臭虫的故事

无论干哪一行都不可能永远地一帆风顺，房东的日子过得再轻松自如，也难免有一些意想不到的事情发生。

两年前的一天早上，突然收到一封来自一对几个月前刚搬来的小夫妻租客Paul和Sarah的email, 说他们的单元里有臭虫。开始时他们以为只是被蚊子咬了，但后来越来越严重，而且奇痒无比，Sarah身上被咬得到处是肿块，无法睡觉。他们在网上做了很多搜索，确定是臭虫。于是把家里所有的衣服和床褥都彻底洗了一遍，但是毫无改善。他们写email的原因是想知道房东是否可以帮助解决臭虫问题？臭虫？我几乎不敢相信自己的眼睛，这是什么年代啦？在加拿大？这个house一年前上上下下翻修一新。所有的租客包括Paul和Sarah都是整整洁洁的人。怎么可能会有这种只有在几十年前国内又脏又破的农村小旅馆才可能遇上的东西？我立刻到网上读了一堆有关臭虫的文章。发现原来这些年来臭虫在北美的大城市中有卷土重来的势头。臭虫的问题之严重已经影响到纽约等大城市的名牌服装店，五星极酒店，及出租车等等。有些服装店不得不关门重整。臭虫问题在北美的加剧很大原因是因为一些原来对消灭臭虫行之有效的杀虫剂在近年来出于对环境和人体健康的考虑在北美被禁用，以及国际旅客人数的大量增加。臭虫在吸血之前，小到几乎无法被肉眼所识别。他们的繁殖能力惊人，一个雌性臭虫一生可以产卵200至400顆, 蟲卵約於十天後孵化。他们的生存能力惊人，在没有任何吸血源的情况下，可以存活长达一年的时间。更可怕的是，由于几乎无孔不入，他们的蔓延速度惊人，可能会迅速转移到其他单元。我的第一直觉是，事关重大，不可拖延。我立刻打电话找杀虫公司咨询问价。杀虫公司提供一年的保证服务，成功率在90%以上。我立即给Paul和Sarah回了一个email, 说, 事不能迟，杀虫公司第二天就到。鉴于这个房子在过去从来没有出现过臭虫问题，现在也不是追踪臭虫来源的时候，房东和租客各人承担50%的费用吧。Paul一口同意。果然，杀虫后几个月内一切平静。但是，故事远远没有结束。

三个月后，噩梦重现。这一次来电话的是地下室的租客Natalie。Natelie在电话里边哭边说：“我昨天晚上是睡在车里的，我已经没法回家睡觉了。要求赔偿！”我说：“你不要太激动，我会尽快找杀虫公司来检查的。” 于是火速打电话安排日程。多伦多的杀虫公司近年来生意火爆，好说歹说答应在24小时之内上门。这一次我深知臭虫的来源不是Natalie，加上Natalie情绪激动，费用只能全部由我负担。原本以为终于可以喘口气，谁知接下来事情越闹越大。

不是臭虫没有消灭干净，而是Natalie因为臭虫一事挑起了一场租客和房东的事端。Natalie在杀虫的当天将自己卧室里的所有家具全部扔掉，衣服拿去干洗。她从Paul的口中得知3个月前Paul的单元里首次出现了臭虫。于是，她要求我赔偿她扔掉的家具和支付干洗费用, 并指责房东没有在3个月前告知其他租客Paul的单元有臭虫的情况。Natalie同时挑唆Paul向房东要回支付的50%的杀虫费用。原本满意的Paul突然十分强硬地要求补偿。我完全可以花钱买太平。但是，如果房东不能坚持一定的原则，对有些租客一让再让的话，以后更会被人牵着鼻子走。

