养老系列之三 - 投资人的税收递延策略

如果你是一个典型的朝九晚五的白领打工阶层，那么你很可能拥有一幢房子，两辆车，两个孩子，一条狗。年底时收到一张T4报税表，赶在2月底之前买足上一年RRSP的限额，这可能是你唯一能够暂时缓解税负的途径。
读我前几期养老系列文章的人都知道，我并不是RRSP的热衷者。作为一个投资人，怎样能够既尽早享用投资物业的资本增值，又最大可能地递延应交的资本利得税呢？大家都知道，在税法上，只有主居所的资本增值部分是免税的，而且每个家庭在任何一个时间段内只可能申报一处主居所。如果你有一处主居所，另外有一处投资物业，一般的认为是当你出售投资物业或者将投资物业转变成主居所时，就必须交纳资本利得税。其实不然，以下我将从理论上讲述你如何可以在每5年内出售一个投资物业，而不需要交纳资本利得税。
当投资人改变投资物业的用途而成为主居所时，投资人应当在改变用途的当年申报该投资物业在出租期间所引起的资本利得税。然而，在税法的分条款45（3）中，税法赋予投资人一定的宽限，允许纳税人将物业在改为主居所的前4年出租期间也定义为其主居所。举个例子，你在2010年初买的出租物业，2013年底时停止出租，2014年初将房产定义为主居所, 纳税人应当在2013年的报税表中明确显示截至2013年底（也就是2010-2013年4年的出租期间），房产增值中计算应交税收的部分 (增值金额的50%）。同时，纳税人应向税务局声明：“本人在此按照税法条款45（3）中授予的宽限，选择递延缴纳由出租房产转变为主居所而引发的资本利得税。” 投资人在2014年中将房产出售。按照税务局计算免税资本利得的公式：

免税的资本利得 = 1+指定为主居所的年份 *资本利得                                
                                 拥有房产的年份

在这里虽然投资人只在2014年的一年中将房产指定为主居所，但是，由于税法条款45（3）中的宽限，投资人可以将房产在改变用途前的4年也作为主居所，指定为主居所的年份实际上可以追加为4年。加上公式中赋予的+1，投资人在拥有房产5年的过程中，可以100%免除资本利得应交的税款。
当然了，由于每个家庭在任何一个时间段内只可能申报一处主居所, 你的选择意味着当你出售真正的主居所时，就必须从拥有房产的年份中刨去4年作为指定为主居所的年份。主居所持有的时间越长，资本利得税递延的时间就越长。
如果我们将此理论进一步推广，假设:

• 你在同一年买进一个主居所和一个出租物业，价值相当；
• 主居所和一个出租物业增值幅度相当；
• 一辈子不卖真正的主居所；
• 每5年出售并购买一个出租物业；
• 每次出售出租物业时, 你选择税法条款45（3）赋予的宽限，100%免除资本利得应交的税款

那么实际上你每隔5年将出租物业应交的资本利得税转嫁到主居所上，既在有生之年得以享用免税的投资增值，又最大限度地将税收递延至你过世的那一年。比RRSP递延税收的功能更强大。当然了，要实现以上理论，在实际操作上还有很多条件需要得以满足，譬如说：

• 不得在出租物业上提取折旧；
• 在改变出租物业用途当年的报税期间，及时向税务局申明选择递延缴纳应交资本利得税的意向；
• 在改变出租物业用途的当年, 不得将房产继续出租；

如果你属于的是我文章开头描述的年底一张T4的打工阶层，对你来说，合理避税的途径少而又少。然而，当你对投资和税法都有相当程度的认识时，你会发现通过合理的税务规划，灵活掌握手中的资金将的能力将大大提高。

是选择放弃，还是接受挑战？

我和May素昧平生，因而当她在电话的另一头开始抽泣时，我感到有些出乎意料。“自从今年年初，她搬进来之后，我就象生活在一场噩梦中。邻居的投诉，市政府的勒令通知，法庭的出庭通知，银行的催款。。。我被这一切突如其来的事件搅得抑郁失眠。两个月前，我还因此丢了工作，这个房产是我父亲过世前送给我的结婚礼物，希望在财务上能让我们过得宽松一些。谁知道，事情被搞得一团糟，我对不起父亲。。。” 听她如此动情，我原本到嘴的话一下子缩了回来，暂时忘记了我打电话的本意，安慰地说：“我也是一个房东，很理解你的感受，让我看看有什么可以帮你的？”

