我和邻居的官司（中）- 说谎者的胜利

我有时寻思：Rill对我的敌意缘何而来？为什么房子出租20年后，我一接手就触犯了她的利益？为什么她对我发出的善意的见面邀请不懈答复，出人意料, 并且十分不友善地打电话要挟?  我的房产装修完毕出租以后，银行给出的评估价格比几个月前我买房时高出了10万。这无疑也增加了邻里的房产价值。再者，与原房东不同的是，我从不接受学生租客，进出都是朝九晚五的白领阶层，比Rill的那两户租客都强多了。

原房东太太说：“Rill可以是一个很nice的人，但是她生性多疑，这可能是她一时不能接受你的原因吧。原房东太太举了一个例子说：”Rob家的后院与Rill的后院相连。Rob是我认识的最善良，最热心的人之一。几年前，Rob家一颗大树的树枝长到了Rill的车库顶上，需要修剪。Rob有自己的修树公司，自告奋勇地说他来修。Rill死活不愿意，私底下告诉我，她怀疑Rob为借修树枝的名义，在她的地盘上摔伤，以向她索付巨额赔偿金!”  我只能叹气：买房前即使做足功课 -- 研究社区，房价，租金等等，邻居的脾性如何还是无从得知。

收到市政府的检查通知后，我立刻打电话给负责此案的检察员。他非常耐心并且和善地给我讲解整个程序。他说：你的房产为合法Duplex（两户），在市政府档案里的确有20年前颁发的允许装修地下室的许可证，但是，申请的方案仅限于建洗手间，family room和play room，不包括厨房，也不能用来单独出租。（前房东一定是在验收通过之后，私建厨房开始出租的）。基于以上事实，检察员必须发布一个违款通知（Violation Notice)。消防部门将尽快上门确保房产符合消防安全要求。同时, 我有权到调整委员会COA（Committee of Adjustment) 申请将地下室第三个单元存在的合法化。一旦启动COA程序，违款通知的法律效应就被悬至，对房主说，一切照旧。如果申请在COA败诉，房主仍然可以到安省市政管理会OMB（Ontario Municipal Board）上诉。OMB的判定为终决。如果申请在OMB败诉的话，就必须在判决后的一定时间内将房产恢复到市政府有记载的状况（也就是说拆除地下室的厨房，停止出租，地下室仅限于公共使用面积）。整个申请过程可能历时1-2年。

我的案子为什么一定要到COA去申请？因为修建第三个单元势必会造成与现有房屋建筑标准（building code)的差异 (Variance)：第一：这一地区的房屋建筑标准要求车位为单元数减1，也就是说3个单元必须备有两个车位（现有1个车位，没有增加的可能性）；第二：修建第三个单元会造成居住面积占建筑面积的比例超出房屋建筑标准。到COA的目的就是要对个案申请特殊对待，也就是所谓的Variance Adjustment。COA并不是一个很正式的裁决机构。任何与申请案例有利益关系的人都可以到场表达赞成或是反对的意见。委员会的判决尽量在不得罪多数民众的前提下考虑提议是否可行。

由于事先早有准备，消防检查顺利通过。需要向COA递交的申请材料中包括房屋最新的平面图（floor plan) 和Survey。我找到了建筑师Teresa。凭经验，Teresa认为案子的赢面很大：

第一：这个社区为自住和出租混合区，50%以上的房产都有1个以上的出租单元。第二，在临近的几条街区内，有诸多通过COA程序而被合法化的的出租单元。

第三，地下室的出租单元为前任房主私自修建，并且在20年的出租过程中，并未引起过邻居间的投诉。

在Teresa的帮助下，申请材料很快被送到市政府，只等COA听证会的最后日期。

事有不巧，那一年的2月，我回国处理些家事。刚回国不久，就收到4月份COA将举行听证会的通知。家事尚未办妥，无法在4月脱身,  我只能委托Teresa代为出席。一来，我相信Teresa的能力和经验，二来，与Rill的官司固然重要，但是当时对我来说，家事第一，官司的结果只能顺其自然了。我一再告诫Teresa: 千万不要低估了Rill, 她一定会到场阻挠。。。

