衰败经济下带来的光明未来

以政治人物为体裁的电影通常给人的印象是枯燥乏味。然而由梅里尔斯特里普主演的电影《Iron Lady -铁娘子》在英国上映的第一个星期就占据了票房首位。这部电影推出的时机正值欧洲深陷债务危机，欧元动荡，以及世界经济衰退之际。与撒切尔夫人当政时相比，如今更多的英国人倾向于她当时的政治主张：这其中包括极力反对英国加入欧盟的货币体系；将英国的电，汽，电话及航空业私有化；削弱英国强大的工会组织力量；减收对低收入者提供的福利等等。她鲜明的价值理论：个人自由，企业自主和反社会主义的信仰不一定完全得到人们的同意，但是，她坚守原则和为立场而战的铁腕手段在她离开唐宁街21年后仍然激励了很多人。

人们对撒切尔夫人的重新缅怀也体现了这样一个现状：当今社会对穷人的同情正在渐渐消退。有统计数字表明，西方社会的贫富差距正在逐步扩大，中产阶级正在逐渐消失。一方面，越来越多的人开始从事低收入工作，例如，餐馆及私人服务行业；另一方面，顶级品牌的销售量却如日中天。难怪几个月前掀起的全球性的“占领华而街”的运动在社会上得到了极大的反响。在多伦多，示威者占领了St.James公园。St.James公园坐落在市区繁华金融中心, 是一片面积不大的街心花园。我曾经每天上下班的时候都从公园穿过。这里虽然严格来说连公园都称不上，但是园林的布局和设计都非常精致。我曾经驻足向正在工作的园林人员吸取种植经验；或者在匆忙走过时看一眼熟悉的来此遛狗的主人和看报休闲的老人。这里的花香鸟语与周围的繁忙穿梭形成了鲜明的对比, 使置身其中的人在繁忙的生活节奏中暂时找到一片心逸之地。然而，在St.James公园被占领的几个月间，这里的状况确是惨不忍睹。垃圾成山，所有的绿地和花草被糟蹋而尽。我不禁痛心不已：难道你们一定需要用一种破坏美好的方式来表达自己对社会的不满吗？让人感动的是：在示威者和平撤出后的第二天，就有大批志愿着来到公园清理垃圾，修复土壤。更有园林公司捐助了所有的草坪和花卉，在没有耗费市政府和纳税人分文的情况下，在极短的几个月内重建了街心花园。这些志愿者才是真正关心我们居住的城市，关心他人和具备极高的荣誉感和责任感的市民。当然在这场运动的示威者中不乏报着美好理想的有强烈社会责任感的人士，但是也不乏那些身健脑全，怨天尤人，忌富妒商的人。社会竞争是无情的，尤其是在经济不景气的时候，随着中产阶级的消失，你的地位变得非富则穷。事实是：打倒富人并不能减少穷人，相反可能减少就业，使整体社会财富减少。穷的主要原因并不在他人，而在于自身的思维方式。

在这样的经济形势下，你是感觉自己工资的涨幅渐渐跟不上通涨的比例，生活质量变相降低？还是感到手中的钱因为找不到合适投资的地方，只能放在银行里变相贬值？还是象我这样，对身边好的投资感到应接不暇呢？

通常情况下，每年的一月份被认为是房地产市场的冬天。虽然说，在市场上挂牌的房产数量不多，但是我却发现有一些挂牌房产的质量相当不错。由于很多人还处于一种买卖的冬眠状态，市场也没有因为过剩的竟标者而失去理智。两个月前，我向投资人推荐过一幢估计有百年历史的维多利亚式的3层独立房。当时的要价是$799,000。我的建议是好区，好租，好房（但是需要彻底翻修），价格偏高但是值得一看。今年一月，卖方一下子降价10万元，如此诚意果然吸引了大批看房人，但是，周末过后，仍无动静。我知道时机成熟。购买这一类彻底翻新的房产需要对翻修的成本和翻修后的租金收入有十分精确的把握，否则的话，你就无法推算出房产现在的合理价位。这也是为什么这个房产一直无人问津的原因。原本想等到周三等卖方阵脚稍乱时下个低价offer,谁知周二晚上杀出一个65万的firm offer，房产被买走。手法和我及其相近，但是出手快一步。失望之余，我也为市场上存在与我英雄所见略同者而感到欣慰。

