点石成金之实例（上）--- 租客搬家

租金回报率，投资回收期这些投资术语常常被投资人生硬套用。设想一下，如果真的有现成的符合书本上建议的租金回报率，投资回收期的话，在信息共享的当今社会，投资者之间的竞争定会将利润推向“平均”。其实，真正的利润来源于你发掘房产潜力并通过更换租客或改善房产状况而提高租金及房产价值的能力。我把这种能力称为点石成金之术。

这个实例是讲述我今年5月买下的一套在downtown的有4户独立单元的投资房产。挂牌的第一天正逢倾盆大雨，卖方经纪当天正好有两个房产同天挂牌，不得不忙与穿梭，说好只有两个小时的时间可以看房。当时包括我自己共有3个买家看房。我心中暗喜，心想，雨越大越好，买家越少越好。这个房产的现租金回报率在5%左右，但是我相信可以在1-2年的时间将租金回报率提高到7%。于是，我当晚下了offer。最后以低于要价3万元的价格买下。

当你买下的是无空租的出租房时，优点是从产权交接的第一天，你就可以享受租金收益，不需要立刻为翻修而动用资金，缺点是,  第一如果租金明显低于市场价格，而租客又执意不搬家时，你几乎无可奈何；第二，你不得不接受那些背景和质量可能不尽如人意的租客。我也无可豁免地遇上了二楼一户拖欠租金的母女。二楼是一户1200尺左右，两卧两卫的独立单元。租金为每月$1,690元外加平均每月150元左右的电费（冬天用电取暖）。在对这对母女采取行动前，我决定先向卖方了解她们的背景（我通过卖方经纪表达了希望与卖方在交房后沟通一下的意向）。卖方Mort在电话里很热情地说，”有空出来喝咖啡吗？我会告诉你所有关于房产的情况。“于是我欣然赴约。Mort给我的第一印象是瘦高个子, 有着棕色肌肤和梳理得精致得体的银灰色的头发，带着一副很入流的眼睛，风度不错但是无法从外表来推测他的原国籍和年纪。他象一个长辈对待小学生一样对我讲述了许多他的故事和他10年来拥有这个投资地产的经历。Mort说他在70年代初时是当时当权的伊朗礼萨国王政权下伊朗驻印度的外交官，直到1979年爆发了历史上的伊斯兰革命，流亡国外多年的伊朗宗教领袖霍尔梅尼回到伊朗重掌政权，政变发生后，Mort知道回国的下场一定是被处死，不得不逃亡法国，辗转多年后才获得定居加拿大的身份。我再仔细地打量了他一番，按时间推算他至少也有70多岁了，果然是身世不凡，修养得宜。这也是我热爱地产投资这一行的原因之一，每一个房产背后都有一个不同的故事和人物。Mort接着说，2000年的时候，我从一个朋友的手中买下。10年中，我从不错过租客更替时提高租金的机会。二楼的租客虽然每月不能准时付款，但是至今还未有过欠款的现象。50来岁的她失去工作已经快一年了，至今没有转机。主要靠20岁出头的女儿在一家宠物点打工赚钱。

我决定与租客好好面谈一次。我一见面就直截了当地说：“我知道你的情况，也知道Mort曾屡次答应你延迟付款的要求，但是如果每个租客都象你这样的话，我很难管理。我希望你给我一个固定的付款日期，在这个日期之前，我不会打电话来催款。一旦过了这个日期，我们只能一切按程序操作。” 母女俩显然知道我说的程序是指向租赁委员会递交N4的表格--因阻客欠款而提前终止租赁协议表。女儿显得有些着急，说：“我每星期六拿工资，我们租金可以分两次到帐，每月的第三和第四个星期一，你看可以吗？” 妈妈接着说：“我受过高等教育，有过不错的工作，我们的情况会转好的。” 我环视一圈，发现家里堆满了杂物。桌子上堆放了一叠账单和外卖的食物。室内的空调和电扇加足马力地运作，温度低到需要穿外套。我心里暗想，难道她忘了电费需自付？ 生活这样拮据了还不省着些用？在对母女俩抱有同情心的同时，我感到她们更需要的是认清及面对她们当前的事实现状。这对母女显然毫无理财观念，以前有工作时手头用贯了，现在无法适应拮据的生活。我出于职业习惯, 中肯地说：”你们每年化2万多元在房租上，占去你税后收入的70-80%，这个比例显然太高了, 还可能影响到你生活上的其他必要开支。你有没有考虑过，暂时找一个小一些，包电费，1千元左右的公寓，等到经济条件改善了，再做打算？”