这是一条闹中取静的小街，两边的百年老树和打理地精巧有致的花园时时营造出一种安逸宁和的氛围。几个星期前，当我从这里经过时，突然发现一幢两层老式红色砖房的前花园里随意放着一大堆垃圾，包括废旧的床垫，破烂的家具和拆下的建筑垃圾。我好奇地走到后院，同样是垃圾如山。怎么会是这样的呢？我还从来没有在这个社区里见到过如此邋遢的住家呢！正巧隔着几户的邻居出门，我赶紧上前打听：“看上去，这家的主人在装修房子？”邻居叹了一口气：“别谈了，已经一个月了，每天如此。自从这个新租客搬来之后，这里就变成了她的天然垃圾场。我们到市政府投诉，那个房东找人来清理过，没几天又成这样了! ” ”哦，看来房东的麻烦可不小呢！“我的职业本能让我眼前一亮，我似乎已经能够闻到 ”机会” 的味道。我十分享受将别人的Trash（垃圾）变成自己的Treasure（宝藏）的成就感，有一次在一个居民区的路边我看到一个脱了漆的被丢弃的小咖啡桌，将上面厚厚的一层积灰抹去，咖啡桌四脚朝天，在咖啡桌底部一个角落写着”Mahogany（红木）“。我将咖啡桌捡回家，请人重新刨光，上漆，变成我的一个颇有古董味道的收藏品。如今这个堆满垃圾的出租房，很可能就是我的下一个目标。邻居低声地对我说：”听说这个租客有生理上的残疾，对那些保护残疾人和租客的法律了如指掌，房东奈何不了她。“我点点头：“在加拿大法律保护租客，尤其是残疾人。我是专业出租，就住在附近，也许我可以为房东提供一些咨询。如果你不介意的话，我可以和房东谈谈。” 邻居犹豫片刻，说：”你把名字和地址留下，我再回复你。“

几天后，我接到了房东May直接打来的电话。也就有了我文章开头写到的谈话。

在和May通电话之前，我从房产的交易记录中早已猜到，May很可能是从家族中继承了房产，也就是说，对她来说，出售这个房产没有亏本的问题。同时我对这个社区的房产价值很有研究，如果装修得体的话，这样大小的半独立房的价格应该在75万左右。我的本意是要说服May把这个麻烦彻底解决掉，我将对May说：”这样的租客可不好对付，即使你想把房子卖了，她一定不会配合潜在买方看房, 并且，她可能已经把里面也糟蹋地见不得人了。一般的投资人，谁愿意接手这个麻烦？而想买来自住的人，有谁会在不看房的情况下出价？不如这样吧，我帮你快刀斩乱麻，我不需要看房，你把房子卖给我，我无条件地继承你的租客，麻烦由我来处理。“当然了，我心里暗想：我愿意接手这个麻烦的条件是买价不高于55万。

但是，当May提到父亲而伤心落泪时，我的话却出不了口了。此时卖房对May来说，的确会是一种超脱。要知道，放弃是这个世界上最容易办到的一件事。退一步固然海阔天空，但是，在May的心底，是否永远会有一种愧对父亲当年苦心的内疚？谁是天生就懂得如何做个合理而有立场的房东的，就懂得如何在法律的范围内和欺人太甚的人斗争的？”告诉我你到底有什么麻烦？我帮你想想办法。“ 

May的租客是一个坐轮椅的人，当初看房时，她对房屋的结构和布置没有任何疑问。May有些担心她的日常起居，租客一拍胸脯说，”我租了一辈子的房子，能适应普通的住房。“谁知道，一个月后，租客开始提出各种要求，还说法律要求房东必须做出一定的调整以满足残疾人的日常起居需要。开始只是一些小的要求，譬如说，淋浴房需要安装防滑扶手；后来要求越来越多，从厨房的台面高度到走廊的宽度。不同意改装的，租客就自己请人改装，还把垃圾扔了满院，房租欠了几个月，说May应该支付其中一部分的改装费用。最让May不安的是，所有的人都在责备她，邻居的投诉，市政府的清勒令理通知都是针对着她，而丈夫和律师都异口同声地说她自己当初在挑选租客时没有慎重考虑。May越说越不安：”你要是有办法，我就把房子卖给你，50多万就可以了。“May的话正中我的本意，对我来说，我可以轻而易举地找到买房自住的人，在无任何法律纠纷的情况下请租客搬家，但是。。。我对May说：”你给自己几天的时间，考虑一下吧！与这样的租客交往，需要多些耐心和协商。需要我的话，请随时联系。“

几天后，May在电话里说：”房子卖了，现在我不再有麻烦了。“ 我的心一沉：May最终还是选择了放弃。

对我来说，机会总是有的。从某种意义上说，我的机会来自于象May这样不堪承受压力的房东，和他们的失误。这是一个公平的游戏。如果你是May的, 会选择放弃，还是接受挑战？

