是选择放弃，还是接受挑战？

我和May素昧平生，因而当她在电话的另一头开始抽泣时，我感到有些出乎意料。“自从今年年初，她搬进来之后，我就象生活在一场噩梦中。邻居的投诉，市政府的勒令通知，法庭的出庭通知，银行的催款。。。我被这一切突如其来的事件搅得抑郁失眠。两个月前，我还因此丢了工作，这个房产是我父亲过世前送给我的结婚礼物，希望在财务上能让我们过得宽松一些。谁知道，事情被搞得一团糟，我对不起父亲。。。” 听她如此动情，我原本到嘴的话一下子缩了回来，暂时忘记了我打电话的本意，安慰地说：“我也是一个房东，很理解你的感受，让我看看有什么可以帮你的？”

这是一条闹中取静的小街，两边的百年老树和打理地精巧有致的花园时时营造出一种安逸宁和的氛围。几个星期前，当我从这里经过时，突然发现一幢两层老式红色砖房的前花园里随意放着一大堆垃圾，包括废旧的床垫，破烂的家具和拆下的建筑垃圾。我好奇地走到后院，同样是垃圾如山。怎么会是这样的呢？我还从来没有在这个社区里见到过如此邋遢的住家呢！正巧隔着几户的邻居出门，我赶紧上前打听：“看上去，这家的主人在装修房子？”邻居叹了一口气：“别谈了，已经一个月了，每天如此。自从这个新租客搬来之后，这里就变成了她的天然垃圾场。我们到市政府投诉，那个房东找人来清理过，没几天又成这样了! ” ”哦，看来房东的麻烦可不小呢！“我的职业本能让我眼前一亮，我似乎已经能够闻到 ”机会” 的味道。我十分享受将别人的Trash（垃圾）变成自己的Treasure（宝藏）的成就感，有一次在一个居民区的路边我看到一个脱了漆的被丢弃的小咖啡桌，将上面厚厚的一层积灰抹去，咖啡桌四脚朝天，在咖啡桌底部一个角落写着”Mahogany（红木）“。我将咖啡桌捡回家，请人重新刨光，上漆，变成我的一个颇有古董味道的收藏品。如今这个堆满垃圾的出租房，很可能就是我的下一个目标。邻居低声地对我说：”听说这个租客有生理上的残疾，对那些保护残疾人和租客的法律了如指掌，房东奈何不了她。“我点点头：“在加拿大法律保护租客，尤其是残疾人。我是专业出租，就住在附近，也许我可以为房东提供一些咨询。如果你不介意的话，我可以和房东谈谈。” 邻居犹豫片刻，说：”你把名字和地址留下，我再回复你。“

几天后，我接到了房东May直接打来的电话。也就有了我文章开头写到的谈话。

在和May通电话之前，我从房产的交易记录中早已猜到，May很可能是从家族中继承了房产，也就是说，对她来说，出售这个房产没有亏本的问题。同时我对这个社区的房产价值很有研究，如果装修得体的话，这样大小的半独立房的价格应该在75万左右。我的本意是要说服May把这个麻烦彻底解决掉，我将对May说：”这样的租客可不好对付，即使你想把房子卖了，她一定不会配合潜在买方看房, 并且，她可能已经把里面也糟蹋地见不得人了。一般的投资人，谁愿意接手这个麻烦？而想买来自住的人，有谁会在不看房的情况下出价？不如这样吧，我帮你快刀斩乱麻，我不需要看房，你把房子卖给我，我无条件地继承你的租客，麻烦由我来处理。“当然了，我心里暗想：我愿意接手这个麻烦的条件是买价不高于55万。

但是，当May提到父亲而伤心落泪时，我的话却出不了口了。此时卖房对May来说，的确会是一种超脱。要知道，放弃是这个世界上最容易办到的一件事。退一步固然海阔天空，但是，在May的心底，是否永远会有一种愧对父亲当年苦心的内疚？谁是天生就懂得如何做个合理而有立场的房东的，就懂得如何在法律的范围内和欺人太甚的人斗争的？”告诉我你到底有什么麻烦？我帮你想想办法。“ 