我回想起大学时期学的马克思的《资本论》中描述的靠剥削无产阶级剩余价值，过着寄生虫般生活方式的资本家。读大学时正值中国经济从有计划的社会主义商品经济向市场经济的转型，但是在理论上还没有配套的学术教材，因此我们的经济学课同时讲了两个敌对的理论: 马克思的《资本论》和凯恩斯的《西方经济论》。在我认为由于当时没有只被灌输一种知识，极大帮助了我日后对于财富和资本的思考并形成自己的观点。这有偏离本文的主题，以后有机会时再谈。如果在旧社会，我就可能被描述为故事里把农民赶出家园的地主。但是，我的本意是帮助这对母女摆脱债权人的追逐，不必为账单而范愁。我常常痛心于一些人缺乏基本的生存能力 -- 如何控制收支平衡及个人的消费欲望。在加拿大这样的国家，穷更多的是一种意识或者生活习惯，而不应该是一种理由。只要你四肢健壮就能摆脱贫穷，如果你头脑健全，就能胜人一筹。

母女俩沉默片刻，女儿说：“我们会考虑你的建议的。“

两个月后我收到女儿的email，说知道一般情况下需要给房东60天的通知搬家，但是既然是我提议她们搬家的，是否可以接受30天的通知，也就是7月31日为最后一天。我一口答应。搬家的那天，我中午经过看看母女俩进展如何，发现所有的东西还是散落一地，根本没有打包装箱。搬运工不急不忙地把一件件小物品往外搬，急什么呢？反正是按小时收费。我摇摇头，心想，这母女俩何时才会学会把生活安排地有条有理呢？

从8月1日起，我有三件事情需要做的：按我的要求装修，按我的要求找租客，按市场的价格收租金。当我完成这三件事情时，我会在下期详细讲述我是如何创造资本和投资回报率的。

租客的选择

我一再强调选择租客的重要性。但凡你看到房东对出租房摇头叹气，无奈卖房的多半是为租客所困。选择不同租客的结果有天壤之别，不好的租客让房东劳心，劳力，甚至闹到法庭。好的租客让房东每个月的第一天坐在家里等着租金自动到账。那么，怎样的租客才是好租客呢？

当地人

当地人的饮食习惯使他们自然而然地成为最佳的租客人选。懒一些的年轻人，每天的晚餐在麦当劳解决；稍勤快一些的到超市买一盒速冻餐在微波炉里转2分钟解决问题；有家室的人，冬天用烤箱，夏天BBQ；不讲究健康饮食的，烤个热狗，汉堡包之类的食物；讲究健康饮食的，拌个蔬菜色拉，烤个鸡胸脯或三文鱼。即使是过年过节，烤个火鸡已算是丰盛大餐。炉头平时最多用来煎个蛋，煮个意大利面之类的。租客搬家后，打开烤箱的自动清洁功能，2小时后一切如新。扪心自问，要让我们中国人这样过日子，能行吗？

夫妻

单身女人和单身男人在单身时大多是过着邋塌的日子。二手的家具，堆满水池的脏碗碟，从不刷洗的洗手间，满地堆放的换洗衣服。。。但是，一旦单身女人和单身男人决定共同生活在一起，开始两人世界,  生活习惯立刻就发生了改变。尤其是当女人把一个地方看成了家，不但会把一切安置得有条有理，富有情趣，而且会督促男人时刻收敛，积极参与家务劳动。尤其是刚开始在共同生活的小夫妻，非常珍惜这第一个共同拥有的家。