从不合法到合法的出租物业

多户出租物业的合法性问题常常让投资人感到迷惑。只要是由单户家庭改建成的多户家庭，在多数情况下都属于“不合法（non-legal)” 物业。有些人一听到“不合法”这个名词就望而却步。其实，这里的不合法指的是物业本身，而非业主。我希望通过本文的分析，让大家对有关的法律法规有一个全面的认识，明确如何在法律的范围内将一些不合法物业转变成合法物业,  进而增加房产的价值。

所谓的“合法”多户出租物业必须符合以下几个方面的要求：

- 防火标准准则（fire code)

- 电路的安全要求

- 土地规划法规（zoning bylaw)

- 房屋建筑标准准则（building code)

- 改建在市政府有所记载

对于上述要求, 我是按照其重要性来排列的。可以这样说，符合防火标准准则和电路的安全要求关系到的是人生安全，是两个最重要的必要条件。在加拿大，人命关天。作为房东，如果不能采取必要的措施以保证租客的安全，那么一旦发生火灾，房东可能招来官司缠身, 甚至因此倾家荡产。很多房产在购买时并不完全符合消防标准，但是，只要你掌握了防火标准准则的要领，你就能准确估算出达到防火标准需要付出的代价。对于一些需要花费较大代价才可能达标的房产，投资人一定不要在没有考虑周全之前轻易购买。譬如说，地下室窗户的大小至少应该为600平方尺（30英寸乘以20英寸）以确保在发生火灾时，地下室的租客可以从窗户逃生。我不会建议投资人考虑地下室完全在地面以下的房产。或者当出租房超过4个独立单元时，每一个单元必须具备两个逃生出口。你有没有考虑过在房屋的后院加建消防逃生扶梯的可能性和成本？我极力反对有些人追求眼前利益，将房产作为不合法rooming house出租的原因就在于，这一类房产几乎全部不可能通过消防检查，唯一能够获得保险的方式就是向保险公司隐瞒rooming house的真相，然而一旦发生火灾，非但保险公司拒绝付款，而且事情暴露，政府一定会上门严查并罚款。

现在让我们来看一下土地规划法规（zoning bylaw)。土地规划法规是由当地政府制定的, 用来确保个人的所做所为不在邻里招来强烈的非议，并且和社区的发展相一致的法规。房产可使用的用途，单元数，建筑的高度，建筑面积占土地面积的比例等等，政府一一制定条款加以限制。与防火标准准则 (fire code) 和房屋建筑标准准则(building code)不同的是，法规 (bylaw) 在执行上有很大的灵活性。业主可以向调整委员会（COA）或者安省市政管理会（OMB）申请差异调整。在Bylaw面前，我的原则是：never take a “no” for answer (永远不要把“不行”作为最终的答案)“。在房地产这个行业，如果你只知道墨守成规地遵循每一条Bylaw的要求，而不是积极主动地，有建议性地与市政府，社区协商，那么你就无法创造出超出平均的利润。我这样说，并不是鼓励大家盲目地挑战Bylaw，譬如说，在一个成熟的单户家庭的社区,  改建多户住宅的提议就显得格格不入，既招来骂名，又是徒劳。因此，在购买多户出租房产之前，你应该考虑的是从不合法到合法的可能性有多大？成本有多高？

最后，我还想提一下房屋建筑标准准则（building code) 。不同的年代，不同的房屋建筑标准。随着建筑材料的更新，人们对安全隐患的进一步认识，建筑标准不断地在更新。房子在建造时只需符合当时的房屋建筑标准, 更新的建筑标准只适用于日后的建筑。防火标准准则是房屋建筑标准准则的一部分，但是与房屋建筑标准准则不同的是，无论房子是什么年代建造的，都必须符合最新的防火标准准则。值得一提的一点是，所有的住宅房都受限于一些基本的住宅规则：譬如说，层高不得低于6尺5寸；大门不能小于32寸宽，78寸高等等。这些都是你在购买多户出租物业时需要考虑的因素，也是决定你日后是否能在可接受的成本内将不合法出租物业转变成合法出租物业的因素之一。

关于多户出租物业的历史：                              

在1993年之前，几乎任何人都可以将自家的单户民宅改建成有多户单元的住宅。1993年之后，这种改建需要到市政府申请许可证。1994年，当时安省的NDP政府允许在一定的条件下，可以绕过当地的土地规划条款（bylaw)，将单户民宅改建成两户民宅。1994年，防火标准准则出台。1995年，安省的保守党政府授予当地政府权限，坚持任何改建都必须遵从当地的土地规划条款。因而，祖父条款（grand-fathing clause)承认在1995年11月之前存在的多户单元不需要遵从土地规划条款。