May的租客是一个坐轮椅的人，当初看房时，她对房屋的结构和布置没有任何疑问。May有些担心她的日常起居，租客一拍胸脯说，”我租了一辈子的房子，能适应普通的住房。“谁知道，一个月后，租客开始提出各种要求，还说法律要求房东必须做出一定的调整以满足残疾人的日常起居需要。开始只是一些小的要求，譬如说，淋浴房需要安装防滑扶手；后来要求越来越多，从厨房的台面高度到走廊的宽度。不同意改装的，租客就自己请人改装，还把垃圾扔了满院，房租欠了几个月，说May应该支付其中一部分的改装费用。最让May不安的是，所有的人都在责备她，邻居的投诉，市政府的清勒令理通知都是针对着她，而丈夫和律师都异口同声地说她自己当初在挑选租客时没有慎重考虑。May越说越不安：”你要是有办法，我就把房子卖给你，50多万就可以了。“May的话正中我的本意，对我来说，我可以轻而易举地找到买房自住的人，在无任何法律纠纷的情况下请租客搬家，但是。。。我对May说：”你给自己几天的时间，考虑一下吧！与这样的租客交往，需要多些耐心和协商。需要我的话，请随时联系。“

几天后，May在电话里说：”房子卖了，现在我不再有麻烦了。“ 我的心一沉：May最终还是选择了放弃。

对我来说，机会总是有的。从某种意义上说，我的机会来自于象May这样不堪承受压力的房东，和他们的失误。这是一个公平的游戏。如果你是May的, 会选择放弃，还是接受挑战？

从不合法到合法的出租物业

多户出租物业的合法性问题常常让投资人感到迷惑。只要是由单户家庭改建成的多户家庭，在多数情况下都属于“不合法（non-legal)” 物业。有些人一听到“不合法”这个名词就望而却步。其实，这里的不合法指的是物业本身，而非业主。我希望通过本文的分析，让大家对有关的法律法规有一个全面的认识，明确如何在法律的范围内将一些不合法物业转变成合法物业,  进而增加房产的价值。

所谓的“合法”多户出租物业必须符合以下几个方面的要求：

- 防火标准准则（fire code)

- 电路的安全要求

- 土地规划法规（zoning bylaw)

- 房屋建筑标准准则（building code)

- 改建在市政府有所记载

对于上述要求, 我是按照其重要性来排列的。可以这样说，符合防火标准准则和电路的安全要求关系到的是人生安全，是两个最重要的必要条件。在加拿大，人命关天。作为房东，如果不能采取必要的措施以保证租客的安全，那么一旦发生火灾，房东可能招来官司缠身, 甚至因此倾家荡产。很多房产在购买时并不完全符合消防标准，但是，只要你掌握了防火标准准则的要领，你就能准确估算出达到防火标准需要付出的代价。对于一些需要花费较大代价才可能达标的房产，投资人一定不要在没有考虑周全之前轻易购买。譬如说，地下室窗户的大小至少应该为600平方尺（30英寸乘以20英寸）以确保在发生火灾时，地下室的租客可以从窗户逃生。我不会建议投资人考虑地下室完全在地面以下的房产。或者当出租房超过4个独立单元时，每一个单元必须具备两个逃生出口。你有没有考虑过在房屋的后院加建消防逃生扶梯的可能性和成本？我极力反对有些人追求眼前利益，将房产作为不合法rooming house出租的原因就在于，这一类房产几乎全部不可能通过消防检查，唯一能够获得保险的方式就是向保险公司隐瞒rooming house的真相，然而一旦发生火灾，非但保险公司拒绝付款，而且事情暴露，政府一定会上门严查并罚款。

现在让我们来看一下土地规划法规（zoning bylaw)。土地规划法规是由当地政府制定的, 用来确保个人的所做所为不在邻里招来强烈的非议，并且和社区的发展相一致的法规。房产可使用的用途，单元数，建筑的高度，建筑面积占土地面积的比例等等，政府一一制定条款加以限制。与防火标准准则 (fire code) 和房屋建筑标准准则(building code)不同的是，法规 (bylaw) 在执行上有很大的灵活性。业主可以向调整委员会（COA）或者安省市政管理会（OMB）申请差异调整。在Bylaw面前，我的原则是：never take a “no” for answer (永远不要把“不行”作为最终的答案)“。在房地产这个行业，如果你只知道墨守成规地遵循每一条Bylaw的要求，而不是积极主动地，有建议性地与市政府，社区协商，那么你就无法创造出超出平均的利润。我这样说，并不是鼓励大家盲目地挑战Bylaw，譬如说，在一个成熟的单户家庭的社区,  改建多户住宅的提议就显得格格不入，既招来骂名，又是徒劳。因此，在购买多户出租房产之前，你应该考虑的是从不合法到合法的可能性有多大？成本有多高？

