10月23日，Jake, Alan和我举办了首次对外的投资项目招募会，也借此机会向投资人介绍我们的团队和投资理念。我在以前的文章中断断续续介绍过Alan和Jake（注：《由高尔夫俱乐部引发的思考》和《选择自己的道路》）。这次到场的投资人有机会与他们当面交流。
Jake, Alan和我之所以能走到一起合作并开发一些中小型的地产投资项目，不单单是因为我们不约而同的都是地产投资人，或是我们各有各的优势 (Jake的强项在于建筑设计和社交能力，Alan的强项在于广泛的人脉关系和对房地产市场的敏锐嗅觉，我的强项在于坚实的财务背景和分析能力 )。 我们的合作更在于大家有共同的投资理念。首先，在选择投资项目时，我们既不盲目跟风，也不去脱离现实地盲目追求高投资回报率，照Alan的话说，我们更注重的是风险控制，而不是高出常理的利润。在适当的社区里选择适当的投资项目是抗拒市场风险的最有效途径。其次，我们的理想是在达到一定投资利润的前提下，尽量为社区和城市创造更好的环境。一些大的开发商在市政府zoning部门常常对着职员趾高气扬，认为他们都是些没有能力，吃皇粮，与他们故意对着干的小人物。我们在做任何投资提议之前，都会与市政府密切沟通，听取他们所关心的事项和顾虑。采取积极的合作姿态。一位市政府的高级官员曾私地下对我们说，法规是人制定的，任何一条法规制定的同时，都会设有一条绕过法规的路。当你拿出姿态与政府合作时，政府会给你一条出路的可能。最后，在投资项目的选择上，我们强调产品的独特性，和对市场的针对性。我们力求寻找消费者所需求的，却不为竞争对手所关注的市场。例如，Yorkville的项目针对的是为condo自住人提供环境好，安静和有一定隐私的中高档住宅。（此项目将在以下详细讲述），而Dufferin的项目针对的是为工薪阶层社区提供焕然一新，亟待改善的医疗大厦。
在投资项目招募会上，我们详细地介绍了Yorkville的投资项目。Yorkville 西至Avenue, 东至Yonge, 北至Dupont, 南至Bloor St. 拥有多伦多最奢华的住宅，酒店和顶级名牌店。是旅游者和社会名流出入的热门场所。Yorkville投资项目所涉及的地块位置正落于Avenue和Davenport的交界处，占地12,000平方尺 (153*80尺)。
我们的目标是建一个6层高，有50个住宅单元，和地面商铺的condo building。为什么只建一个6层高的condo, 而不是20-30层的高楼大厦以实现利润最大化呢？原因有三个：第一，6层高的建筑与周围建筑的高度相等，有通过审批的先例。第二，高层建筑不符合周边社区的风格和环境，破坏与周围建筑群的协调性，在审批过程中会遭至层层阻挠，费时费钱；第三，政府对中层建筑相当鼓励，因为中层建筑既适当解决了市区住房短缺的问题，又不至于在一夜之间将多伦多变成一个毫无特色的商业城市。在与市政府的初步沟通后，我们有信心这样的投资提议会得到政府的鼎立支持并在最短的时间内完成审批过程。
在房型的设计上，大多数住宅单元的面积将定为800-1200尺左右。为什么要选择这样的设计？这就是我之前提到的市场的针对性。在如今的市场上，当越来越多的开发商开始推出300-400尺的小型户的同时，我们的策略正是与之背道而驰。小型户condo的推出迎合的是一些眼光短浅的投资者, 并且最终，招至一些希望化最少的钱享受新房和有公共设施的租客。condo的问题在于当超过了60%的居民是租客并占据了大楼时（很多大楼的现实正是如此），每一个condo所有人迟早都会为这些租客不那么强的责任心付出代价 (未来的condo管理费将不堪重负)。当一幢高楼为这些小型单元所充斥时，这个大楼从设计方案出台的那一天起就定性了其今后与日递减的的档次。我们800-1200尺的设计正是要将这些低价投机人和租客拒之门外。定位在限量和有选择性的广告方式上。在这个市场上，非常急缺一种真正为condo自住人设计的不过于拥挤的，环境优良的，有足够隐私的中高档小型building。Yorkmille是一个欧洲式的极休闲和小资的社区。其交通和消费都及其便利。在这里买房或者居住的不会是一些大学刚毕业的，仍然喜欢周末party的年轻白领，而更可能是有一定积蓄的，孩子离家自立，退休养老的baby-boomer。这种小型的building为大建筑商所不屑。因而，更显得供应稀缺。
在我们初步的项目投资初稿中，我们尽量谨慎地考虑预期收益和成本。在Yorkville 其他condo售价在每尺1000元的市场下，我们的预期销售价格是按照每尺700元来计算的。我们的计划是, 如果此项目能够得以启动的话，在1年半到2年的时间内完成所有的设计和审批过程，通过我们已有的销售渠道在大楼动工之前以最小的成本消化50个住宅单元，并在接下来1年之内的时间内完成整个工程。
好的投资机会从何而来？投机者是那种把宝完全压在未来房地产市场无限上涨的人，而真正的投资人无论在怎样的市场里都能寻找到风险小并且有利可图的项目。这种寻找机会的能力来源于广泛的信息收集和对市场的准确判断。
总而言之，通过Yorkville项目的筹资会，我们与中国投资人的了解又加深了一些，距离又缩短了一些。
注：如需更多了解Yorkville投资项目的初稿及财务预算，请尽快与我联系。
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