综上所述，对于在购房时既存的出租单元，你需要考虑的因素如下：

第一，房产是否已经符合，或者在合理的成本内可以符合消防标准准则和电路安全要求？如果答案是否定的，我建议你三思而后行；

第二，如果多户出租单元是在1995年11月之前就存在的，在市政府是否有记载？如果有记载的话，你大可不用担心出租单元的合法性。如果没有记载的话，你还需要考虑：

第三，当地的土地规划法规是否允许多户出租单元的存在？如果不允许，在COA申请差异调整的赢面有多大？

我和邻居的官司（下）- 不攻自破

九月里一个秋高气爽的早上，在downtown街角一幢办公楼底层的咖啡馆里，零星地坐着几个西装革履，脚边放着黑色拖拉式公文箱，专注地翻阅着手中一大堆文件的客人。这幢办公楼正是安省市政管理会OMB（Ontario Municipal Board)的所在地。Ian和Adrian在9点准时出现，此时距离开庭还有45分钟的时间，作为今天法庭上的两位主角，Ian正在和Adrian将程序和证词过一遍场。

Ian是我在六月回到多伦多后通过圈内人引荐的Goodmans的律师。Ian当时刚加盟律师行不久，但是已有不少胜诉的案例。初次见面时，Ian指出：“案子胜负的关键在于是否能够找到支持提议的规划师 (Planner)，因为他们是房屋建筑和城市规划的专家。法官将在听取正反两方专家的意见后，考虑增加合法的出租单元对当地社区可能带来的影响，市场的需求, 过去的判例，以及是否有其他弥补方式来缓解人口增加带来的对停车和交通的压力等等。” Ian说他会将提议抄送几个规划师行，看是否有愿意支持的规划师有时间接这个案子。

我的顾虑是Rill可能会一如在调整委员会COA的表现一样，破口大骂我是如何一个“slum landlord（瘪三房东）”。Ian解释说：“OMB与COA有很大的不同，OMB是一个非常严肃和正式的场合。在OMB，法官只听取事实，不会为任何带有强烈个人感情色彩的言论所左右。法官和律师将阻止任何人过于偏激的言行。我的责任就是控制庭内节奏和引导证词。”  我略带激动地说：“吵架我不在行，但是驳斥Rill谎言的证据倒有一堆！” Ian仍然不急不慢地说：“其实法官传Rill和你作证的可能性不大，因为我们要辩论的是增加出租单元对城市和邻里带来的影响，而不是你和Rill之间的私事。”尽管如此，其实我已经准备了厚厚的一本资料，包括买房后为改进房产而发生的所有费用；租房装修前后的对比图片；租客的工作资料和信用背景，我和租客间在处理琐事上的邮件往来等等。

Ian随手翻开着我为他提供的资料，其中包括Rill聘请的规划师提供的那份图文并茂的报告。Ian几乎笑出声来：“原来是Eros啊！我和Rill的规划师打过交道呢！” 我一脸茫然，不知道Ian和Eros到底是什么交情。Ian接着说：“几年前，我和Eros交过手，他当时的立场是极力支持城市密集化，提案申请的单元数大大超出可提供的车位数。Eros代表的客人最终胜诉。现在Eros怎么倒戈成反对派了？连你的提议中这么小的差异（房屋标准要求2个车位，实际只有一个车位）都不能容忍了？” Ian 略带神秘地一笑：“让我打个电话问候一下Eros！” 我琢磨着Ian葫芦里卖的到底是什么药。

时针指向9点30分，Ian和规划师Adrian对视一眼，几乎同时对我一点头：“Ready?" 我深吸一口气：”Ready!" 我们一行乘电梯到楼上庭外等候。尚不见Rill和Eros出现。距离开庭还有5分钟时，我们进入法庭。这里的布局和正式的法庭几乎一致。正前方是法官大人的宝座，法官席边是证人提供证词的位置，观众席分开两边，观众席中间正对法官的是律师发言的讲台。9点45分准，仍不见反对方的身影，法官从法官席后面的一扇大门入场，全体起立以示尊敬。