我从来不为错失的机会而失意。我的经验告诉我，机会就像一个盛满水的神奇的杯子，永远不会被彻底吸干。有空时，我准备把Jake和我手中的项目整理一下在投资人中做推广。

最近我有机会“参观” 了几个准备在市场上公开出售的市政府房屋公司 (TCHC)名下的房产物业。市长Rob Ford上任后的政策和业绩一直让人褒贬不一。Ford力促的这项将近700个TCHC名下的房产物业出售的决议也同样引起轩然大波并迟迟未获批准。这些都是坐落在市区绝佳地段的物业。我所见到的据说是按市场价格出租给单户家庭的独立屋。房屋的外部结构很结实，在建筑结构上也非常合理，但是，房屋内部的情况简直让人作呕。到处是人为的损坏和糟蹋。有些地方明显是更新不久的，然而确是伤痕累累。TCHC显然对市场的租金价格毫不知情，对租客毫无删选体制，对租客的肆意破坏毫无惩罚体系。这种物业可能一度曾帮助过一些无助的家庭度过难关，成为必要的政府福利体系的一部分，但是，这种单户式的福利房对政府来说管理不便，维护昂贵，渐渐被作为普通出租物业按市场价格出租。由于庞大的官僚机制，政府部门的强项并不在市场的经营管理上，如今Ford政府将这些房产私有化的提议当是明智的选择。因为，在像我这样的投资人手中，我会在保存房产历史的前提下，实现翻建；在尊重邻里关系的条件下，为社区带来优质的居民。生活在这样的城市中，你有时情不自禁地会为这样的机会而自豪。

你身边的专业人士

在日常生活中，我们总难免要依赖一些专业人士的建议和服务。譬如说，医生，会计师，律师，建筑师等等。在没有任何推荐的情况下，你如何从众多分类广告中挑选为你服务的人？凭长相？凭价格？凭投缘？可能兼而有之吧。大家不妨来分享一下我与各种专业人士打交道的亲身体验。

最气派，最有名望的不一定适合你的每一个项目。我曾经因为一个自以为是的邻居的阻挠而不得不到Ontario Municiple Board（OMB) 与之对簿公堂（这其中的精彩故事以后有机会时再详细讲述）。我当时聘请了多伦多最有声望的律师行之一The Goodmans担任辩护。Goodmans的办公楼在多伦多市中心租金昂贵的写字楼顶层。湖边的景色一览无余，大楼内装修豪华，气派非常。有Goodmans的律师助阵,  我们轻松胜诉。邻居从此息事宁人。然而当我找The Goodmans的房地产律师做一个简单的新房购买交易时，律师忽略了提醒我向政府申请Transitional GST Rebate（由于在签定购房协议时的GST为6%，而交房时的GST降为5%，政府因此返还消费者1%的回扣）。因为有足够的买卖房产的经验，我并没有错过这项退税。我向Goodmans的律师建议：当你向客户收取价格不低的费用时，客户期望的是完善的服务。虽然严格地说，提醒客户申请GST的退税不在你的服务协议内，但是，对于没有很多买房经验的人来说，这会是一个很有价值的服务。“律师连连道歉，说：”我的客人大多数是商业房产的大客户，有专门的会计师为他们申请退税，我因此忽略了这一点。不过，非常感谢你的建议。“这里的教训，杀鸡不需要用牛刀。

