房东自住捷径把低租金的租客赶走，以便另收高租金。结果被迫搬家的租客怀疑房东的动机，报告租赁管理会。租赁管理会的调查结果证实房东有欺诈行为，勒令房东把租客请回，按原先的租金收费，并将租客在其他居所支付的高于原先租金的部分，所有搬家费用一并作为罚金交出。从Frank告诉我的关于一楼租客的诸多故事来看，相信我，他们一定会让你为此付出代价！“  ”哦，我只是随便说说而以“我故作轻松地说：”Frank都和你说了些什么事啊？“

”说来话长，有些事我都是闻所未闻。。。“

在接下来的一个小时里，我眼睛一眨不眨地听Michael慢慢道来，深深体会到，买到好的地产只是成功投资的开始，寻找优质的租客才是使地产投资带来源源不断收益的重要途径。

记得Frank在房东老夫妻的苦苦请求下接手管理这套3个单元的投资房？Frank是个忠厚老实，尽心尽责的地产经纪。但是对于物业管理却是毫无经验。他住得远，离投资房开车来回需要两个多小时。几年前，一楼单元需要寻找新的租客。一对中年夫妻来看房，女的没有工作，男的据说是搞装修的。这对夫妻看房时显得彬彬有礼，男的说，我们刚移民到加拿大不久，现在没有很稳定的工作，但是我是一个动手能力很强的人，在给人做装修。我相信情况会越来越好。我们一定会准时支付租金的。

Frank联想到自己三十年前初到加拿大的情行。知道创业之处的不易。又为中年人的诚恳之态打动，动了侧隐之心。中年人接着说，你广告上说租金每月1千4百元，有些超出我们目前力所能及的范围。你看这样行吗？我擅长修理，可以帮你打理一些房子的琐事，诸如冬天铲雪，夏天割草，每周负责垃圾筒的摆放指定地方一类的事情。如果平时有什么小修小补的地方，就包给我好啦！每月付你1千2百元。Frank一想，自己住得远，又不擅长动手，平时正愁没有这样一个能干的人帮忙照顾琐事。每月200元，自己图个省心，利人利己，何乐而不为呢？于是说，我和房东商量以下，应该没有什么问题。

Frank略带抱歉地说，“有些地方需要修理的，在你们搬来以前我会找人完成，譬如说这个门把手需要换的，厨房台面有个角落被撞破需要修补的。。。”中年男人一看，拍拍胸膛，说：“这些都是小事，你不用担心，我以后自己来修理就是啦！”

Frank自信遇到了完满租客，满心欢喜，以为从此一帆风顺。谁知这对租客的入住却是一场噩梦的开始。

开始的几个月一切还算顺利，可是接下来中年男人并没有象他所说的在事业上有任何进展，相反生意越来越少，夫妻俩常常整天呆在家里，小吵天天有，大吵三六九。毫不理会楼上，楼下租客的异议。更糟糕的是，租金也开始一拖再拖，常常欠着几个月的租金。中年男人所有铲雪，割草，修理的承诺再也没有实现过。一个周末的晚上，Frank在雪风暴里开了几个小时的车来铲雪，只因为他收到了市政府颁发的勒令房东清雪的命令。更有无数次，Frank驾车匆匆赶来因为周围邻居抱怨房子周围堆放的垃圾已经到了无可忍受的地步。。。

终于，Frank忍无可忍，当面质问中年男人违反承诺并拖欠租金。中年男人冷冷地扔下一句话：“有本事就去告我!”

Frank无奈，只能采取法律手段。他说服地下室租客做证人证实一楼租客经常性的大吵大闹严重影响到了他人的正常生活起居，再加上铁证如山的证据中年夫妻拖欠租金，Frank认为自己胜券在握。

出庭当天，令人万万没有想到的是，中年男人拿出一堆照片，包括需要更换的门把手，残缺的厨房台面和其他一些需要修理的地方（记得吗，Frank当初承诺在中年夫妻搬进来以前全部修补好，中年男人一拍胸脯说不用麻烦，我会修理这一切的），更拿出一盘录有地下室租客的卷毛狗狂叫的录音带（据地下室租客回忆，在出庭前几天，中年女人曾到她家门口用脚猛踢门，她的狗才对门狂叫），中年男人当庭反咬Frank将租客的合理要求置之不理，对出租房管理不善，招致邻里投诉；又指责Frank不负责任地把房子租给任何人，使他们保受其他租客的干扰。。。

Frank当场气绝，情急之下，面红耳赤，有口难辩，嗓门加大，英语也开始结结巴巴。 而中年男人反而是谈吐有理，有备而来。

法庭判定Frank有管理疏忽的责任，房东在完成所有承诺的修理之后，租客再支付所欠租金。

中年男人赢得了法庭允许暂时不需支付欠款的判决，洋洋得意，更不把Frank放在眼里，肆意妄然。Frank高血压旧病复发，严重时无法站立。。。

听到此处，我早已是目瞪口呆。不用说Frank, 谁又能料到如此高明的“恶人先告状？” 我说，“Frank真是难得的好人, 但是太天真了, 当初如果把所有中年男人的承诺写进租赁协议，就不会是这样的结果了。那么，他有什么办法让这对租客搬家呢？”

Michael说，“这正是Frank打电话给我的原因，想听听我有什么办法。” 我屏息静听。 “中年男人是个好吃懒做的无赖。他认定了Frank人善可欺的个性，为所欲为。Frank若与他来硬的，一来他不怕，二来，Frank做不来。我建议Frank还是来软的。告诉中年男人，现房东愿意与你了解旧帐，免去你2个月的租金欠款。但条件是在终止租赁关系协议书上签字。中年男人不蠢，衡量一下新房东可能不会象Frank这样被他随意左右，还不如拿了这笔钱去找下一个象Frank一样的受害者？对于Frank和老夫妻来说，2千4百元解决问题也是大有所值“

事实证明，Frank化了三个半月的时间，免去了中年夫妻三个月的租金才最终让他们在终止租赁关系协议书上签了字。

交接前一个星期是中年夫妻约定搬家的一天，也是我安排验房并第一次看到一楼单元的一天。验房的结果证实房屋结构很好，在未来的多年内不需要大修理。可建议的仅限于装饰性的翻修。

第二天，我在免除买房条件的文件上签字。买卖房屋合同正式生效。一周后交房时，我早已安排好的装修队如期开工。

后记：装修费用共2万8千，装修尚未完工之前，我已经在Michael的帮助下找到了全部三个单元的租客。每月租金共4千1百元。最重要的是，所有的租客都是经过严格挑选的有极好信用积分的白领阶层。四年来，一切运行顺利，租客变更时从未出现过空房期。由于2007年之后，贷款利息一路下滑，原本25年的还贷期在经历4年后只剩下了10年左右。