最后，我还想提一下房屋建筑标准准则（building code) 。不同的年代，不同的房屋建筑标准。随着建筑材料的更新，人们对安全隐患的进一步认识，建筑标准不断地在更新。房子在建造时只需符合当时的房屋建筑标准, 更新的建筑标准只适用于日后的建筑。防火标准准则是房屋建筑标准准则的一部分，但是与房屋建筑标准准则不同的是，无论房子是什么年代建造的，都必须符合最新的防火标准准则。值得一提的一点是，所有的住宅房都受限于一些基本的住宅规则：譬如说，层高不得低于6尺5寸；大门不能小于32寸宽，78寸高等等。这些都是你在购买多户出租物业时需要考虑的因素，也是决定你日后是否能在可接受的成本内将不合法出租物业转变成合法出租物业的因素之一。

关于多户出租物业的历史：                              

在1993年之前，几乎任何人都可以将自家的单户民宅改建成有多户单元的住宅。1993年之后，这种改建需要到市政府申请许可证。1994年，当时安省的NDP政府允许在一定的条件下，可以绕过当地的土地规划条款（bylaw)，将单户民宅改建成两户民宅。1994年，防火标准准则出台。1995年，安省的保守党政府授予当地政府权限，坚持任何改建都必须遵从当地的土地规划条款。因而，祖父条款（grand-fathing clause)承认在1995年11月之前存在的多户单元不需要遵从土地规划条款。

综上所述，对于在购房时既存的出租单元，你需要考虑的因素如下：

第一，房产是否已经符合，或者在合理的成本内可以符合消防标准准则和电路安全要求？如果答案是否定的，我建议你三思而后行；

第二，如果多户出租单元是在1995年11月之前就存在的，在市政府是否有记载？如果有记载的话，你大可不用担心出租单元的合法性。如果没有记载的话，你还需要考虑：

第三，当地的土地规划法规是否允许多户出租单元的存在？如果不允许，在COA申请差异调整的赢面有多大？

我和邻居的官司（下）- 不攻自破

九月里一个秋高气爽的早上，在downtown街角一幢办公楼底层的咖啡馆里，零星地坐着几个西装革履，脚边放着黑色拖拉式公文箱，专注地翻阅着手中一大堆文件的客人。这幢办公楼正是安省市政管理会OMB（Ontario Municipal Board)的所在地。Ian和Adrian在9点准时出现，此时距离开庭还有45分钟的时间，作为今天法庭上的两位主角，Ian正在和Adrian将程序和证词过一遍场。

Ian是我在六月回到多伦多后通过圈内人引荐的Goodmans的律师。Ian当时刚加盟律师行不久，但是已有不少胜诉的案例。初次见面时，Ian指出：“案子胜负的关键在于是否能够找到支持提议的规划师 (Planner)，因为他们是房屋建筑和城市规划的专家。法官将在听取正反两方专家的意见后，考虑增加合法的出租单元对当地社区可能带来的影响，市场的需求, 过去的判例，以及是否有其他弥补方式来缓解人口增加带来的对停车和交通的压力等等。” Ian说他会将提议抄送几个规划师行，看是否有愿意支持的规划师有时间接这个案子。

我的顾虑是Rill可能会一如在调整委员会COA的表现一样，破口大骂我是如何一个“slum landlord（瘪三房东）”。Ian解释说：“OMB与COA有很大的不同，OMB是一个非常严肃和正式的场合。在OMB，法官只听取事实，不会为任何带有强烈个人感情色彩的言论所左右。法官和律师将阻止任何人过于偏激的言行。我的责任就是控制庭内节奏和引导证词。”  我略带激动地说：“吵架我不在行，但是驳斥Rill谎言的证据倒有一堆！” Ian仍然不急不慢地说：“其实法官传Rill和你作证的可能性不大，因为我们要辩论的是增加出租单元对城市和邻里带来的影响，而不是你和Rill之间的私事。”尽管如此，其实我已经准备了厚厚的一本资料，包括买房后为改进房产而发生的所有费用；租房装修前后的对比图片；租客的工作资料和信用背景，我和租客间在处理琐事上的邮件往来等等。

