新房东的麻烦事

Jackie是那种行事说话出奇爽气的人。我第一次与她见面时她还从来没有见过多户式出租房的样子。一个月后，在我的建议下，她眼睛一闭就签下了购买一个有4个独立单元出租房的协议。在对她的勇气可佳赞赏不已的同时，我也不禁深感自己责任重大，千万不能让别人的一腔热情化为满腹怨气。

原来的房东常年在墨西哥居住，房东的一个朋友住在一楼的单元帮忙照顾房子和找租客。这个朋友兼租客本身是一个个性古怪，一身黑袍，满脸穿洞，与狗为伴的高个女人。卖方同意在交房时让她另寻住处。原房东身在千里之外，对租客的要求能敷衍就敷衍，对邻居的抱怨置之不理。在交房前，Jackie通过验房和律师的调查了解到房子的两个问题：第一，由于屋顶常年失修，每到下雨天，雨水就会顺着屋沿和窗户进入室内。这也是二楼和三楼租客抱怨所在。按常理来说，水是木质房最大的敌人，房东应该在第一时间找出原因并及时处理。幸好验房结果显示漏水还没有对屋里的其他地方造成损坏。Jackie安排了roofer在交房的第二天就彻底翻修屋顶。第二个问题，房子后院角落里一颗大树的所有树枝都覆盖在邻居的屋顶上。邻居几次和卖方交涉无果，无奈告到市政府。其实, 对于由谁来承担修理超出地界范围树枝的问题属于民间纠纷，应由邻里协商解决。不在市政府的管理范围之内。但是，由于这个邻居三番五次地抱怨，市政府象征性地出了一个命令，要求房东出于安全隐患将死枝修理一下。但是。。。市政府说，如果专业林业人员能出具报告证明没有死枝的话，那么我们就取消命令。言下之意，你们还是自己解决这事吧，我们也不想在其中搀和。一般来说，对从来没有房产管理经验的人，听到这两个问题，早就泄气打退堂鼓了。我对Jackie说，这些其实都不是什么大事，我们要求卖方在价格上让步，花些钱问题就可以解决了。卖方自知无暇顾及，又急于卖房，同意屋顶和修树两件事总共让价1万2千元。

Jackie立志要做一个好房东。从交房第一天起就马不停蹄地连着一星期到出租房报到，监督roofer和一楼的装修，买装修材料，清理前后院和车库里的垃圾和树叶。我建议Jackie在第一时间与租客见个面，一来自我介绍，互通联系方式，顺便告诉租客以后租金的付款方式。二来，了解一下租客的顾虑，让他们对新房东有个好印象。二楼的租客有两个顾虑：雨天漏水，浴缸下水不畅。漏水的问题在换完屋顶后就自然而然地解决了。Jackie第二天就让楼下的装修师傅化了几分钟的时间解决了浴缸下水不畅的问题。二楼的租客感激不尽，称赞新房东在短短几天内就为他们做了所有原房东几个月都不愿意解决的问题。

做一个好房东，关键是要处理好与租客和邻里的人际关系，并且照顾好房产。在处理人际关系上，要做到公平而且一定要有自己的立场（Fair and Firm) 。中国人在为人处事上比较含蓄，讲究谦让，尽量避免正面交涉。加上语言的障碍，凡事能让就让，能避免正面交涉就尽量写email。北美人没有我们这样的文化底蕴，不懂得含蓄这一套功夫。客气的人认为你很nice，好说话; 不知足的人就会得寸进尺。在北美的文化里，人们更尊重有见解，有立场，敢表达，不害羞的人。在英语里，有一种说法：“if you don’t ask for it, you don’t get it” （你如果不开口要求，你就不会得到）觉得不好意思开口？最坏的结果无非是别人说“不行“罢了。

在处理与邻居关于树枝的纠纷上，我建议Jackie应该坚持这个Fair and Firm的原则。邻居见到Jackie, 觉得比原来的房东好说话多了，几次三番地说，冬天刮大风之前，赶紧把树修理一下吧！只字不提承担一部分费用的问题。按理说，长出墙外的树枝，邻居完全有权力自己动手修理，Jackie没有义务按邻居的要求去做。Jackie找了专业的林业人员评估，结果树上只有低于10%左右是死枝，按照市政府的要求，砍去死枝就没事了。Jackie对邻居说，”如果你愿意出一半的修剪费用，我们就彻底好好修理一下死枝以外的部分，这样, 在未来的10年内你都不需要担心树枝损坏你的屋顶”。 邻居正在考虑提议之中。