当然，很多时候，租房者通常是两个单身男人，两个单身女人，或是单身男人，或是单身女人。单身男人和单身女人各有千秋，单身男人通常及其随意，一年到头听不到他有任何要求。我有一个单身男租客，进他单元的门锁锁不上几个月后，才告诉我情况，说能不能在下次方便时给他换一个锁。单身男人只要房间里有一张床，一张其大无比的沙发和电视机，其他东西都不重要；单身女人的房间要整洁很多。但缺点是由于单身女人的男朋友的公寓里几乎一无所有，因此男朋友三天两头地泡在单身女人的公寓里，对于房东来说，相待于把房子租给两个人，加重了房东的水电负担。从个人经验来说，最糟糕的组合是两个单身女人。不知是什么原因，一个和尚挑水吃，两个和尚没水吃的现象在两个单身女人身上体现地最淋漓尽致。两个单身女人的房间常常是杂乱无比。

白领

白领阶层通常有较稳定，中等偏上的收入；有朝九晚五的工作。平时回家之后，不会有很多的活动。周末，一般他们经常出去，不是去朋友家，就是去父母家。家主要是用来休息的地方。因为常常不在家，不但节约了房东的水电费用，而且很少有精力去挑剔一些琐碎小事。

租客背景调查

在租客递交的申请表上，我一般要求申请人提供2-3个推荐人。推荐人包括两类：亲戚朋友类和第三方人士。亲戚朋友类的评价一般只能作为参考意见，可依赖程度不高。但是你可以通过询问推荐人自身背景的方式，了解申请人的大致社交范围。这是所谓的“物以类聚，鸟以群分”。第三方人士的例子为公司老板，现在或以前的房东等，他们的评价一般参考价值比较高，常常能从他们的评价中推测出申请人的大致为人处事。

我在租客选择上虽然有一个惯用的模式和程序，但是更多的情况下，你更需要依赖于自己的直觉和与人交往的经验。譬如说，曾经有一个申请人虽然有稳定的工作，但是信用调查结果不甚理想，有几次拖欠付款的情况。凭直觉我认为他应该是一个有责任心可以信赖的人。于是，我打电话直接了当地问他：”对于你的信用积分，你是否有什么想要解释的？“他稍带激动地说：”我上大学时欠了几万元的学生贷款，两年前我刚工作时，一切尚不稳定，有一段时间手头比较紧，拖欠了几次信用卡的付款。但是我现在有稳定的工作，每月及时付款。无论如何，我从来没有拖欠过房租呀！“我决定相信自己的直觉，破例接受了他的租房申请。事实证明，他成为我的最佳租客之一，一住三年，每月第一天毫无例外地租金准时到帐。

 租客的要求

有些房东一听到租客提出要求就头痛。不是置之不理，就是忙于应付。其实，对于租客的要求应该按情况灵活应对。对于一些紧急的要求，例如房顶漏水（要知道加拿大造房子用的这些房梁，灰板等材料最怕的是水），应该以最快的速度查找原因，修补漏处；对于一些合理的但是不紧急的要求，应该在合理的时间内为租客解决问题，如果一时不能解决的，应该定期给租客一个更新，让租客有被尊重的感觉。你可能会觉得有些租客比较挑剔，其实只要不是故意找茬的，挑剔一些的租客通常是把这个地方看成了自己的家，责任心要比那些什么都不在乎的租客强得多。尊重是互相的，你尊重他的要求，他就更尊重你的房子。对于一些明显挑刺的租客，你要用近乎外交官一样的交际手段来应对。我曾经有一个租客，问是不是能将沥青车道改成石头的车道。这个沥青车道经过几个冬天的磨练，出现了几条裂纹和小坑，但是并不影响驾驶。我半开玩笑地说：“这个车道与你一年前搬来时的情况几乎一样，没有更大的损坏。你是最近才留意到裂缝的吗？如果车道的状况影响到安全驾驶，我们会立刻修补。现在看来还没有更换车道的必要。但是，如果你愿意支付石头车道一半的费用的话，我支持你的建议。” 这个租客从此再也没有提过更换车道的要求。

