让理性回归投资

多伦多的九月阳光明媚，气温适宜。房地产市场似乎一下子从夏天庸懒的状态舒醒过来，如火如荼。就我和Michael的投资人参与的几个投资房产的竞标中，一个要价50万的房产收到8个offer, 最终以超出10%的价格成交；一个要价80万的房产收到4个offer, 最终以超出8%的价格成交；一个要价120万的房产收到2个offer, 最终以超出4%的价格成交；一个今年9月之前两次挂牌未能成交的房产，在3天之内以要价无条件卖出；一个我和Michael看过觉得价位太高，不值得推荐给投资人的房产，以超出要价9%的价格成交。我们屡屡被一些勇而无惧，势在必得的竞标者击退。我们决定采取“别人贪婪，我后退”的原则伺机等待。

我们不禁自问：难道讲究租金回报率和现金流的传统投资方式已经进入了恐龙时代？难道投资领域的一些新生力量正在代表未来的趋势？如此长时期的低利率已经使人们对此习以为常，任何一次的利率调节都要叫苦连天。我们这些传统的投资人到底是随大流还是苦苦等待？但是经过仔细观察，我发现这批新生的投资力量其实正是这个高房价，低利率的时代产物。随着房价的上涨，越来越多的年轻人无法承担买房的负担。这种多户式的房产正符合了他们的需求。既然他们无法以个人的力量承受整个房价和贷款，还不如和朋友一起合买分门而住，或是自己住一个单元，将剩下的单元出租以缓解支付贷款的负担。他们其实并不是真正的投资人，而是一种变相的自住房产的购买人。他们其实并不象传统投资人那样懂得租金回报率，而是只要租金收入减去贷款偿付和费用支出后的负现金流不超过原先买房前的租金支出就很满意了。如此想来，他们远不及投资人有深层性。他们寻找的大多是靠近市中心, 装修一新，有现成租金收入的房产。对于投资人来说，这其实是一个商机。如果你能为这些新生力量打造一个省心省力，既能自住又能出租的房产，他们自然会以高价作为回报。举一个例子，一个建筑师在4年前以39万的价格买下了一幢在市中心小意大利的2层半独立房。当时的房产由于受到白蚁的侵蚀让大多数人望而却步。这个建筑师请人将白蚁问题彻底根治，并凭着专业知识，将房产改建成设计非常合理到位的4户出租房。估计他的花费在20万元左右。如今，这个房产在挂牌第一天就以125万的价格被人抢走。4年创造利润60万。

如此说来，传统的投资人需要更具有耐心, 想象力和创造力，才能得到更大的利润。假设时光倒流25年，当时的Queen St.和King St.西街一片萧条。当时的Rose失去了身患癌症的丈夫，以餐厅女招待为生的她独自带着3个年幼的孩子，仅有的财产是丈夫身前买的人寿保险支付的20万赔款。一筹莫展的她此时遇到了投资人Alan, 虽然她对投资一窍不通，但是，对Alan的盲目信任促使她以10万元的价格买下了Queen和Bathurst转角的一处商业房产。之后，Rose接二连三地收购Queen St. 连着几个街口的商业房产。如今的她身价8千万。几年前一个圣诞节的前夕，Rose开了一辆奔驰的两座跑车来到Alan家，说：“这是我送给你的圣诞礼物，实在不知道买什么东西好。” 从Rose的故事来看，你可以说她只是幸运，在适当的时候遇到了适当的人，把钱用在了适当的地方。Rose当时的第一个投资在没有银行贷款的情况下, 每月为她带来几百元的生活费，投资回报率并不诱人。但是，随着Queen St.的日益繁华，Rose的租金不断提高，也为她很快带来了足够的积蓄购买下一个投资。从Rose的故事中我想说明的是，在投资初期，只要选对了地点，在现金流持平或稍有多余的情况下，买进并持有的投资方式的威力会随着时间的推移而迅速积累。这样的机会并不是25年前才有，现在也有，关键在于你是否有眼光去识别。在我移民加拿大11年的过程中，我亲眼目睹并体会到很多社区的迅速发展和转变。譬如说，Ossington 和Christie似乎一夜之间就被许多白领阶层发现并占据。如今这种发展趋势正在向西边逐步扩散。