Ian此时已显得十分放松，反对方的缺场一定会让今天的战斗容易得多了。Ian十分流畅地将提案的背景，内容介绍了一下，提议下一步让规划师Adrian提供证词。Adrian走到法官边上的位置，一手放在圣经上，一手宣誓。法官打断Ian的提问,问到：“为什么这个提案没有能够在COA通过？”Ian答道：“我的客人因为家事无法到COA出席听证会，并且有一位邻居到场提出十分强烈的反对。” 法官接着让Adrian发言，不时地提出问题：周围住家的居住密集度？大街的交通情况？沿街是否有足够的街道停车？哪位法官在何年何月颁布命令允许哪一户增加出租单元？Adrian一一对答如流。Adrian特别提请法官注意其中一项判例：在此房产北边的一条街上，OMB判定在没有任何停车位的情况下允许3户出租单元的存在。这个社区交通便捷，多数租客根本不需要备车。法官听完Adrian的证词，抬头看着我和Ian：“你说地下室在你买房前已经出租了20年，有何证据？” Ian对此提问感到有些突然，原房东不在场，能有什么证据？我斩钉截铁地说：“有！等我一下。“我将随身带来的厚厚的文件夹打开，就是我为驳斥Rill而准备的那些资料，用标签清晰分类。我急速地找出一张多年前原房东为出租地下室而在Viewit上登的广告（附带照片），上面清清楚楚地写着出租价格，房间描述，联系人姓名和电话等等。Ian过目后，交给法官审查。法官一边记录要点，一边说：”本庭判定允许申请案的差异调整，我将在几天之内颁布命令。”此时的我如释重负。我全力以赴准备的一场硬仗就这样轻而易举地胜利了。走出法庭时，我对Ian说：“怎么都没有想到Rill会缺席。”Ian笑着说：“其实，我在和Eros通完电话后，就知道十有八九他不会出庭的。规划师是一个很小的圈子，一旦坏了名声就再也没有人会信任他了。Eros知道我一定会在OMB质疑他前后不一致的立场，OMB的所有证词都是有存档记录的，Eros当然要考虑到自己今后在圈内的名誉了。”

我这才恍然大悟：Eros在COA无非是收人钱财，替人说话。如今动了真格闹到了OMB, Eros权衡之下，不至于为了几千元的出场费，落下一个见风使舵，立场不定的名声。Rill失去了Eros，即使出场，也是自取其辱罢了！

后记：大家一定会关心：这个官司花了多少钱？值吗？Teresa的图纸和在COA的出场费大约是5千元，Ian和Arian的收费共计1万2千元左右。然而，3户出租合法后，银行的评估价比我3年前的买价高出20万元。更重要的是，Rill从此息事宁人，不得不学会和人和睦相处。还是会有人提出质疑：这么多麻烦事，做个房东值吗？下期再聊。

以下是其中一户出租单元的照片。以供分享。

我和邻居的官司（中）- 说谎者的胜利

我有时寻思：Rill对我的敌意缘何而来？为什么房子出租20年后，我一接手就触犯了她的利益？为什么她对我发出的善意的见面邀请不懈答复，出人意料, 并且十分不友善地打电话要挟?  我的房产装修完毕出租以后，银行给出的评估价格比几个月前我买房时高出了10万。这无疑也增加了邻里的房产价值。再者，与原房东不同的是，我从不接受学生租客，进出都是朝九晚五的白领阶层，比Rill的那两户租客都强多了。

原房东太太说：“Rill可以是一个很nice的人，但是她生性多疑，这可能是她一时不能接受你的原因吧。原房东太太举了一个例子说：”Rob家的后院与Rill的后院相连。Rob是我认识的最善良，最热心的人之一。几年前，Rob家一颗大树的树枝长到了Rill的车库顶上，需要修剪。Rob有自己的修树公司，自告奋勇地说他来修。Rill死活不愿意，私底下告诉我，她怀疑Rob为借修树枝的名义，在她的地盘上摔伤，以向她索付巨额赔偿金!”  我只能叹气：买房前即使做足功课 -- 研究社区，房价，租金等等，邻居的脾性如何还是无从得知。

收到市政府的检查通知后，我立刻打电话给负责此案的检察员。他非常耐心并且和善地给我讲解整个程序。他说：你的房产为合法Duplex（两户），在市政府档案里的确有20年前颁发的允许装修地下室的许可证，但是，申请的方案仅限于建洗手间，family room和play room，不包括厨房，也不能用来单独出租。（前房东一定是在验收通过之后，私建厨房开始出租的）。基于以上事实，检察员必须发布一个违款通知（Violation Notice)。消防部门将尽快上门确保房产符合消防安全要求。同时, 我有权到调整委员会COA（Committee of Adjustment) 申请将地下室第三个单元存在的合法化。一旦启动COA程序，违款通知的法律效应就被悬至，对房主说，一切照旧。如果申请在COA败诉，房主仍然可以到安省市政管理会OMB（Ontario Municipal Board）上诉。OMB的判定为终决。如果申请在OMB败诉的话，就必须在判决后的一定时间内将房产恢复到市政府有记载的状况（也就是说拆除地下室的厨房，停止出租，地下室仅限于公共使用面积）。整个申请过程可能历时1-2年。