”万事开头难“。自己经历了这么多年，对这些出租房管理上的琐碎小事早已习以为常。但是，从Jackie的角度出发，我还真是佩服她不畏挑战的勇气。人只有在成长的过程中设定一个稍稍超出自己”安全“范围的目标，才可能不断地进步。世界上最杰出的攀岩者，是一个身材瘦小，没有发达肌肉的女人。因为，她说，在攀岩的过程中，最重要的是使用你的头脑，和相信自己可以够到那个看似在触摸范围之外的支点的勇气。

时值年底，在放松工作，准备休假的闲暇之余，不忘回顾旧年，展望新年。从今年7月中旬开始，通过《财富周刊》和开设自己的博客, 在与众多投资人的交往过程中，结交到诸如Jackie这样的热血投资人，我感到受益匪浅。希望明年年初，几个计划中的投资项目可以得以顺利实施,  做项目的同时和大家分享投资心得。

也祝Jackie 及各位投资人新年中百尺竿头，更进一步！

装修支出是费用化还是资本化?

投资房产的装修支出到底是费用化还是资本化并不容易判断。装修的结果是否增加房产的市场价值并不是决定支出底是费用化还是资本化的主要因素。CRA判断装修支出的性质主要是从以下几个方面来考虑的：

第一，支出是否可以带来长期收益？费用化的支出通常只能带来短期效应。例如，房屋外墙的油漆。

第二，支出的目的是为了维护还是极大地改善房产的状况。费用化的支出通常只是将房产恢复到原先的状况。例如，更换破损的落水渠。

第三，支出是房产不可分割的一部分，还是可独立的资产？例如，出租房产中的家用电器应该作为资本性项目，而不是费用。电线和水管是房产不可分割的一部分，因此，其维修费用可以费用化。

第四，金额的大小。这一点不能单独作为判断标准，只有在前面3点都无法定性的情况下，才与这一点综合评判。一般情况下，如果支出与房产价值相比，金额可观的话就应该作为资本性支出。

但是，在实际操作上，判断标准并非如此简单明了。很数情况下还需要专业人士的判断。譬如说，投资人在购买投资房产后，常常发现他们在出租之前需要花费一笔不小的资金装修房产。对于投资人来说，将这笔装修费用记入当年的费用可以最大限度地减少当年的应交税收，但是加拿大税务局（CRA) 却简单地将这笔花费看作房产价值的一部分，要求将其资本化。资本化的项目不会直接影响当年的利润，只可能通过摊销的形式在未来若干年内逐渐减少资本化项目的余额，以折旧费用的形式逐年间接减少利润。从实例来看，法庭并非总是赞同CR对于交房后，为首次出租而进行的装修为资本性支出的笼统定论。让我们来看以下这个实例：

第一个实例：纳税人购买了两个投资房产，在出租之前都需要大量的装修工作。第一个房产需要新的窗户，外墙和地毯。第二个房产需要新的橱柜，电器和上下水管。纳税人将装修所花费的2万4千元作为当年的费用入帐。CRA认为大部分的支出为资本性项目。

纳税人上诉的理由包括：

1。交房时，房产处于可居住状态；

2。如果当时房东刊登出租广告的话，房产就会被人租走；

3。装修/修理的主要目的是使房产能够处于更好的运作状态；

4。装修的结果并没有很大程度地改进房产的价值。

法官针对装修时间介于购买之后与出租之前的事实，判决为：“显而易见，这样的支出在正常情况下应该被视为房产价值的一部分。装修后才使房产第一次处于可出租的状况。” 上诉被驳回，法庭不承认房产在装修之前处于可居住状况的陈述，因而认为支出为资本性投入。然而，这个案例却从另一个角度证实了在交房后，为首次出租而进行的装修并不能一概而论地视为资本性支出。这其中值得考虑的因素包括：

- 装修之前的房产已经处于可居住状态。

- 装修的结果是使房产恢复原先破损之前的状况，并没有极大程度地创造了新的资产。

纳税人如果有充足的证据证明以上事实的话，那么就很可能挑战CRA的论断。

再举两个例子以说明装修支出到底是费用化还是资本化的复杂性。

第二个实例：由于10年前的低质量施工，公寓楼的外墙砖开始断裂。纳税人花费了24万进行修理，但是使用的材料是金属支架而不是砖。CRA认为这笔支出极大地增加了房产的价值，因而需要作为资本项目入帐。而法庭判定：这是一项基本的修理费用，并不是为了收取更高的租金收入进行的改善，因此同意纳税人费用化的入帐方式。尽管纳税人没有使用与原来一样的材料，但是法官认为：“纳税人在迫不得已而做出修理的决定时，不可能忽视房屋建筑和技术上的进步而一味地要求形式上的一致。”