让人万万没有想到的是：Rill非但带上了一家三口和她的一名租客（没有任何其他邻居到场），还特地聘请了一名市政规划师（Planner) 到场提供专家意见！规划师出具了一份图文并茂的报告，主要论点是反对社区过于密集，给交通和停车带来压力。规划师的报告和出场费至少5千元，Rill可真是铁了心地要赢这场官司！由于我的缺席，以及Rill的专业队伍，我的申请在COA败诉。Teresa非常不安地给我打来电话，告知结果：”对不起，案子输了，但是我在听证会上势单力薄。Rill的攻击非常泼辣, 一副吵架的架势，太厉害了。她指责你是“slum landlord"（瘪三房东），整个听证会上就是她一个人唱主角。。。。”

如果说我原先对Rill还存有一些同情心的话，那么此时她无耻的谎言让我鄙视。我对租房尽善尽美, 对租客宁缺勿烂的要求在邻里是有目共睹。Rill的恶意诽谤让我痛下决心为原则而战。6月份我回到多伦多后的第一件事就是向安省市政管理会OMB提出上诉，并火速招兵买马。（待续）

我和邻居的官司（上）- 忍让非上策

在我眼里看来，Rill是那种家境优越，自以为是，遭遇中年危机的女人。几年前，当我买下一个环境优美，维多利亚式的3户出租物业时，怎么都没有想到会和Rill做邻居，并共用一个车道。

Rill和丈夫都是欧洲移民的后代，20年前结婚时，Rill的公婆将自己名下的两幢相连的半独立房送给儿子作为结婚礼物。Rill的一家住其中一幢房产，将另外一幢房产出租。Rill的丈夫常年出差在外，她一人照顾孩子，管理租客。在我买房之前，房主是一对50多岁的白人夫妻，住在二楼的单元30年。一楼用来出租。 20年前，房东为了增加出租收入，请人将地下室的北边改装成一室一厅的独立单元，并长期出租。白人夫妻是那种及其客气和谦让的人，与Rill的关系还算不错。

买下房产后，我将整个大楼彻底装修一新。为了搞好和周围邻居的关系，在装修结束后，我请来左右邻居和原房主小聚。Rill也在被邀请之列，但是既没有答复邀请函，也没有出现。有邻居带了红酒以示祝贺。对装修赞不绝口。我遗憾地说：”这是一个很美的社区，但是我们暂且不考虑住在这里。你们不需要担心的是，3户租客都是经过严格挑选的专业人士。一定不会给大家带来任何不便的。” 大家表示可以理解。谈起Rill，大家忍不住八卦一些她的过去。有人说：她有她的不幸，几年前，她被一家商场储物架上的重物砸到头上，当场晕倒。造成她经常性头痛，与商场的官司至今悬而未决。又有人半开玩笑地说：“这可能正是她情绪时涨时落的原因吧！” 我心想：“对Rill还是敬而远之的好。”

但是，有些事情，你越想回避，就越躲不开。一个月后的一天晚上，我正在吃晚餐时，接到Rill的电话。这是我第一次与Rill直接接触。她首先以社区元老的身份自我介绍了一下，接着将我的租客数落了一番：“前几个星期，回收垃圾堆满了车库。”我解释说这是因为租客刚搬完家，处理一些纸盒，以后不会再有这种情况了。Rill说：“你的租客将车倒出车库时，差点撞上了我的车！”我说：你的车没事吧？车道较窄，租客可能需要适应一下。Rill仍然缠着不放，自言自语地抱怨些芝麻小事。我心里暗暗寻思如何应付这个麻烦。没想到，Rill在一番长篇大论后，扔下一句话让我应对不及：“你知道吗？你的地下室单元属于非法出租，我只要打一个电话到市政府，他们就会让你关门！” 我还来不及说话，Rill已经挂线。

Rill 的威胁让我反思。多户房产出租的合法性问题让许多投资人望而却步。尤其是中国人，听到“非法”二字，更是觉得天大的事情。然而对于Rill这样的人，忍让只能招来更肆意地攻击；顺应只能让她将人牵着鼻子走。我决定和Rill拖延时间的同时找到可行的出路。

正是这个时候, 我认识了Alan（读我文章的人应该很熟悉Alan了）。Alan义愤填膺地说：“20年来，她都没有向政府举报，她刚知道这个地下室不合法？让我告诉你这其中真正的原因：种族歧视！“她失去了事事让着她的白人邻居，觉得你不配在她家边上买房！这种事情我见的多了！”（参阅《投资无歧视》一文）。在Alan的帮助下，我多方打听多户式出租物业合法性的问题, 并且找到了市政府规划部门的经理了解情况。