选择便宜的，利弊自知。继Goodmans之后，凡是一些简单明了的买卖交易，我找到了Tony。与Goodmans相比，Tony的收费只有其一半。与Tony合作多次，却从来没有见过其人。我通常在电话里与Tony谈好价格后，之后的所有事宜，包括closing date的签字都是通过Tony的助手完成。第一次与Tony打交道时，我当场找出了两个closing statement上的错误。财务出生的我有一个职业习惯：就是从来不让数字从我眼前不经确认地一晃而过,  小到吃饭买单，买东西找钱, 大到投资买卖。第一点，由于我买的是新房，成交的价格里已经包括了5%的GST。在计算土地转让税时，应该使用GST税前的数字，而不是成交价格。这可是一笔不小的数字。第二点，Tony在计算律师费时，只列举了明细的各项收费，当我把所有的费用加总时，发现比他之前在电话里的报价高出了$200元。我要求Tony立刻给我打电话。“Tony回电，我说：”你的错误差点害得我多交几千元给政府做贡献，而你还想多收我的费用？“Tony连声说：”我们立刻修改。“从此以后，Tony对我再也没有疏忽过。不过，每次签字时，我还是按习惯逐行审核。

说到便宜的收费，我有一个原则，对于自己毫无专业知识，或是无法掌控或是没有透明度的事情，我决不会交给一个素昧平生，收费最低的专业人士去全权打理。譬如说，如今的地产经纪多如牛毛，出于竞争，有人愿意以1%，甚至$500元的佣金卖房。但是，你有没有考虑过，第一，在卖房过程中，卖房经纪掌握了所有offer的第一手信息，知道你的卖价底线，和你卖房的动机；第二，每个人都需要谋生，你如果将他的利润压到最低，他就同时具备了将自己利益放在你的利益之上的动机和能力。你可能在毫不知情的情况下，被他人出卖。就象政府公务员，腐败的根基很可能是收入太低，手中有权，惩罚太轻。信任和能力，而不是价格，才是你做出选择的依据。

有投资人打电话问我：怎样才能在卖房的时候不交税？我对她说：“英文里有个说法：死亡和税收是人生中无法避免的两件事（Death and Tax are the two things no one can escape in life）。你可以做到合理避税和递延税收，但是赚了钱想不交税就不太可能了。从另一个角度来说：交税也不完全是件坏事，至少说明你赚钱了。” 她说：“我的一个会计师朋友告诉我，只要将房产以2元的价值过户给我孩子，我就不用交税了？”我语塞。世上还有这样误人子弟的会计师？！把税务局当白痴看待？一旦被税务局查上门来，你这辈子都逃不出他们的手掌心了。

对于有能力和经验的人，你的付出是物有所值。我最近在给客户筹备一个学生宿舍项目的推广。第一次与客户见面时，他已经准备了一个site plan的初稿，以及建筑师按这个site plan的报价。我的任务是找到愿意接手这个项目的投资人。在对客人做任何承诺之前，我决定先向一个我认识的, 曾经是当地市政府的议员的资深建筑师咨询一下意见。“在我与这个建筑师面谈后的第二天，就接到他异常兴奋的电话：”知道嘛，我今天一早去了市政府，找到我的熟人，他告诉我，政府刚刚就当地学生宿舍的building bylaw做了修改，这个site plan已经过时了。按照新的bylaw，你的投资人可以增加进一倍的建筑面积。通过规模经济，利润可以大大提高！” 这个项目转眼间就从丑小鸭变成了天鹅。这个建筑师的报价比原先的那个不做任何确认，你让我怎么设计，我就怎么画的建筑师高出2万元。你会选择哪一个呢？

另外，中国人很少有请理财师的习惯，一切靠自己。但是，好的理财师一定是物有所值。

总结：人生病时，就怕遇到庸医；搞投资，就怕遇到一知半解的所谓的专业人士。在你将自己的财产大权交给他人时，你是否对自己承担的风险和享受的服务心知肚明了？

你的新年计划是什么？

这星期的开始标志着Holiday Season的正式结束。该上班的上班，该上学的上学。当我在中午时分来到健身房时吓了一大跳：人来人往，一片红火景象。很久没有见过的繁忙。这里不乏那些带着强烈的赎罪感，希望将多余的圣诞大餐在其积累成脂肪之前燃烧耗净的人，更不乏在新年之夜，发誓要减肥健身, 重塑自己的人。然而，并不是我给众多的新面孔泼冷水，统计数字表明，怀着新年减肥计划的人中，有50%以上的会在春天来临之前放弃计划，80%的人会在年底之前将自己在新年之夜的誓言置之脑后。新年计划的制定不是出于一时的决定，更需要持之以恒的毅力。