许多中国的投资人非常迫切地想在地产投资上大干一番，但是由于对当地的人文和法律不够精通而苦于寻找项目。中国在过去的十年的确为许多敢于接受新鲜事物的人创造了巨额利润。有些人把这样的模式搬到加拿大来试用。可是社会不同，机遇不同。市场越完善，暴利机会就越少。市场上一些为华人所熟知的涉及地产的产品大多数为投资condo，农场，土地开发，矿产开发等。凡是读我文章的人都知道我对Condo投资的不屑。我不必在此赘诉。一些土地开发和矿产开发项目据说可以保证一定的投资回报率。但是，这个世界上没有绝对的有保证的事情，这个所谓的保证是建立在未来若干年内城市的扩张或者发现可开采矿产以及开发商不破产的前提下的。这些项目被称为原始资本的投资，在出具可行性实验报告前，银行不愿意插手, 开发商只能到民间集资。就象一个要到险地寻宝的人向路人借钱作为盘缠费，答应找到宝藏的话分给你20%的利润，你分享的是寻宝人的风险，得到的却是设了上限的利润。这些农场投资及开发项目的共同点在于数年或者更长的时间内没有现金流，利润的唯一途径在于未来一个小概率事件的发生。除非你资金雄厚或是有其他风险较低, 有利润分配的投资组合作为平衡，否则这种投资很可能让人落入“壮志未筹身先死”的境地。

话题回到我和Michael耐心等待合适的投资机会，终于，一幢在Highpark4个单元的独立房挂牌了，由于房东常年在墨西哥居住，无暇打理，在租客和房产的管理上都有些疏忽。挂牌的第4天仍无人问津。于是我们果断地下了一个低于要价的offer。周五验房。

未来的北美投资市场与殷切的中国投资人

两个半月前，当我建议与Michael一起联手向多伦多的中国客户推广我们所推行的买进并持有的投资方式时，他对中国文化的了解还仅限于西式中国餐馆。他认真地听完我30分钟的陈述后，不知是出于一种商业直觉，还是赞同我对市场的感觉，出乎意料地一口答应：“Let's do it!”

于是，我们的这一合作从想法到付之行动不到半个月的时间, 包括职业摄影，广告设计和合同签订。我和Michael都属于那种当机立断，不吝啬用行动来证明想法并全力以赴的人。多年前，Michael在几个月之内促成了Yonge和Sherpard东北角十处单户住宅房产的收购（现在矗立着两幢高楼大厦）。这个当时被认为“不可能任务”的项目，正是因为Michael通过了大量的信息收集，上访，谈判，凭借过人的胆识和努力而完成的。

在Michael职业的早期，他的客户多是自住房产的购买人。但他很快发现，地产投资人的决策更不易受个人情感的左右, 与他们也更容易成为一种终身的合作伙伴。与纯粹的自住房产的购买人相比，地产投资人的交易次数要频繁的多。正因为如此，对客户的诚信度（Integrity) 和专业性 (professionalism) 就显得尤为重要。若不是因为诚信和专业, Michael就不可能在30年后拥有一个包括几千个客户资料的档案，其中的一些投资人跟了他30年，如今已经积累了几百万, 甚至上千万的资产。

也正是因为诚信二字，才使我们的合作志同道合。有些投资人与我们素昧平生，但是对我们的信赖却让我们受宠若惊。因为这种信赖，我在向投资人推荐房产或是建议报价时，通常会比我自己投资更谨慎。因为很多投资人没有任何经验，一旦推荐的房产不符合他们的需求，我担心他们会从此对投资失去信心。Michael深谙竞争对手和卖方的心理以及出价策略，他的建议通常是教投资人如何以最小的差价赢得竞标；而我是从投资人角度看问题，如果我是购买者，我最高愿意出什么价格。有一个投资人在听取了我和Michael的建议后，在知道有一个竞争对手的情况下，出了一个无条件的，稍稍高于要价的offer。谁知道，两个offer一模一样。Michael说：“凭我的经验，如果想赢标的话，至少要加5万元，但是，我把出价的建议交给你, 你从投资人的角度来决定。” 按照计算的预期投资回报率，我们的第一次报价已经尽力而为了。抱着1%的侥幸心理，我建议投资人再加1万元。我说：“投资人总是让数据说话，而不是为感情所左右。如果我们拿不下这个offer, 机会还是会有的。”结果，正如Michael所料，对方加了5万元，我们因此落标。我问Michael:"你是不是对这个结果很失望？“他说：”不是，我认为你遵守了诚信的原则，我支持你的做法。“