在多伦多七，八十年代的时候，随着市区的日益繁荣和人口增长，市区的住房问题亟待解决。当时的许多早期移民纷纷将自家的地下室改建成可以分门出租的单元，以增加收入。政府采取的是默许的态度。随着社会的进步，安全意识的增加和房屋建筑标准的严格化，早年被改建的出租单元并不完全符合现代的建筑标准。所以只要是没有经过政府审批的，都属于不合法的出租单元。在多伦多市区，90%以上的多户出租物业有一个或一个以上的单元属于这类情况。政府的非官方态度是对于既有的出租单元只要没有人抱怨，一切照旧。关键所在：无论合不合法，安全是首位，必须符合消防标准。这个房产是否符合多户出租的消防标准？暂时不符合，需要一些小改动。大约需要花费几千元。申请租房合法的可能性有多大呢？市政府的官员对我说：”这样来说吧，在过去的几年中，调整委员会（Committee of Adjustment）有许多审批通过的例子。“ 他显然觉得我的案例和他手上正在处理的比较起来不值得一提：”我手上的这个案例正巧和你的属于同一个社区，但是由于过去曾是名人的住宅，属于历史保护房产。这里被人改建成9个单元的出租物业，这个房主的麻烦才大呢！“

另一方面，Rill一如既往地仗势欺人，我的租客说：有一次她的朋友把车在车道上停了几分钟，等她进屋取一样东西，被Rill大骂，说共用车道不是用来停车的地方。我的租客连声道歉，事后，开玩笑地对我说：” She is a Rill （Real) pain in the ass。“

几个月后，Rill又打电话来教育我和我的租客, 并再次威胁打电话到市政府。此时，我早已了解所有的法律程序，并决定不再受人要挟，我心平气和地扔出一句话：”You go ahead“。Rill气急败坏地挂断电话。果然，几个月后，我收到了市政府的检查通知。下周讲述我和Rill打官司的故事。（待续）

养老系列之二：把握你的退休计划

我从30岁之后开始关注养老问题，一是出于职业需要（我给客人提供投资，税收，财务方面的咨询），二是由于我习惯性的超前思维模式。养老问题是一个让我百谈不厌的话题。如何最有效地规划你一生的财富，规避税收，将你创造的财富最大可能地留给后代是养老问题的中心所在。

自从上星期我发表了文章《质疑你的退休计划》以来，引起一部分读者的兴趣。我在文章中对于很多工薪阶层认为是最佳养老来源的RRSP提出了质疑。有读者希望我能举一个实例将RRSP和房产投资收入在将来税收和遗产继承上的区别列举一下。我认为这是一个相当不错的话题。

首先，让我们来比较一下RRSP收入和房产投资收入在你退休时为你带来的税率。假设你在退休时有1百万的RRSP储蓄，每年为你带来6%的利息，股利等现金回报，你每年取出这6万元的回报作为你的退休生活费。假设我在退休时有1百万的投资房产（无贷款），每年产生6%的租金回报率，我每年取出6万元净租金收入作为我的退休生活费。那么，你我的所属的税率相同。

第二，让我们来比较一下过世后，RRSP和房产给生存配偶和继承人所带来的税务。首先我要解释的是，在加拿大不存在遗产税（这是在加拿大投资与在美国投资相比最大的优势所在），生存配偶和继承人不需要对收到的遗产交税。但是，在每个人过世当年，他的遗产监督人需要向税务局填写最后一份税表 – T4011。在这份税表 中，过世人的所有投资，RRSP等都将作为当年的认定处置的资产（deemed disposal)而缴纳相关的税收。也就是说，1百万未提取的RRSP将全部被视为过世人最后一年的收入，计算应交的税收。1百万的投资房产将被视为在最后一年中被过世人按市场价格出售，计算应交的资本增值税。如果说，1百万投资房产的成本是40万（买价加上所有的资本性支出），资本增值60万，计算应交资本增值税的收入为60万的50%，也就是30万，远远低于1百万RRSP收入需要缴纳的税收。投资房产的优势由此可见。过世人的所有资产只有在缴纳完所欠税款后才可以作为遗产分配给继承人。值得一提的是，如果RRSP的指定收益人为生存配偶的话，RRSP的税收可以递延至生存配偶提取RRSP时缴纳或是生存配偶过世时按认定处置计算。对于投资房产，夫妻双方之间共同拥有的房产的默认法律关系为Joint Tenancy (而非Tenancy in Common)，生存配偶将享受同样的税收递延, 即过世方的产权将在不触及税收的情况下自动转入生存配偶的名下，由生存配偶过世时一并计算税收。不幸的是，无论是RRSP还是投资房产，如果受益人是孩子的话，都需要等政府先把税收完了才可以继承。这就是我在以前的文章中提到的 ”nobody can escape death and tax”, 正因为没有人可以逃避死亡和税收，你更需要尽可能地将未来把握在自己的手中。这是所谓的智者规划，愚者逃避。