第三个实例：纳税人花费了大量资金更换了出租房产歪曲损坏的地面和因地面扭曲而受到损坏的水管，地漏和线路。CRA认为所有的支出都应该记入资本项目。法庭判定更换出租房产破损的地面极大地增加了建筑的价值，其相关支出为资本性项目。然而，由于歪曲的地面而损坏水管，地漏和线路的维修可以作为费用进入当年的利润表。

综上所述，投资人在选择费用化还是资本化的入帐方式前应该收集所有的相关信息，咨询专业人士意见，以及记录下所选入帐方式的理论依据。总之，对于纳税人来说最坏的结果就是被迫与CRA对簿公堂，无论纳税人在法庭上是输是赢，你都可能从此成为CRA的重点审查对象。

独一无二的城市绿洲建筑

在靠近Lawence和Avenue这个多数以富裕犹太人家庭为主的社区里，到处可见的是有近百年历史的，传统的经典豪宅。然而在ColdstreamAve.这条安静且不为人所知的路边却矗立着一幢由天然岩石，实木，人工不锈钢和玻璃巧妙结合的现代建筑。位于西面紧连着的一大片树林将整个建筑完全融入进自然界的和谐中。过往路人，甚至连在此居住了几十年的邻里都不禁驻足而视，暗自疑问：这个建筑是什么时候冒出地面来的？有什么背景的人才可能得到在这片绝无仅有的土地上实现重建？又是出自哪一个知名建筑师之手的？

在50年代早期，一个本地的建筑师买下了一片极其独特，与现在所谓的Kimbark-Coldstream绿地相连的土地。并设计建造了一幢有乡村特色的砖房。建筑师的一家在此居住了40多年。本世纪的初期，建筑师本人过世。孩子离家自立。剩下年龄渐高的建筑师妻子独自居住。过时的建筑风格加上常年失修使得整个建筑显得阴暗破旧(参阅下图）。此时，市政府开始向建筑师的妻子收购大部分的绿地部分，并投入大量资金来保存和加强这片原始绿地的的布局。

2008年，建筑师的妻子以低于市场的价格挂牌出售其具有乡村特色的住宅。虽然周围面积与之相似的土地价格均在100万以上，但是这个独一无二，依绿地而建的投资开发机会却迟迟无人问津。为什么？因为开发商都知道在政府设定的保护绿地边上重建需要与3个不同等级的政府绿地监管部门交涉，限制重重，条文繁重，几乎是不可能任务。

Jake深知这是一个千载难逢的能充分施展自己才能的机会。很多机会的来源不正是因为他人的畏惧而产生的吗？但是，Jake清楚地知道，这样一个项目的实施需要极大的想象力，耐心与完美细致的设计方案。

整个设计很全面地考虑到我们的日常生活与大自然息息相关的因素，充分体现了人与自然的协调发展。建筑物与周围的环境相辅相成，互相映照。建筑的正门面南，西边连接绿地。一楼的厨房和客厅开放式，落地玻璃的设计充分地将眼前的自然美景展现无遗。使人足不出户就能享受春夏秋冬四季轮换的美景。整个建筑在夏天完全被绿荫环抱，冬天极尽所能地吸收自然阳光。再加上使用的高科技绝热外墙，使得建筑冬暖夏凉，暖气空调设备运作及其有限。整个建筑完全在地面之上，使人能从不同高度，多角度地欣赏唯美与出众的自然景观。建筑的整体线条和设计极具现代感。在选材上，既有本地出产的天然岩石和实木，又有现代建筑不可缺少的钢材和玻璃。既提供了与周围环境和谐的视觉效应，又与随风而动的自然之物形成了鲜明对比。

如果说一楼的设计极尽所能地使人敞开胸怀拥抱自然，那么二楼卧室与书房的设计就是注重提供隐密的个人空间。给人一种隐匿于世的世外桃园之感。让人一时忘记了几里之外就是城市的中心所在。正是这样一个考虑周全，高雅无双的建筑设计赢得了政府部门和周围邻里的认同。在这个及其保守，有无数历史的社区通常连最基本的翻修都需要严格审批，Jake与原建筑截然不同的风格和彻底翻建的提议居然得到了批准。如今，当人们置疑Jake当初是否因为收买政府而得到在这片土地上开发的机会，他开玩笑地说：“也许吧！不是用钱，而是以我的才能而已。“

这个独一无二的城市绿洲豪宅建筑现在挂牌要价3百万。周围多私立及公立名校。邻里多家境优越，有社会背景人士。有意者，请与本人联系。