我的案子为什么一定要到COA去申请？因为修建第三个单元势必会造成与现有房屋建筑标准（building code)的差异 (Variance)：第一：这一地区的房屋建筑标准要求车位为单元数减1，也就是说3个单元必须备有两个车位（现有1个车位，没有增加的可能性）；第二：修建第三个单元会造成居住面积占建筑面积的比例超出房屋建筑标准。到COA的目的就是要对个案申请特殊对待，也就是所谓的Variance Adjustment。COA并不是一个很正式的裁决机构。任何与申请案例有利益关系的人都可以到场表达赞成或是反对的意见。委员会的判决尽量在不得罪多数民众的前提下考虑提议是否可行。

由于事先早有准备，消防检查顺利通过。需要向COA递交的申请材料中包括房屋最新的平面图（floor plan) 和Survey。我找到了建筑师Teresa。凭经验，Teresa认为案子的赢面很大：

第一：这个社区为自住和出租混合区，50%以上的房产都有1个以上的出租单元。第二，在临近的几条街区内，有诸多通过COA程序而被合法化的的出租单元。

第三，地下室的出租单元为前任房主私自修建，并且在20年的出租过程中，并未引起过邻居间的投诉。

在Teresa的帮助下，申请材料很快被送到市政府，只等COA听证会的最后日期。

事有不巧，那一年的2月，我回国处理些家事。刚回国不久，就收到4月份COA将举行听证会的通知。家事尚未办妥，无法在4月脱身,  我只能委托Teresa代为出席。一来，我相信Teresa的能力和经验，二来，与Rill的官司固然重要，但是当时对我来说，家事第一，官司的结果只能顺其自然了。我一再告诫Teresa: 千万不要低估了Rill, 她一定会到场阻挠。。。

让人万万没有想到的是：Rill非但带上了一家三口和她的一名租客（没有任何其他邻居到场），还特地聘请了一名市政规划师（Planner) 到场提供专家意见！规划师出具了一份图文并茂的报告，主要论点是反对社区过于密集，给交通和停车带来压力。规划师的报告和出场费至少5千元，Rill可真是铁了心地要赢这场官司！由于我的缺席，以及Rill的专业队伍，我的申请在COA败诉。Teresa非常不安地给我打来电话，告知结果：”对不起，案子输了，但是我在听证会上势单力薄。Rill的攻击非常泼辣, 一副吵架的架势，太厉害了。她指责你是“slum landlord"（瘪三房东），整个听证会上就是她一个人唱主角。。。。”

如果说我原先对Rill还存有一些同情心的话，那么此时她无耻的谎言让我鄙视。我对租房尽善尽美, 对租客宁缺勿烂的要求在邻里是有目共睹。Rill的恶意诽谤让我痛下决心为原则而战。6月份我回到多伦多后的第一件事就是向安省市政管理会OMB提出上诉，并火速招兵买马。（待续）

我和邻居的官司（上）- 忍让非上策

在我眼里看来，Rill是那种家境优越，自以为是，遭遇中年危机的女人。几年前，当我买下一个环境优美，维多利亚式的3户出租物业时，怎么都没有想到会和Rill做邻居，并共用一个车道。

Rill和丈夫都是欧洲移民的后代，20年前结婚时，Rill的公婆将自己名下的两幢相连的半独立房送给儿子作为结婚礼物。Rill的一家住其中一幢房产，将另外一幢房产出租。Rill的丈夫常年出差在外，她一人照顾孩子，管理租客。在我买房之前，房主是一对50多岁的白人夫妻，住在二楼的单元30年。一楼用来出租。 20年前，房东为了增加出租收入，请人将地下室的北边改装成一室一厅的独立单元，并长期出租。白人夫妻是那种及其客气和谦让的人，与Rill的关系还算不错。

买下房产后，我将整个大楼彻底装修一新。为了搞好和周围邻居的关系，在装修结束后，我请来左右邻居和原房主小聚。Rill也在被邀请之列，但是既没有答复邀请函，也没有出现。有邻居带了红酒以示祝贺。对装修赞不绝口。我遗憾地说：”这是一个很美的社区，但是我们暂且不考虑住在这里。你们不需要担心的是，3户租客都是经过严格挑选的专业人士。一定不会给大家带来任何不便的。” 大家表示可以理解。谈起Rill，大家忍不住八卦一些她的过去。有人说：她有她的不幸，几年前，她被一家商场储物架上的重物砸到头上，当场晕倒。造成她经常性头痛，与商场的官司至今悬而未决。又有人半开玩笑地说：“这可能正是她情绪时涨时落的原因吧！” 我心想：“对Rill还是敬而远之的好。”