策略是一对一地和租客解决问题。我首先打电话给市政府的公共卫生部咨询房东的在处理臭虫问题上的义务和责任。一个叫Tom的卫生检疫员非常耐心地解答了我的问题。Tom证实在处理问题的及时性上，我的做法无懈可击。在无法确定臭虫来源的情况下，法庭可以要求房东承担全部费用，即使租客已经答应支付一部分的费用。在未发现臭虫有转移到其他单元的情况下，房东可能在法庭上以保护受染租客隐私的理由辩论。最让我好奇的是，我始终怀疑是Paul将臭虫带进house。否则怎么会在他搬进来几个月内出现问题，他为什么没有在第一时间内要求房东检查？并且很爽快地答应支付一半的费用，难道是他心虚？于是，我决定查个水落石出。在Paul当初填写的租房申请表上有他搬家之前的居住地址，是一个有几百户的公寓大楼。我拿起电话接通了大楼管理员。我劈头盖脑地问：“有人反映你的大楼里有臭虫，请问你作为管理员有没有采取任何措施？”管理员以为我是政府的卫生检疫员，被我问得心惊胆颤，连忙说：“你说的是1408室吧？我们已经采取了所有措施，检查员证实没有臭虫，但是这个租客还在抱怨。。。” 我低头一看Paul的申请表：1408！bingo!我真是聪明绝顶了！我接着详细问了所有关于1408室的所有信息，安慰管理员说，不用担心，我们会调查此事的。接着我发了两封email。给Paul的email里我表示对他违反承诺的表现感到失望，告知他我的调查结果，告诫他我保留要求他支付整个house杀虫费用的权力。在给Natalie的email里，我告诉她我遵循了房东应尽的职责，在杀虫后，没有臭虫重现的情况下，将所有卧室家具扔除是她的个人选择，不是专业杀虫人士给于的建议。因此房东没有任何责任。结果呢？Paul从此闭嘴。对我客客气气。Natalie失去了与房东斗争的伙伴，自知无理，在几个月后提出搬家。一切回复太平。

变废为宝 -- 车库改建项目

Jake早在3年前就对这块隐藏在downtown一个小巷里面，占地7千尺左右的破旧车库引起了兴趣。这里距离Bloor Dufferin 地铁站只有10分钟左右的车距。Bloor和Dufferin最早是意大利移民聚集的地区，后来逐渐被葡萄牙人所占据。这是一个以工薪阶层为主，中等家庭收入人口聚集的地方。车库北面紧靠着的是一所公立学校，周围全部是居民房。这里原来是一个意大利烘烤房送货卡车的维修/停放处。由于原先两个埋在地下的储油箱常年的汽油渗漏，这里已被列为土质污染区 (储油箱已在10年前被移除）。3年前，卖方要价60万，由于无人问津，如今已经跌到28万。Jake和我认为变废为宝的时机已到。这个车库的改建项目将涉及三个重要的环节：土质清理，re-zoning（从原先的商业用地改为居民用地），以及建6个全新的townhouse。

第一个环节为土质清理。土质清理其实并非什么新鲜事。在多伦多downtown Front St.以南的大片土地由于过去大多是工业区，都受到不同程度的污染。如今，downtown高楼林立。当初在建这些高层Condo建筑之前, 建筑商都经历过不同程度的土质清理。车库的卖方提交了一份非常完整和专业的第一期和第二期环境报告。报告里详细讲述了土地的使用历史，污染物的种类，污染的程度，建议的清理方式和可能的清理费用。简单而言，土质清理需要将地表1至3米以下的土全部挖出，抽取地下水，将受污染的土和水运输到专门的场所清理后倾倒。报告估计整个过程的花费大约为25万至30万之间。也就是说，清理后的土地成本在60万以下。每一尺土地的平均价格为85元左右。这个价格在downtown是绝无仅有的。

                                                                                         