在报纸上读到这样一篇文章，每年一月份的前几个星期是离婚律师最繁忙的时候。计划在新年中彻底解决一团糟的感情问题是促成这个现象的一个重要因素。许多存在感情问题的夫妻，原本希望节日的氛围和增加相处的时间可以缓解情形，却无奈地发现事与愿违。这样的新年计划是出于要痛下决心斩断过去的想法，但是在实施上可能需要经历一个漫长的劳神伤财的过程。

我的第一个新年计划是学溜冰。生长在南方的我重来没有尝试过冬季运动。兴冲冲地去了几次冰场，每次总是小心翼翼地沿着栏杆来来回回。看着身边的人群自由地穿梭，心里好生羡慕。想象自己有一天能够在飘洒着的漫妙雪花中，在冰面上轻盈流畅地漂流。。。然而现实中的我却吊着栏杆，一不留神就前仰后倒地挣扎着不让自己摔倒。我可能是太理想主义了，自己早过了学溜冰的最佳年龄了，唉，接受现实, 忘记这个新年计划吧！当我眼巴巴地羡慕别人时，很自然地与身边一位带着孩子学溜冰的妈妈聊起来。我感叹地说：“小孩子学什么都快，我这个年龄就太困难了！”她打量了我一眼，说：“其实，最大的区别不在于年龄，而是对 ”fear" 的认识不同。“ 我点点头：”这倒是，你看他们，摔一跤，一咕噜就起来了，我可不行，摔一跤痛一个星期，搞不好还扭了手腕。我特别小心，幸好到现在还没有摔过呢！“ 自我得意地说。她没有直接否认我，婉转地说：”其实摔跤是溜冰过程中不可缺少的一部分。我女儿的第一节溜冰课就是学摔跤，学怎样摔,伤不到自己。你每摔一跤，就增加了对冰面的认识感，贴近了与冰面之间的关系。渐渐得，摔跤就成为很自然的一部分，没有那么可怕了。“我若有所思，很喜欢她对摔跤，也是我最大的”fear"的诠释。接下来的那一天，我决定不再依赖栏杆，独立面对我的fear，结果让我自己感到惊讶的是，我其实并不需要任何依赖。

对于自己从来没有经历过的事情，如何应对“摔倒”的fear？你的态度是什么？前几天，我打电话给我一个做房地产投资的好朋友Nick。很久没有他的消息，问候一下他的近况如何。Nick说：“记得我告诉你我2011年的计划吗？我不安于只做一些基本的装饰性的装修，我的目标是给自己更大的挑战：major renovation。几个月前，我买下了一幢挂牌几个月都无人问津的百年老房。整整两个月我都在工地上，最近刚刚完工。”Nick 告诉我，在整个装修过程中他遇到了许多从未想象过的问题，当时压力很大，但是，看到现在装修一新的出租房，和大堆的租客申请人，辛苦的工作得到了回报。Nick举了一个例子，当初在装修地下室时，原本只是想把地表修理平整，但是由于这个老房子当年用的是粘土，一碰就开始脱落，埋在地下的水管也开始出现断裂的迹象。于是Nick决定，干脆将整个地下室再往下挖2尺，并更换所有的水管。挖地下室是一项辛苦的体力活，收费颇高。Nick由朋友推荐找到了一个装修工, 价格是普通报价的一半，而且有朋友的推荐，Nick很放心地按装修工的要求预付了收费50%的定金。谁知道，刚开工了一个星期，这个装修工就不辞而别。扔下一堆烂摊子，还卷走了50%的收费。更糟糕的是，Nick无法在很短的时间内找到可以开工的装修工。无奈之下，Nick只能自己带着几个小工，亲自接手整个工程。在挖土的过程中，发现房子的地下有几块硕大的岩石。岩石之巨大，4个男人根本无法将其从地下掘出，移到外面。万般无奈之下，Nick想出了唯一可行的办法：就是将岩石的周围的土挖走，硬生生地将岩石推到地下更深的位置，让其不见天日，打入地牢。Nick笑着说，我这两个月没有机会打网球，但是肌肉倒是长了不少。我问Nick是否对当初的买这一类房子的决定有所后悔？他说：“no, 经过了这一个过程，我学到了很多的东西。第一个心得：即使是经人推荐的雇员，你也要有后备计划。万一这个人不行，不至于一下子让整个项目滞延。第二个心得：劳动和风险创造利润。这个房产的买价为42万，我化了10万装修，银行的评估为60万。两个月的劳动创造了8万元的价值，还不错吧?” Nick是一个很乐观的人。即使是在最困难的时候，我也从未见过他抱怨。他把这种乐观归功于他对房地产投资的热爱。当你热爱某一件事时，你就很自然地能够接受与这件事并存的每一个方面, 包括挫折。