但是，有些事情，你越想回避，就越躲不开。一个月后的一天晚上，我正在吃晚餐时，接到Rill的电话。这是我第一次与Rill直接接触。她首先以社区元老的身份自我介绍了一下，接着将我的租客数落了一番：“前几个星期，回收垃圾堆满了车库。”我解释说这是因为租客刚搬完家，处理一些纸盒，以后不会再有这种情况了。Rill说：“你的租客将车倒出车库时，差点撞上了我的车！”我说：你的车没事吧？车道较窄，租客可能需要适应一下。Rill仍然缠着不放，自言自语地抱怨些芝麻小事。我心里暗暗寻思如何应付这个麻烦。没想到，Rill在一番长篇大论后，扔下一句话让我应对不及：“你知道吗？你的地下室单元属于非法出租，我只要打一个电话到市政府，他们就会让你关门！” 我还来不及说话，Rill已经挂线。

Rill 的威胁让我反思。多户房产出租的合法性问题让许多投资人望而却步。尤其是中国人，听到“非法”二字，更是觉得天大的事情。然而对于Rill这样的人，忍让只能招来更肆意地攻击；顺应只能让她将人牵着鼻子走。我决定和Rill拖延时间的同时找到可行的出路。

正是这个时候, 我认识了Alan（读我文章的人应该很熟悉Alan了）。Alan义愤填膺地说：“20年来，她都没有向政府举报，她刚知道这个地下室不合法？让我告诉你这其中真正的原因：种族歧视！“她失去了事事让着她的白人邻居，觉得你不配在她家边上买房！这种事情我见的多了！”（参阅《投资无歧视》一文）。在Alan的帮助下，我多方打听多户式出租物业合法性的问题, 并且找到了市政府规划部门的经理了解情况。

在多伦多七，八十年代的时候，随着市区的日益繁荣和人口增长，市区的住房问题亟待解决。当时的许多早期移民纷纷将自家的地下室改建成可以分门出租的单元，以增加收入。政府采取的是默许的态度。随着社会的进步，安全意识的增加和房屋建筑标准的严格化，早年被改建的出租单元并不完全符合现代的建筑标准。所以只要是没有经过政府审批的，都属于不合法的出租单元。在多伦多市区，90%以上的多户出租物业有一个或一个以上的单元属于这类情况。政府的非官方态度是对于既有的出租单元只要没有人抱怨，一切照旧。关键所在：无论合不合法，安全是首位，必须符合消防标准。这个房产是否符合多户出租的消防标准？暂时不符合，需要一些小改动。大约需要花费几千元。申请租房合法的可能性有多大呢？市政府的官员对我说：”这样来说吧，在过去的几年中，调整委员会（Committee of Adjustment）有许多审批通过的例子。“ 他显然觉得我的案例和他手上正在处理的比较起来不值得一提：”我手上的这个案例正巧和你的属于同一个社区，但是由于过去曾是名人的住宅，属于历史保护房产。这里被人改建成9个单元的出租物业，这个房主的麻烦才大呢！“

另一方面，Rill一如既往地仗势欺人，我的租客说：有一次她的朋友把车在车道上停了几分钟，等她进屋取一样东西，被Rill大骂，说共用车道不是用来停车的地方。我的租客连声道歉，事后，开玩笑地对我说：” She is a Rill （Real) pain in the ass。“

几个月后，Rill又打电话来教育我和我的租客, 并再次威胁打电话到市政府。此时，我早已了解所有的法律程序，并决定不再受人要挟，我心平气和地扔出一句话：”You go ahead“。Rill气急败坏地挂断电话。果然，几个月后，我收到了市政府的检查通知。下周讲述我和Rill打官司的故事。（待续）

养老系列之二：把握你的退休计划

我从30岁之后开始关注养老问题，一是出于职业需要（我给客人提供投资，税收，财务方面的咨询），二是由于我习惯性的超前思维模式。养老问题是一个让我百谈不厌的话题。如何最有效地规划你一生的财富，规避税收，将你创造的财富最大可能地留给后代是养老问题的中心所在。

自从上星期我发表了文章《质疑你的退休计划》以来，引起一部分读者的兴趣。我在文章中对于很多工薪阶层认为是最佳养老来源的RRSP提出了质疑。有读者希望我能举一个实例将RRSP和房产投资收入在将来税收和遗产继承上的区别列举一下。我认为这是一个相当不错的话题。

首先，让我们来比较一下RRSP收入和房产投资收入在你退休时为你带来的税率。假设你在退休时有1百万的RRSP储蓄，每年为你带来6%的利息，股利等现金回报，你每年取出这6万元的回报作为你的退休生活费。假设我在退休时有1百万的投资房产（无贷款），每年产生6%的租金回报率，我每年取出6万元净租金收入作为我的退休生活费。那么，你我的所属的税率相同。