第二个环节为re-zoning以改变土地的用途。re-zoning的关键在于政府和周围邻居的支持。我们与周围邻居初步的交往的印象是大家对这块又破又脏的土地早已厌烦。不但影响了周围房产的交易价格，并且让居民们对污染物感到有种说不出的隐患。如今有人愿意出钱改造社区，这样的提议一定会得到学校和居民的大力支持。从政府的角度来看，政府关心的是将商业用途土地改为居民用途土地后，是否会损失工作数量。事实是这里只是一个废旧的修车场，不涉及工作数量减少的问题。我们的提议既解决了社区的环保问题，又树立了变废为宝的典范，政府何乐而不为呢？

第三个环节为建造6个全新的townhouse。我们的策略是高档的外观设计，中高档的选材和中档的售价。每一个townhouse包括地下室的居住面积在2500尺左右，售价65万。与downtown相同面积的condo相比，价格更低，无管理费，两个车位,  相当具有价格优势。

很多投资人热衷于买地建房。到最后发现利润却并不如想象中的理想。其实，无论做什么事情，要想得到超出常人的利润必定要具备一些不同常人的特征。就买地建房来说，有几条途径可以助你成功：

第一：re-zoning或者在调整委员会（Committee of Adjustment）申请政府放宽在房屋建筑上设立的种种限制（例如建筑的高低，宽窄等等）。这个过程快的要半年到9个月，慢的话遥遥无期，还可能申请失败，费时费力。但是一旦申请成功，利润也相当可观。在当今社会里，“双嬴（win-win)"是一个很现实的词汇。也就是说，你希望自己利润最大化的同时，能为那些成全了你的愿望的人（政府和社区）带来些什么呢？如果你能说服大家，你的提议将带动周围地区的房产增值或是经济发展或是解决当地的社会问题（养老，环保，就业等等），那么大家就会愿意助你一臂之力。

第二，在项目的选择上要聪明，做到有新意，有意义。最好是迎合社会主流所关心的主题。在加拿大这样的民主国家里，政治家最关心的是选票。选民关心的是如何解决眼前和未来的问题。例如，环保是一个当今全球所关心的社会问题，也成为政治家们为自己拉选票的筹码。车库改建项目为民意所向，时机再好也没有了。

第三，在建筑设计上要有独到之处。Jake在这方面有过人的天赋。他的建筑给人的感觉就象刊登在杂志上的获奖建筑师的作品。实用，现代，不乏味。更重要的是，我们能做到在标准普通房的建造预算内建成有品味的作品。这与Jake多年来与建筑商建立起来的充分信赖关系，以及我们广泛的供应商渠道密切相关。

在我和Jake的眼里，这个破旧的车库将有一个很美好的明天。我们把这个车库改造的项目比喻成丑小鸭变天鹅的过程。整个项目预计毫时两年。资本投入不大，收益显著。有兴趣的投资人，请尽快与左岸联系。

20%的付出和80%的成效

我的健身教练问了一个问题：“猜猜看，在Goodlife健身俱乐部的所有会员中，百分之多少的人能做到每月到健身房至少两次的？” 每月两次？好像不是很难做到吧？应该有超过50%的人吧？我随口说了一个自认为是比较保守的数字：”60%以上。“健身教练摇摇头：” 大约为20%。” 我瞪大了眼睛，感到难以置信地说：“你说的是每月两次，不是每星期两次？”他认真地点点头，说：“我想说明的是：你能在过去的几个月中坚持每星期2-3次的训练证明了你的意志力和对个人的承诺远远超过了大多数人。甚至可能在所有会员中只有5%的人可以做到你所做到的。一定不要轻易放弃。”

 教练的话对我触动很大，这个数据恰恰反映了一条适用生活中很多现象的80：20规则，这个规则最早的起源是基于一个社会现象：80%的财富为20%的人所拥有，进而得以推广到生活中的其他现象，譬如说，你会与所认识的20%的人保持较平凡的联系，80%的销售利润来源于20%的销售员；一个项目中20%的程序会占去你80%的时间等等。那么，从财富积累的角度来看，你需要付出多大的努力才能成为这属于20%范围之内的人呢 (拥有80%的财富)？答案可能远不如你想象的困难。关键是学会如何将你20%的精力放在能产生80%的成效的事情上。我选择房地产投资就是因为我能做到以极少的精力换取理想的投资回报。