有读者说，投资房产最大的顾虑是其流动性不如RRSP帐户，在紧急情况下可能难以抽取资金。我在以前的文章中经常提到如何灵活地运用加拿大健全的银行体系和较宽松的信贷制度来增强投资房产的流动性。以下是我写的《谈谈投资房产中涉及的税务问题及投资中的一些奇思异想》一文的摘录:

“假设投资20年后，你的投资房产价值为100万，每月租金净收入为5千元（租金回报率为6%）, 贷款已经由租客为你全部付清，而且正值孩子考上名牌大学或是你考虑退休享受生活的时候，你拿了房产到银行做个25万5年的抵押贷款，按4%的利率计算，每月还贷4千2百元左右, 与税后的租金净收入基本相等，现金流持平。25万的资金足够支付你孩子4年大学的学费，生活费及你个人几年的基本日常开销。更让人兴奋的是：这笔25万的资金是税后金额，不需要支付个人所得税！是的，税后！由于这25万属于个人贷款，不属于收入，因此一分钱的所得税都不用交！5年后，租客已经为你把贷款全部付清，你的孩子开始独立生活，你又恢复了无债之身。如果哪天你想买一辆豪车，或是周游世界两年，或是为孩子结婚送上个婚房的首付，按此程序周而复始，这个100万的投资房产就成为你最坚实的源源不断的黄金宝库！这种理财方式轻松自如，简单可行。

谈到孩子的高等教育，我还有一个更好的主意：将你100万的投资房产抵押向银行再贷款20万（加上原来为孩子付学费和你生活费的25万贷款，共计45万），在你孩子所上大学的附近买一个学区出租房，贷款的年限可为25年，可为30年，只要学区出租房的净租金收入与银行贷款的按揭付款基本持平即可。让你的孩子免费住在其中一个单元里，条件是他将作为这个出租房的管理人负责将其他单元分租出去，签订租赁协议，收取租金，以及日常的一些简单维护。这样，他从18岁起就学会了一种非常积极的理财方式，学会了简单的经营管理，培养了责任心。这种教育学校里学不到，却对他将来的发展大有益处。4年后，当他毕业时，你可以把学区出租房卖了，这其中资本增值的部分和租客为你偿还的贷款部分可能与你4年支付的学费相当。你可以将这笔钱作为孩子的毕业礼物或者是4年管理房产的奖励，相信我，在亲身体会到投资的乐趣与成果后，他很有可能会将这个礼物作为自己原始投资的第一步而开始自己的投资之路。”

谈到养老，我才发现有说不完的话题。本文篇幅有限，下次再聊！

养老系列之一：质疑你的退休计划

每年2月的最后一天，是购买上一年RRSP额度的最后期限。在这之前的几个月里，你会看到这一类的广告和文章铺天盖地。政府在过去的几年中陆续将RRSP的购买上限提高到2011年的22, 450元，并加强各种宣传手段以提高人们的储蓄和养老意识。

我过去也是RRSP的忠实购买者，每年必然买足上一年报税评估所批准的上限。收到退回的几千元的税款，感觉自己理财有方, 自信将未来和退休生活把握在自己的手中。然而，随着时间的推移，我越来越感觉到RRSP其实更象一个陷阱。身边所有的人都告诉你：买RRSP是你的是明智之举，久而久之，你不再置疑。RRSP的供款是可以免税的，收入越高的人，受益越大，但是RRSP的功能只是推迟缴纳税款, 你最终在提取RRSP资金时还是要交税的。有效的RRSP有两个非常重要的前提：第一，你退休后的收入将低于现在打工的收入，因此，你将现在收入的一部分转移到未来，按未来较低的税率交税。第二，你在选择RRSP的投资方向上没有犯下毁灭性的决策错误。第二个前提与个人的运气，经验，时机密切相关。姑且不谈在你退休之前，证券市场可能出现的颠荡起伏对你RRSP回报的重大影响；姑且不谈近年来，RRSP的表现成为很多人不愿多想和多谈的话题的事实。让我们假设在未来的几十年里，RRSP的表现如你所愿。那么就让我们来重新审核一下第一个前提：你退休后的收入将低于现在打工的收入。是吗？为什么你就不能超越这个局限呢？你为什么就如此轻易地接受他人对你生命轨迹的裁决呢？