作为投资人的你，有什么新年计划呢？无论你是想接受新的挑战，尝试一些自己从未涉及过的投资;  还是痛下决心斩断过去失败的投资，从新开始;  还是想一如既往地走自己的路，你的计划是否经得起时间的考验？

假期心得

很久没有给自己放这么长时间的假期了。身边的几个工作搭挡都不约而同地选择了去加勒比海国家避寒。我总觉得没有了壁炉和寒冬的圣诞节就失去了原汁原味的温馨感，我更愿意在圣诞节的早上与咖啡和书本为伴，沉浸于一夜之间变得慵懒和漫不经心的城市气氛中。

放假前，我从书店挑了一本书：Kevin O'Leary的《Cold Hard Truth 冷漠的事实》。Kevin O'Leary是加拿大CBC电视台一套较为人知的节目《Dragon’s Den》的5名dragon之一。这个电视节目最早起源于日本，基本模式是各种创业家/发明家在事业有成的企业家（所谓的“Dragon")面前讲述自己的产品或者创业理念，希望与Dragon们建立合伙人关系并得到急需的资金注入。这是一档为数不多的加拿大制造的本土节目之一。5名Dragon全部是加拿大土生土长的成功企业家。Kevin是5名dragon中最让我厌恶的一个，他对人刁蛮，无情。张口闭口就是一个”钱“字，庸俗粗鲁。我偏偏挑了他的自传。为什么？因为我想知道他是如何从一个有阅读障碍的男孩变成滑铁卢大学的工商硕士毕业生，又是如何在自家的地下室创业，将从母亲处借来的一万元变成40亿的故事。

Kevin 六岁的时候仍然无法象同龄的孩子一样阅读。用他自己的话来说，所有的字母就象被打乱并揉和成了一张饼，他无法将一排排的单词转换成有意义的文字。他在课堂里被孤立，不如于人的羞辱感使他毫无自信。这种阅读障碍（dyslexia)如今已经为医学界所广泛认识，但是在60年代连诊断名词都没有。幸运的是，Kevin的母亲找到了当时加拿大特殊教育的先驱，蒙特利尔儿童医院的Dr. Margie Golick。她对Kevin说：”这并不是一种残疾，而是因为你大脑线路的连接与多数人稍有不同，当你大脑的某一个部分连接不顺时，大脑会另辟新路，使你的大脑在某些方面超越常人，以弥补一部分的不足。” 这在当时是何等先进的理论。即使在当今的科学界，人们对大脑的研究和开发还是微乎其微，仍然无法认识大脑的无穷潜力。Dr. Margie Golick的特殊教育，与其说是基本治愈了Kevin的阅读障碍，不如说是给一个6岁的男孩带来了无穷的动力和自信。他因此发现了自己在记忆力，数学和摄影上的超常才能。