Michael和我推行的投资产品中最基本和稳健的的是3户到几十户的出租房产。这种投资方式非常具有北美大城市的特点。在过去的几十年里，由于城市越来越拥挤，很多居民住宅被改建成有分门进出的多户式房产。这一类的投资持续性强，风险小，融资方式灵活。很多人对这类投资的恐惧感主要来自对房产及租客的管理，其成功的关键也是我们服务与众不同的地方在于对我们各个社区的深入研究, 对当地人文和法律的熟知，以及对租客的严格挑选。在过去的几十年里，这种投资方式的有效性已经为很多犹太人和欧洲的移民的实践所证实。在未来的10-20年的期间，我十分看好这个市场，因为一方面西方社会正步入战后婴儿潮步入退休的年龄，会有越来越多的投资房产挂牌交易；这些投资人的孩子大多受过高等教育，有自己的职业，没有时间和精力来接手投资房产的管理。他们更愿意自己的父母在有生之年把投资房产变现，以避免父母过世时一次性交付高额的资本增值税。另一方面，随着更多的中国投资者走向全球的投资市场，投资人的眼光会更精准，投资方式也会更有理性和具有深层性。

在Michael之前与极少数中国投资人的接触中，Michael的印象是中国投资人很好学和真诚。如今，我们有机会接触到各种类型的中国投资人。我们的印象是一些刚从国内来不久的移民普遍存在一种极高的想大干一番的热情，希望寻找高效快速的赚钱方式。这种赚钱方式有吗？有！但是可能只有不到1%的资金多，渠道广，对当地人文和法律样样精通的人才能做到。我认识的一个投资人Heather因为靠着做房地产律师父亲的人脉，在ForestHill已极好的价格80万买了一幢6个单元的破旧独立房。原本是一个非常好的deal。她的想法是到政府部门将这块土地一分为二，变成两个半独立房。因为她知道这条街上所有其他类似的房产都获得了分地的许可证。每一个半独立房的市价为60多万。她原本想，80万的买价加上预期10万元的装修费，等土地分割许可证批准后，以120万的价格卖出，这是何等容易的赚快钱的方式。 但是，如今交房已经两个多月了，Heather却陷入困境。一方面，申请时间远远超出原先的预期，另一方面，租客对装修工程拒不合作。面对一幢破旧的，租金明显低于市价的楼房和不断需要支付的各类账单，Heather心急如焚。与此案例恰恰相反，我和Michael正在参与的与一个资深地产投资人合作将市区黄金地段的一处rooming house的改建项目已经筹备了整整一年的时间，我们做了大量的前期工作，包括到政府的相关部门事先打通渠道，与承建商一起策划，做预算，直到制定撤退方案（exit plan)，也就是说，一旦事情没有想象中的顺利，如何继续保证资金的正常运行。这一类利润较高的投资有较高的风险并且机会不多。我们主张的是建立一个以稳健持续，利润适中，风险小的投资房产为主体的，在时机成熟时夹杂一些高回报投资为附的投资组合。

其实我和Michal合作的开始，谁也不知道我们将走向何方。如今我们推行的投资方式逐渐得到中国投资人的认可。我们衷心的希望在未来的几十年中，中国移民将取代其他移民在北美的投资市场大有作为！

点石成金之实例（下）--- 寻找租客

如果一切顺利的话，这样的装修工程至少需要整整两个星期的时间。而经验告诉我，装修过程中可能出现的种种原因都会将工程延期。也就是说，我可能在8月的下半个月完工后才可能让租房申请人看房。要知道，80%的租客都需要在每月1日前找到住房，因此，我很可能会失去8月和9月两个月的租金，这无疑是增加了装修的成本。于是，我决定尝试一种我从未想象过的方式：让租客参观装修工地并信赖我对完工成品的承诺。于是，当装修刚开始，一片狼籍时，我登了一个极简单的租房广告, 除了介绍基本特点外，我注明：9月1日起租，现正在装修过程中，因此暂时无法提供完工后照片，但是一旦完工后，机会不再。

哪里想到，这样一则广告在刊出两天之内招来了十几个电话及看房预约。我的诀窍是将所有的预约安排在一个小时之内，中间间隔10-15分钟，以造成一种哄抢现象。连续两个晚上，我都记不清来了多少人，总之大家在一大堆施工材料和尘灰中往来。我能展示的仅仅是一块实木地板的样品，瓷砖的样品，一张厨房的设计草图和一些我以前装修过的单元的照片。两天之内，我收到了6份租房申请表和信用报告。这6组人分别是：

一对年轻小夫妻，男的是工程师，女的是教师；
一对年轻男女普通朋友，男的是摄影师，女的是教师助理；
一对年轻女朋友，刚毕业在多伦多工作，来自小镇，看上去简单朴实；
一个家境优越的女孩，父亲是年薪50万, 某大公司的执行总裁；
一个年薪10万，带着一个6岁儿子的单亲妈妈；
一个离婚的中年单身男人，对一个10岁的儿子有周末的抚养权。