不要忽略地产投资中的人脉因素

俗话说“一个好汉三个帮”。在投资地产中，如果光靠个人的力量所能达到的境界是极为有限的。譬如说，因为空房率低，租金回报率高的特点, 有人乐忠于学区出租房的投资。但是设想一下，这样的房产由于频繁的租客更换率，如果靠个人力量的话，你能支撑几个学区出租房呢？在你掌握了一定的人脉关系后，许多事情自然而然得就会得心应手。机会也接踵而来。要知道投资并不是有钱就一定能做的好的，更重要的是要用心去做。人脉的积累正是需要从日常生活点点滴滴的小事入手。

譬如说，很少有人会意识到房产评估师的重要性。在我的投资模型中，我一再鼓励投资者利用已有房产的净资产，向银行申请第二贷款以作为投资的主要资金来源。房产评估师对你房产的评估价值越高，你可使用的资金也就越高。我经常提醒投资者的是要对自己的房产价值和贷款限额了如指掌，并且每年更新。许多人常常把邻居房产的卖价当作自己房产的市场价格来计算自己可以向银行作第二贷款的金额，其实不然，即使是房型，大小，新旧一样的房产，你的房产评估价值与邻居的所卖房价可以相差甚远。为什么？因为这个评估值可能与银行指定的评估师的不同而大为不同。我和各大银行不下十几个评估师打过交道，发现评估师的素质及对房产的理解相差极大。我曾经三番五次地遇到一个让我头痛不已的房产评估师Helen。似乎无论我找哪一家银行作抵押贷款，无论作哪一个房产的评估，总能与Helen狭路相逢。她的评估结果常让人大跌眼镜。一次， Helen被安排来评估我的一处两年前买价为80万，之间化了大约6万元装修及改进费用的房产。虽然装修后每月的租金收入比原来提高了2千元左右，但是她的评估价值只为86万。似乎就是一个简单的80万和6万的加法，完全不考虑租金回报率的大幅度提高。无奈之下我意识到可能命中与她有缘，既然躲不开，不如争取她，与她化敌为友。于是有一次，我主动打电话约她出来喝咖啡。我们谈了许多个人的情况，我介绍了我的投资历程和投资模式，她向我介绍了她的家庭背景和希望步父亲后尘做一个成功投资家的理想。她还告诉我自己喜爱Starbucks的咖啡，喜爱打网球但是没有玩伴。我说，这正好，我有一个网球打得不错的朋友，可以介绍你们认识一下。之后，Helen会主动约我喝咖啡并向我咨询一些地产投资方面的事宜或是随便聊聊，还约我的朋友打了好几次网球。一年后，我找银行对这一房产再作评估时，果然不出所料，来的又是Helen。不知是Helen在我的指点下，对投资房产有了更深一步的了解，还是这一回手下留情，她这一次的评估结果为98万。前后一年，同一个评估师，两个相差甚远的评估结果，差别在于，当Helen逐渐了解我和我的投资模式，并把我当作朋友时，信任感和个人的印象分起了至关重要的因素。

地产投资这一行业涉及的人很多，地产经纪，律师，贷款专家，银行职员，评估师，验房师，装修合同工，建筑师，房屋标准检验员，房产管理人等等。对房地产投资有深入了解的贷款专家可以帮助你最大限度地利用他人的（银行）钱为你工作；尊重你为她带来业务的银行行长把你作为贵宾相待，可以为你节省每次贷款收取的律师费和评估费；有经验的装修合同工可以在你看房时为你指出一些甚至连验房师都不一定会注意的地方，同时给你一个较准确的预算，让你更精确地计算潜在投资回报率；房屋标准检验员可以在你下offer前查询市政府对此房产是否有悬而未决的调查令，以避免未来繁琐的法律程序；优秀的房产管理人可以为你维持健康良好的房东与租客的关系，及时发现房产需要维护的地方。。。古人说：“术业有专功” 。任何一个企业经营，要扩大发展，就一定要学会用人，做到“用人不疑，疑人不用”，并最大程度地让他人在自己的领域里自由发挥。我的理想是建立一个完整的体系，搜罗每一个行业里最优秀的人成为一个团对，无论遇到什么问题都可以迎刃而解。幸运的是，经过多年的磨练和亲身经历，我的团对正在不断的壮大和健全。