第二，让我们来比较一下过世后，RRSP和房产给生存配偶和继承人所带来的税务。首先我要解释的是，在加拿大不存在遗产税（这是在加拿大投资与在美国投资相比最大的优势所在），生存配偶和继承人不需要对收到的遗产交税。但是，在每个人过世当年，他的遗产监督人需要向税务局填写最后一份税表 – T4011。在这份税表 中，过世人的所有投资，RRSP等都将作为当年的认定处置的资产（deemed disposal)而缴纳相关的税收。也就是说，1百万未提取的RRSP将全部被视为过世人最后一年的收入，计算应交的税收。1百万的投资房产将被视为在最后一年中被过世人按市场价格出售，计算应交的资本增值税。如果说，1百万投资房产的成本是40万（买价加上所有的资本性支出），资本增值60万，计算应交资本增值税的收入为60万的50%，也就是30万，远远低于1百万RRSP收入需要缴纳的税收。投资房产的优势由此可见。过世人的所有资产只有在缴纳完所欠税款后才可以作为遗产分配给继承人。值得一提的是，如果RRSP的指定收益人为生存配偶的话，RRSP的税收可以递延至生存配偶提取RRSP时缴纳或是生存配偶过世时按认定处置计算。对于投资房产，夫妻双方之间共同拥有的房产的默认法律关系为Joint Tenancy (而非Tenancy in Common)，生存配偶将享受同样的税收递延, 即过世方的产权将在不触及税收的情况下自动转入生存配偶的名下，由生存配偶过世时一并计算税收。不幸的是，无论是RRSP还是投资房产，如果受益人是孩子的话，都需要等政府先把税收完了才可以继承。这就是我在以前的文章中提到的 ”nobody can escape death and tax”, 正因为没有人可以逃避死亡和税收，你更需要尽可能地将未来把握在自己的手中。这是所谓的智者规划，愚者逃避。

有读者说，投资房产最大的顾虑是其流动性不如RRSP帐户，在紧急情况下可能难以抽取资金。我在以前的文章中经常提到如何灵活地运用加拿大健全的银行体系和较宽松的信贷制度来增强投资房产的流动性。以下是我写的《谈谈投资房产中涉及的税务问题及投资中的一些奇思异想》一文的摘录:

“假设投资20年后，你的投资房产价值为100万，每月租金净收入为5千元（租金回报率为6%）, 贷款已经由租客为你全部付清，而且正值孩子考上名牌大学或是你考虑退休享受生活的时候，你拿了房产到银行做个25万5年的抵押贷款，按4%的利率计算，每月还贷4千2百元左右, 与税后的租金净收入基本相等，现金流持平。25万的资金足够支付你孩子4年大学的学费，生活费及你个人几年的基本日常开销。更让人兴奋的是：这笔25万的资金是税后金额，不需要支付个人所得税！是的，税后！由于这25万属于个人贷款，不属于收入，因此一分钱的所得税都不用交！5年后，租客已经为你把贷款全部付清，你的孩子开始独立生活，你又恢复了无债之身。如果哪天你想买一辆豪车，或是周游世界两年，或是为孩子结婚送上个婚房的首付，按此程序周而复始，这个100万的投资房产就成为你最坚实的源源不断的黄金宝库！这种理财方式轻松自如，简单可行。

谈到孩子的高等教育，我还有一个更好的主意：将你100万的投资房产抵押向银行再贷款20万（加上原来为孩子付学费和你生活费的25万贷款，共计45万），在你孩子所上大学的附近买一个学区出租房，贷款的年限可为25年，可为30年，只要学区出租房的净租金收入与银行贷款的按揭付款基本持平即可。让你的孩子免费住在其中一个单元里，条件是他将作为这个出租房的管理人负责将其他单元分租出去，签订租赁协议，收取租金，以及日常的一些简单维护。这样，他从18岁起就学会了一种非常积极的理财方式，学会了简单的经营管理，培养了责任心。这种教育学校里学不到，却对他将来的发展大有益处。4年后，当他毕业时，你可以把学区出租房卖了，这其中资本增值的部分和租客为你偿还的贷款部分可能与你4年支付的学费相当。你可以将这笔钱作为孩子的毕业礼物或者是4年管理房产的奖励，相信我，在亲身体会到投资的乐趣与成果后，他很有可能会将这个礼物作为自己原始投资的第一步而开始自己的投资之路。”

谈到养老，我才发现有说不完的话题。本文篇幅有限，下次再聊！