每个申请人都有极好的信用记录，说实在的，在没有选择的情况下，任何一组都会是好组客。在社区不对的情况下，很多投资人担心的是能否在不损失租金的情况下，找到可以接受的租客。我的难处确是如何作出选择并对5对申请人说“no"。

首先排除的是家境优越的女孩。并不是对所有的富二代有什么成见，而是这样一个千金宝贝第一次离家独立生活，其父母的要求可能更难对付。其次排除的是带着一个6岁儿子的单亲妈妈和离婚有一个不常在身边的10岁儿子的单身男人。孩子有其天性，这种多户式的住宅房在很大程度上会限制孩子的活动范围。接下来排除的是那对来自小镇的年轻女孩，其实我对她们的印象倒是不错，但是凭借个人经验，在有其他申请人的情况下，我一般不会选择两个单身女孩的组合（具体原因请参阅我上几期写的文章”租客的选择“）。

现在只剩下一对年轻小夫妻和一对普通男女朋友 (T&T) 的组合了。一般情况下，我会毫不犹豫地选择小夫妻的组合。但是，这对普通男女朋友的组合有其独特性 —— 在他们递交申请表的第二天，我收到一封来自加拿大HGTV （Home & Garden电视台）编导的email, 解释说，T&T是HGTV为节目”For Rent（有房出租）“挑选的一对租客，以记录他们找到自己心颐的租房的真实全过程。如果T&T被我接受而成为租客，HGTV将上门拍摄这个节目。这选租客的过程一下子变得有趣了很多。虽然说电视台用我的出租房拍节目分文不付，但是第一,节目有专业的室内设计师会为我的租房量身定做专门的装饰，第二，这档节目对我来说是免费的广告，可作为我今后吸引更多租客的宣传题材。但是我清楚的知道，一定不能为眼前的这点小利益而放弃了我选择租客的标准。在做背景调查时，我分别打电话给他们各自的现房东。两个房东居然都对自己的租客赞不绝口。一个说，他是我从未有过的最好的租客；另一个说，她是一个非常nice而且整洁的女孩。于是，我在两天之内与T&T签订了租赁协议并收取了定金。9月1日是T&T搬家的日子，也是他们第一次见到租房装修完毕的一天。看到T&T对新租房异常兴奋的样子，我也有种极大的成就感。几天之后，HGTV上门拍录像。从导演，摄影，灯光，到室内设计师总共10人。转眼间，他们就把屋子布置地既时尚又温馨。这些室内摆设在拍摄后得以留下，有些租客搬家时可以带走，有些会随房子一起留下（譬如说顶灯，窗帘等）。我知道，按照这样的摆设再找租客时，下一次租金一定可以更高。这档节目将在明年春天的时候播放。到时候我会将视频加入我的博客以供大家参考。以下链接是安居网为我的装修前后对比做的节目。http://ca.enhome.com/news/2011/0912/46314.shtml

故事讲到这里，让我们重温一下我的投资模型：好社区+好租客+灵活多变的融资方式 = 持久的财富来源。这个例子是围绕此模型操作的经典。地产投资的至高名言是：“地点，地点，地点”。好的地点不仅有极大的升值潜力，而且在租客的类群和素质, 租金的高低，租房的空缺率上起着至关重要的决定因素。说实话，这次租房经历中如此巨大的反响连我自己都吃惊不已。

我在给投资者推荐房产时，社区总是放在第一位置的。房产状况不好可以改变，租客不好也可以改变，但是社区不好就很难因为个人力量在短期内改变。几年前，有朋友找我帮忙推荐投资房产。带他看了十几处房产，就是没有看中的。我问他：“告诉我你想象中理想的房产是什么样子的？”他说：“很简单，就象你的那些房产就可以了。”我有些哭笑不得，说：“我当初买下房产时，不是有租客问题，就是看上去房子很糟糕，还不如我现在给你推荐的房产呢！”他说：“那么加上你所有的成本和一定的利润，把你的房产卖给我好啦！” 我更是不知如何作答。我想告诉他，我能帮助你的是发现机会，但是把握机会和创造机会取决于你自己。很多事情刚开始的时候，我并不知道所有的答案，但是凭着自己的直觉去做了，会发现很多惊喜。这其中当然也有负面的surprise,  走过困难后，回想起来，还是值得。

点石成金之实例（中）--- 创造价值

上一期讲到我在今年5月买下了一幢有独立4户单元的投资房产。二楼的一对勉强可以支付租金的母女在我的劝说下于7月31日搬去一处其能承受的公寓。这是一个1200尺左右两卧两卫的单元，上一次的装修可能是在十年前前房东Mort接手后，属于典型的经济型的租房装修，狭小的厨房，白色简朴的浴室和铺了地毯的房间。