Ian随手翻开着我为他提供的资料，其中包括Rill聘请的规划师提供的那份图文并茂的报告。Ian几乎笑出声来：“原来是Eros啊！我和Rill的规划师打过交道呢！” 我一脸茫然，不知道Ian和Eros到底是什么交情。Ian接着说：“几年前，我和Eros交过手，他当时的立场是极力支持城市密集化，提案申请的单元数大大超出可提供的车位数。Eros代表的客人最终胜诉。现在Eros怎么倒戈成反对派了？连你的提议中这么小的差异（房屋标准要求2个车位，实际只有一个车位）都不能容忍了？” Ian 略带神秘地一笑：“让我打个电话问候一下Eros！” 我琢磨着Ian葫芦里卖的到底是什么药。

时针指向9点30分，Ian和规划师Adrian对视一眼，几乎同时对我一点头：“Ready?" 我深吸一口气：”Ready!" 我们一行乘电梯到楼上庭外等候。尚不见Rill和Eros出现。距离开庭还有5分钟时，我们进入法庭。这里的布局和正式的法庭几乎一致。正前方是法官大人的宝座，法官席边是证人提供证词的位置，观众席分开两边，观众席中间正对法官的是律师发言的讲台。9点45分准，仍不见反对方的身影，法官从法官席后面的一扇大门入场，全体起立以示尊敬。

Ian此时已显得十分放松，反对方的缺场一定会让今天的战斗容易得多了。Ian十分流畅地将提案的背景，内容介绍了一下，提议下一步让规划师Adrian提供证词。Adrian走到法官边上的位置，一手放在圣经上，一手宣誓。法官打断Ian的提问,问到：“为什么这个提案没有能够在COA通过？”Ian答道：“我的客人因为家事无法到COA出席听证会，并且有一位邻居到场提出十分强烈的反对。” 法官接着让Adrian发言，不时地提出问题：周围住家的居住密集度？大街的交通情况？沿街是否有足够的街道停车？哪位法官在何年何月颁布命令允许哪一户增加出租单元？Adrian一一对答如流。Adrian特别提请法官注意其中一项判例：在此房产北边的一条街上，OMB判定在没有任何停车位的情况下允许3户出租单元的存在。这个社区交通便捷，多数租客根本不需要备车。法官听完Adrian的证词，抬头看着我和Ian：“你说地下室在你买房前已经出租了20年，有何证据？” Ian对此提问感到有些突然，原房东不在场，能有什么证据？我斩钉截铁地说：“有！等我一下。“我将随身带来的厚厚的文件夹打开，就是我为驳斥Rill而准备的那些资料，用标签清晰分类。我急速地找出一张多年前原房东为出租地下室而在Viewit上登的广告（附带照片），上面清清楚楚地写着出租价格，房间描述，联系人姓名和电话等等。Ian过目后，交给法官审查。法官一边记录要点，一边说：”本庭判定允许申请案的差异调整，我将在几天之内颁布命令。”此时的我如释重负。我全力以赴准备的一场硬仗就这样轻而易举地胜利了。走出法庭时，我对Ian说：“怎么都没有想到Rill会缺席。”Ian笑着说：“其实，我在和Eros通完电话后，就知道十有八九他不会出庭的。规划师是一个很小的圈子，一旦坏了名声就再也没有人会信任他了。Eros知道我一定会在OMB质疑他前后不一致的立场，OMB的所有证词都是有存档记录的，Eros当然要考虑到自己今后在圈内的名誉了。”

我这才恍然大悟：Eros在COA无非是收人钱财，替人说话。如今动了真格闹到了OMB, Eros权衡之下，不至于为了几千元的出场费，落下一个见风使舵，立场不定的名声。Rill失去了Eros，即使出场，也是自取其辱罢了！

后记：大家一定会关心：这个官司花了多少钱？值吗？Teresa的图纸和在COA的出场费大约是5千元，Ian和Arian的收费共计1万2千元左右。然而，3户出租合法后，银行的评估价比我3年前的买价高出20万元。更重要的是，Rill从此息事宁人，不得不学会和人和睦相处。还是会有人提出质疑：这么多麻烦事，做个房东值吗？下期再聊。

以下是其中一户出租单元的照片。以供分享。