我们的思维和对很多事物的感性认识在很大程度上受到主流意识的潜移默化。你的人生之路：努力学习，高等教育，优越职位，结婚生子，买房买车，养儿育女，逸享天年,  成为我们心目中完美的中产阶级之梦。因此，人到中年的你努力工作，以一份不错的工资供房供车，供孩子享受最好的教育。等到孩子独立了，房贷还清了，靠多年的积蓄退休养老。在这种思维框架下，你退休后的收入理所当然的将低于现在打工的收入。你认命，并感觉良好得认为自己为着梦想而活。

我要告诉你的是另外一种思维方式：“Dare to Dream（敢于梦想）” 这里的梦想大大超越大多数人苦苦追求的梦想：你的收入将随着年龄的增长而增长。积累的RRSP的资金只会在将来为你带来更高的税率！

我告诉你的不是奇迹，不能改变你前半生需要努力工作，辛苦持家的事实，但是，可以改变的是你对财富和个人局限的重新认识。首先你要理解动性收入和惰性收入的区别。所有凭借体力和脑力工作产生的收入都是动性收入。而靠投资产生的收入是惰性收入。动性收入在你退休时自然就不存在了。然而惰性收入不会随着年龄的增长而减少。正确的投资思维是，依靠动性收入积累的财富购买可以创造惰性收入的投资物业。当投资物业积累到一定的程度，惰性收入日益增加时，就可以减少甚至完全脱离对动性收入的依赖。

出租物业就属于这种可以为你带来日益增长的惰性收入的投资。试想你的投资物业的年租金收入为6万元，经营成本1万元。贷款利息每年1万5千元。那么，在投资的早期，你的纳税收入为3万5千元。随着贷款的减少，贷款利息也随之减少，直到为零。假设20年后，贷款完全还清，你的纳税收入将从最初的3万5千元增加到5万元。如果让我来规划你未来的20年的话，你拥有的将是4户，5户甚至更多的投资物业。20年后，一方面孩子自立，你不再享有抚养未成年人，支付学费等而得到的税务优惠；另一方面，投资物业可抵扣的利息支出大大减少，你将来避税都来不及，哪里存在未来税率较低一说?

政府极力鼓励RRSP有其原因，首先，政府自身的养老金体系岌岌可危，加拿大总理哈伯在瑞士世界经济论坛上尝试性地提出加拿大在未来几年内可能推行一系列养老金制度改革的言论（其中包括领取养老金的年龄从65岁提高到67岁）引来国内轩然大波。养老金制度改革举步为艰。聪明人早该从政府的种种举动中看清形势：靠政府不如靠自己。其次，政府的职能不是教你如何成为人上人。政府更关心的是：更少的人沦为低收入人群，从而加重社会福利体系的负担。因此，政府从Average Joe（普通人）的角度出发，告诉你RRSP是你的明智之举，人生之路。

电影《Matrix》中描述的是在未来世界中，为大多数人所坦然接受的现实，实际上是由机器人世界制造出来以安抚和麻醉人类的模拟现实。人类生活在没有痛苦的模拟现实中，失去了其思考和反抗的能力，人体的能量和磁场被机器人世界利用为能量来源。主人公的使命就是让更多的人从幻想的世界重回现实。我写此文的目的就是希望你对生活中一些已坦然接受的现实再多思考一下。

那么，在下一年RRSP季节来临之际，你是否会多一点疑虑？当别人告诉你：20年后你的税率会低于你现在打工时的税率时，你是否会对这样的一概而论提出异议？最重要的是，你是否对自己的将来充满信心，你知道，只有你敢于梦想，才可能超越平凡。

向他人学习 (Learn From Others)