装修与否或者是化多少钱装修取决于你对社区租客质量和租客对租金承受能力的判断。归根结底，这是一个付出和得到的比例问题 -- 付出的装修成本和劳动要有足够的租金增加作为回报。社区里多质量高的租客会增加对高质量租房的需求；如果周围能提供的高质量租房的数量不多，装修后就有提高租金的潜力。通过装修及改进租房的状况除了能直接增加房产的价值外还有以下优点：

第一：中高档的租房及租金定位自然而然地将一些经济实力较弱而不得不在社区，租金与租房状况中作出选择的租客排除在外。高质量的租客可以间接地增加租房价值。

第二：通过一次彻底的装修可以发现许多平时无法看到的潜在隐患。只要装修质量达标的话，在未来10-15年内基本上不会有很大的麻烦。这是所谓的一劳永逸。

在装修上，我积累了不少心得，列举如下：：

·                    一个有现代感的厨房最容易吸引租客。实木的橱柜既贵又不适用于出租房。因此，我一般只选择包胶的材料。一个10平方米左右的厨房，根据台面的选材和布局设计的不同，价格一般从2千元至5千元不等。假设一个全新的厨房可以使租金每月提高50元，一年600元的话，那么，你的投资回报率就有12%（600元租金增值除以5000元厨房成本），装修与不装修的决定就显而易见。在这个单元的装修上，我把原先狭小的封闭式的厨房打开，做成与客厅连成一体的敞开式，面积从原来的70多尺扩大到120尺。这个装修一新的厨房成为最吸引人的亮点。（见以下装修前后对比图片）

·                    厨房的家用电器如果不是节能型的，即使仍可以使用，我也建议换成新的。一个节能型的冰箱一年才耗电50多元，而老式冰箱一个月就耗电几十元。投资冰箱的成本几年之内就全部收回了。我偏爱选择有自动清洁功能的烤炉，老外们烤箱使用平凡，自动清洁功能可以省去你将来租客更换时大量的清洁工作。

·                    在浴室墙砖和地砖的选择上并不是只有用价格贵的才能做出有档次的效果。我选择的是价格在每尺1元左右的基本色的普通瓷砖作为主要材料。通过搭配不同形状和大小的瓷砖，和摆放不同的图案来表现层次和变化；并通过在低价位普通瓷砖中镶嵌少数价格较高的大理石或玻璃砖以达到让人眼前一亮的感觉。

·                    在厨房水龙头的选择上，我建议使用有一定知名品牌的有长年保修期的产品。这些品牌的产品通常有极可靠的使用寿命。即使有零件需要更换，售后服务在几天之内就能免费把新的零件寄来。尤其是淋浴水龙头，更换一个水龙头人工就要几百元，当初何必为省几十元而买便宜的呢？

·                    几年来，大大小小的单元我装修了十几个，积累了不少供应商的信息和采购诀窍。譬如说，一般人定做橱柜或台面需要10天至两个星期的，我在4-5天内就能搞定；HomeDepot和Rona这两个竞争对手势不两立，HomeDepot如果有产品打7折的，Rona就在HomeDepot的打折价上再降价10%卖给客户。HomeDepot也以同样政策对付Rona。客户从中获利。当然啦，单价低于100元的就免了，不值得折腾。

总之，这次装修的总价为2万5千元左右，装修后租金从原来的每月$1，690元提高到2千元（租客自付电费）。每年的租金收入增加了$3，720元。装修的投资回报率为15% （$3，720除以25，000）。当我在今后的1-2年内完成对全部4个单元的装修后，每年租金净收入预计可提高1万5千元左右，如果按5%的租金回报率来计算，投资房产增值30万（15，000除以5%）！扣除预计的装修成本10万元，创造资本的价值为20万。有人会质疑：你有什么证据来证实这个创造资本的价值20万？道理很简单，投资房产的价值在极大程度上取决于其能带来的未来现金流，当我拿着新的租赁协议和利润表到银行作再评估时，银行就会根据新的租金收入计算房产价值。更不用说，在这个市场上，有大量投资者愿意购买这样一个在极佳地段，装修一新，有AA级租客，能提供5%的租金回报率（如果向银行贷款20%作为首付的话，扣除贷款利息前投资回报率为25%）, 省心省事的投资房产。当然啦，这样的房产我是不卖的。按照我在以前讲述过的理论，只要将银行评估增值的部分作个第二贷款，我就有大笔资金（预计总增值30万的80%，也就是24万）作为下一个房产的投资。

在下一期中我会讲述我是如何在大量租房申请人中挑选最佳人选的。

装修前厨房

装修后厨房