常有人问我，按照我投资地产的需求，为何不自己考牌作经纪, 省去几万元的经纪费，或是与愿意提供现金返回的经纪合作？其实房产经纪的作用并不仅限于促成一个交易的完成。我有几个相交甚笃的经纪朋友，有人在个人的投资地产领域已经颇有建树，平时我们经常交流各自的投资心得体会, 对我的帮助很大；有人是在当地市场做了近30年的颇为成功的地产经纪，深谙主流市场的文化特点并且有广泛的客源及房源；我从他们身上学到的知识和认识的人脉决不是可以用金钱去衡量的。

在用人上，我的理论是用最好的价格买到最有价值的服务。举个例子，我有一个邻居10年前找人给他换屋顶，他选用的是高于常规价格2-3倍左右的钢瓦，因为这种屋顶的寿命可以达到30年以上。但是在用人时，他挑了一个价格看似很合理的合同工。10年内屋顶一切正常，邻居自以为几十年内不用为屋顶而担忧。谁知道，最近发现自己屋顶的钢瓦开始松动并滑落，找人来调查结果发现当初那个合同工应该用与钢瓦寿命相匹配的钢钉来固定，为了节约成本使用的却是普通铁钉（钢钉的价格为200-300元一盒，普通钉的价格仅为20-30元一盒）。10年之后，普通钉开始松动，造成钢瓦滑落，结果不得不重新做屋顶。事隔十年，那个合同工早已踪影皆无。

总之，我建议投资者平时多注意并收罗一些人才，多要求朋友, 邻居推荐使用过的有良好口碑的贷款专家，房产经纪，装修师傅等等。那么当机会来临时，你已经可以随时出击了。

谈谈投资房产中涉及的税务问题及投资中的一些奇思异想

自从我上期“Ellen的故事-是租还是卖？”的文章刊出后，引起了一部分读者的兴趣。有细心的读者提出，我在文中涉及了许多话题，但是没有提及关于税收的问题。因此我决定将投资房产中涉及的税务问题详细讲述以下。

大家都知道，税法上，个人的主要自住房产（prime residence)是被免除资产增值税的。如果你拥有一处以上的自用房产（度假屋等），税法中允许在任何一个时间段将其中一处房产申报为主要自住房产，个人有权选择资产增值较大的那处房产作为主要自住房产而最大限度地减少资产增值税。

在Ellen的故事中，Ellen决定将自住了7年的房产出租。那么这其中的资产增值税怎么计算？假设Ellen在出租10年后变卖房产，17年内（自住+出租）资产共增值50万，那么在变卖房产的那一年里，需要计算资产增值税的部分就按照出租年份占拥有房产的年份的比例分配,  也就是50万的10/17。

投资房产涉及的税收为两类：经营净收入的所得税和资产增值税。经营净收入的所得税需按年缴付; 而资产增值税为递延税收，只有在房产变现时才需要支付。经营净收入是租金收入扣除地税，保险，水电气，日常维护，贷款利息后的净收入。除此之外，加拿大税务局（CRA)还允许对出租房产的价值每年提一定的折旧费用，来冲减经营净收入。这里提到的出租房产的价值不等于房产的购买价格，因为房产的购买价格包括了土地的价格和房屋的价格，而土地的价格是不允许提折旧的。CRA并没有具体的条文详细解释如何判定房屋的价格，在执行上以“合理”作为定价的标准，如以房屋的重建费用作为折旧计算的基准。大多数在1987年后购买的房产的折旧率都属于Class 1的范围，每年可按房屋估计价值的4%计算折旧 (25年后房屋的账面价值为零），从而减少每年经营净收入需要缴付的个人所得税。由于资产增值是扣除交易成本后的房产出售价格减去房产账面价值的余额，所以房产账面价值越低，资产增值的金额就越高，资产增值税也就越高。这样的做法其实是以未来较高的资产增值税换取当年较低的经营净收入及个人所得税。一来，资产增值税可以无限期递延，二来，资产增值总额中, 只有50%是用来计算税收的，而经营净收入是100%需要交税的。当然，这种作法并不适用于每一个人，譬如说个人收入申报很低的人。