第一，房地产投资收入属于一种惰性收入，因此不需要你每天朝九晚五地定时报到。相反，租客不得不每天努力工作以保证每月能够将其20-50%的收入交给你。很多人花费大量的时间和精力去解析每一个可能引起市场变化的宏观因素，或者读遍所有关于市场预言的报告。可是事实是谁也没有水晶球可以预测市场的变化。为什么不把精力放在研究社区和当地的租金市场上呢？因为不论市场是涨是跌，唯一能保证你乘风破浪，一路航行的是你没有空租率的房产和不拖欠租金, 不招惹是非的好的租客。“时机并不是指适当的时候在适当的地点，而是永远选择在适当的地点。(Timing isn’t about in the right place at the right time;  it’s about being in the right place all the time) ”这一句话运用在房地产投资上，一语双关地说明了选择适当的地点的重要性。

第二，     房地产投资, 尤其是多户式出租房的投资与其他投资不同的地方是, 你可以充分运用贷款的杠杆效应，以少量的投资额来实现资本的快速积累。举个例子，你如果能在未来连续的10年内，每年以1万元的首付买下一个10万元的投资房产（10年总投资为10万元），并且每年能够实现在房产总价值上有5%的回报的话，10年后你就是百万富翁了。

第三，和滚雪球效应相似的是，当投资积累到一定的阶段后，累进利率的作用就能释放出越来越强大的动力和能量。让我第一次对累进利率的力量感到着迷的是小时候听到的这个故事：阿基米德与古希腊国王下棋，国王输了。国王问阿基米德要什么奖赏？阿基米德对国王说：“我只要在棋盘的第一格放一粒米，第二格放两粒，第三格放四粒，以此翻倍，放满整个棋盘就行”。国王以为要不了多少粮食，就随口答应了，结果国王整个粮库的米都不够。有些人感觉我所推行的投资见效不够快，怀疑付出的时间和精力是否值得？我常常鼓励大家把眼光看长远一点，当你的投资房产增加时，你的购买能力和借贷能力也随着增加，更重要的是你关于投资的知识信息和人脉网迅速增加，这些都将成为你日后成功的重要基础。

第四，由于成功的投资需要占用你极有限的时间和精力，因此可以不断复制。某个月的最后一天通常是新老租客交接的日子，对房东来说也可能是最繁忙的一天。上个月的10月31日原本应该就是这样的一天。当老租客打电话高诉我他们已经完成了搬家，把钥匙留在信箱时，我做好了在短短几个小时内将房间清理干净的准备（如果你交给租客的是一个又脏又乱的房子，你怎么能够指望租客尊重你的财产呢？只有房东做出了榜样，才有可能得到回报）。当我看到整个房间一尘不染，散发着清洁剂的香味时（连冰箱和洗手间都是干净如新），我感到的是欣慰。当晚，我给老租客发了一个邮件，感谢他们2年来对房子的精心照料。过了几天，新租客问：“我是不是可以在墙上打几个钉子挂些画？，我是不是可以把旧的百叶窗帘拆下，换上新的窗帘啊？”我说当然可以，凡是能让你感到有家的亲切感的，请自便。这就是我说的租客对房东尊重。

事实是，大多数经受得起时间考验的成功诀窍都异常的简单，并且容易为大多数人所忽略。我的这种投资方式人人都可以做得到，但问题是, 不是每一个人都会去做。为什么呢？因为在机遇背后最大的阻力是恐惧，在恐惧背后真实的原因是未知。

任何一个大成就都是从小事开始的。俗话：千里之行，始于足下。在生活中一些看似不起眼的小事, 只要能做到持之以恒, 就能产生超越平凡的效应。 就象我每周2-3小时的训练计划，在实施上并非高不可攀。其结果呢？对我来说，结果足以超出我的期望值。