Alan（我在以前文章中多次提到Alan）问我是否有可能帮他在Western就读Business的儿子Ryan介绍一份暑期学生工。我问：”什么样的工作？“心里暗想，他的要求至少是有名望的投资银行。Alan说：”什么都行，办公室里打打杂，至少让他没有假期睡懒觉的理由,  并且他需要赚钱买汽油费。这是我当初允许他开车的前提之一。” 按现在的说法，Ryan是个典型的富二代，老爸却要他打杂工赚零花钱。第一次见到Ryan时，我就对他的朴实和勤奋刮目相看，完全没有我相象中的浮夸和骄傲。他告诉我他的理想是拿到律师执照后，接管父亲的房地产事业。学法律的原因是以后父亲不需要再支付昂贵的律师费，不会轻易被人钻法律的控制，试图在父亲身上大捞一把（在北美总是有人想从富人身上捞到一些好处）。Ryan从小学习优异，并且发展全面，游泳有救生员的执照，钢琴通过9级，跆拳道达到黑带，还擅长潜水和各种球类运动，积极参与各种社会活动。我为Alan: “你是怎样把孩子教育得这么成功的？”Alan说：“人生有时候就象杂技演员玩杂耍，需要同时应付3个，4个甚至是更多抛在空中的球，这里的关键是，你如果让孩子在人生的最初阶段就适应这种杂耍，那么这种繁忙的生活自然而然地就成为他的一种生活习惯。和造房子一样，地基是关键。我的孩子在6个月的时候学游泳，开始走路时学溜冰，我从来没有让他们有机会闲下来无所事事。现在，他们就象我一样，闲着很难受。” 我心里暗想：其他象Alan一样成功的人在这个年龄更关心的是如何将投资慢慢兑现，从生意场上渐渐退出，他却还在不断地扩大自己的投资，只是他对投资的要求越来越高，能让他出手的机会已经不多见了。Alan 接着说，”我有一个家规：就是我不能容忍半途而废。我对孩子说，你们不可能喜欢每一项活动，但是你一旦报名了，就必须坚持上完每一节课。等到这个学期结束了，我们再考虑是否继续下去。正是因为我的坚持，即使当初Ryan痛恨跆拳道，他不得已坚持下来，结果越练越喜欢，拿到了黑带。“我不禁佩服Alan对孩子的诱导之术。

我发现在成功的人身上，你总能发现他们与常人不同的思维方式。这种思维方式决定了他们有计划，有原则，有系统的行事方式。中国人的山寨本领已经达到了登峰造极之境，然而如果把精力过多地放在抄袭之上，中国永远都出不了Steven Jobs。

在房地产投资上，很多人希望通过flipping，在极短的时间内赚一笔数目可观的快钱。我见过很多不怎么成功的案例，但是，也有少数及其成功的例子。通过走访open house的方式，我亲眼目睹了一些专业flipping的超人水准。若干年前，我看过一套在小意大利附近，3个单元的半独立房。由于当时我对大翻修还没有经验和信心，迟疑之下被人以69万的价格买走。8个月后，当同一套房子以120万的价格挂牌时，我惊讶不已，赶紧约了看房。此时，房产装修一新，被分割成4个独立单元，并以极高的租金出租。两个星期后，房产以116万的价格卖出。从此以后，我更加留意这些专业flipper的所到之处，学习他们成功的诀窍和装修的风格。去年，市区一幢地皮仅16*100的半独立自住房以39万的价格成交。如此小的门面，很难想象在设计上能有什么发挥的空间。8个月后，在多个offer的竞标下，房产以62万卖出。open house的当天，我在面积不大的屋里转悠了整整45分钟，努力把每一个我以前想象不到的细节记下。卖方在极有限的空间里，十分聪明地改变了原屋的布局，充分运用每一份空间。在很多细节的设计上让我好好地上了一堂课。卖方经纪以为我是十分诚意的买房人，解释说，卖主原来是打算自己住的，因此化了很多功夫在装修上，现在由于个人原因才卖房的。我心里嘀咕：何必编故事呢？我可不是第一次见到卖主的作品了！参阅以下厨房前后的对比照片。实物远比照片更具对比性。对每一个成功的flipping, 我收集的信息包括地点，租金和预计花费的成本，而不是简单地抄袭别人的装修风格。只有把别人的idea完全变成自己的知识时，你才可能在机会面前毫不犹豫。