我对于递延税收一直是情有独钟，因为缴纳税收的时间完全掌握在个人的投资决策中。个人可以选择在自己收入较低的年份出售投资；或者按照我极力推行的“买进并持有”的投资方式，无限期地递延税收缴纳时间。当然我的“不卖”原则是以投资模型中的两点：好社区和好租客作为基点的。只有具备了这两点的投资才值得终身拥有,  无须花费不必要的买进和卖出的交易成本而另找投资。那么，有人问我，我投资的目的是想将来将房产变现后退休养老或是给孩子的高等教育做准备的，不卖的话，我怎样享受投资的成果呢？非常简单！我的投资模型中的第三点：灵活多变的融资方式在这里起着至关重要的作用。假设投资20年后，你的投资房产价值为100万，每月租金净收入为5千元（租金回报率为6%）, 贷款已经由租客为你全部付清，而且正值孩子考上名牌大学或是你考虑退休享受生活的时候，你拿了房产到银行做个25万5年的抵押贷款，按4%的利率计算，每月还贷4千2百元左右, 与税后的租金净收入基本相等，现金流持平。25万的资金足够支付你孩子4年大学的学费，生活费及你个人几年的基本日常开销。更让人兴奋的是：这笔25万的资金是税后金额，不需要支付个人所得税！是的，税后！由于这25万属于个人贷款，不属于收入，因此一分钱的所得税都不用交！5年后，租客已经为你把贷款全部付清，你的孩子开始独立生活，你又恢复了无债之身。如果哪天你想买一辆豪车，或是周游世界两年，或是为孩子结婚送上个婚房的首付，按此程序周而复始，这个100万的投资房产就成为你最坚实的源源不断的黄金宝库！这种理财方式轻松自如，简单可行。

谈到孩子的高等教育，我还有一个更好的主意：将你100万的投资房产抵押向银行再贷款20万（加上原来为孩子付学费和你生活费的25万贷款，共计45万），在你孩子所上大学的附近买一个学区出租房，贷款的年限可为25年，可为30年，只要学区出租房的净租金收入与银行贷款的按揭付款基本持平即可。让你的孩子免费住在其中一个单元里，条件是他将作为这个出租房的管理人负责将其他单元分租出去，签订租赁协议，收取租金，以及日常的一些简单维护。这样，他从18岁起就学会了一种非常积极的理财方式，学会了简单的经营管理，培养了责任心。这种教育学校里学不到，却对他将来的发展大有益处。4年后，当他毕业时，你可以把学区出租房卖了（第一，虽然学区出租房对一个初涉投资管理的18岁青年来说提供了极其难得的锻炼机会，但是我并不主张你长期持有。（这其中的道理我会在以后慢慢分析），第二，你可能住得太远，不便照应），这其中资本增值的部分和租客为你偿还的贷款部分可能与你4年支付的学费相当。你可以将这笔钱作为孩子的毕业礼物或者是4年管理房产的奖励，相信我，在亲身体会到投资的乐趣与成果后，他很有可能会将这个礼物作为自己原始投资的第一步而开始自己的投资之路。想象一下，我如果当初在18岁时有这样的机会，现在可能与地产大亨Donald Trump都齐名啦！

总而言之，这100万的投资房产为你的人生铺垫了一条舒心之路。银行给你25万的税后金额交付你孩子4年的学费和生活费用，5年后租客为你全部付清；你向银行借20万作为学区出租房的首付，解决了孩子的住宿，锻炼了孩子的经营管理意识，4年后变卖学区出租房的资本增值交给孩子作为打天下的第一桶金。。。

话题回到我们先前说到的递延资产增值税。对于个人投资而言，这个递延资产增值税并非真正意义上的“无限递延”。因为在你过世的那一年，所有在你名下的投资将一并作为“认定抛售” (deemed disposal)，按税法假设你在过世之年按市场价值将全部投资变现，计算应交付的资产增值税。所欠的税收将从你的遗产中扣除后再按程序分配给遗产继承人。你当然可以将投资在自己生前陆续地转移到继承人的名下，以避免过世时所有投资一并被作为“认定抛售”时交付巨额资产增值税。但是在资产转移的时间上，我建议投资者三思而后行。随着个人财富的积累，投资者应咨询会计师和律师后妥善安排。