无独有偶，圣诞节期间，我约了一对朋友吃饭。当我问到他们18岁的儿子Evan近来如何时，两人面带尴尬，失望地说: “Evan自从进入高中以来，明显跟不上教学进度。他对学业失去了兴趣，经常迟到缺课，夜夜沉溺于和一帮朋友胡玩到深夜。原本今年应该高中毕业的他，却还有一堆的学分需要完成。”听到这个消息我颇为吃惊。第一次见到Evan时，他只有八，九岁。是一个很懂礼貌，天性聪明而淳朴简单的男孩。上一次见到Evan大约是在4，5年前，我和Evan, 他的父亲和其他一群大男人玩扑克游戏“Texes Hold‘em", 一种流行的赌场游戏。这种游戏除去运气外，高手能够长胜的秘诀在于对牌型概率的精确计算，以及不露声色，让对手难以揣摩的心理素质。Evan的表现让我们这一群成年人刮目相看。有一局，Evan在关键性的最后决战中，故意将筹码一扔，显得对自己的打法或是牌型极为不满。对方认为Evan年幼沉不住气，意气用事，于是倾注而下，没想到正中了Evan的圈套，Evan的一手好牌正愁没有人愿意上钩。结果，我和Evan击败了一群大男人，成了那晚最大的赢家（可惜我们以娱乐为主，赢牌是发不了财的）。Evan的父母接着说，他们开始认为儿子只是由于青春期而叛逆，期待儿子早日觉悟。然而儿子渐渐认为自己智商不如于人，不是读书的料，因此自暴自弃。直到几个月前，Evan的父母决定向教育专家寻找答案。诊断结果，Evan的障碍在于当用语言或文字的方式来表达自己的思维时，他变得一片空白，他的表达水平只相当于小学4年级的学生。测试显示他的思维之敏捷非常人可比。Evan的思维就象一匹被禁锢在宇宙之外的千里马，无法为世人领略其风采。其中一位参与测试的Doctor认为Evan是她多年来见过的最风趣和聪颖的病人。幸运的是，如今Evan在课堂里可以依赖一台计算机和特殊的软件，将自己快速而跳跃的思维传递给计算机，并通过计算机软件将Evan的思维转化为人类的文字。我问：”Evan现在做何感想？“ 朋友说：”他有些将信将疑，不过，至少愿意重回课堂试验这种新的学习方法。“我提出与Evan单独聊聊的建议。

几年不见Evan, 他已长成一个身高6尺，英俊儒雅的年轻人。原先脸上的稚气被一种无可掩饰的沮丧所代替。我是这样开始我们的谈话的：“有没有想过你将来想成什么人？” Evan点点头, 不加思索地说：“有钱人。“ 我心里暗笑，这孩子一点没变。爱钱的本性如果在正确的指导下可以成为人生最积极的动力。我接着问：”And how?" Evan抬头看着我，眼里带着期望，说：“我要象你一样投资房地产，当我攒够了钱，就来找你！” 我知道Evan从10岁起就开始做报童赚零花钱。虽然他对每个周末，无论严冬酷暑都需要挨家送免费报纸和广告的差事并不热衷，但是，钱所带来的满足感远远超出了任何短暂的抱怨。Evan一做就是4年，从未间断过。“那么，你需要多少钱投资呢？” “我的目标是1万元”，Evan自信地说：“我已经攒了5，6千了! ”看上去，Evan对投资的计划早已有过很多考虑。这小子还真会攒钱，Evan的父母几乎不给他零花钱，很难想象仅靠送报的收入他是如何积累了几千元的。“这是一个非常不错的开始，尤其在你这样的年龄。”我接着说：“但是，在投资上，你需要一个非常重要的合作伙伴：银行。只有通过银行的贷款，你的投资回报率才可能成倍地增长。然而银行很势力，只喜欢借钱给有钱或者有稳定收入的人，在创业开始，你可能不得不成为一个银行喜爱的好职员。”Evan若有所思。“你其实很幸运，在你弱点的另一面是天才的赋予。好好把握吧！” 我们接着谈了一些关于投资的想法。临走时，我送给Evan那本我刚刚读完的Kevin O'Leary的《Cold Hard Truth 》。我相信有一天，Evan也会向他人讲述自己如何成功的故事。