装修支出是费用化还是资本化?

投资房产的装修支出到底是费用化还是资本化并不容易判断。装修的结果是否增加房产的市场价值并不是决定支出底是费用化还是资本化的主要因素。CRA判断装修支出的性质主要是从以下几个方面来考虑的：

第一，支出是否可以带来长期收益？费用化的支出通常只能带来短期效应。例如，房屋外墙的油漆。

第二，支出的目的是为了维护还是极大地改善房产的状况。费用化的支出通常只是将房产恢复到原先的状况。例如，更换破损的落水渠。

第三，支出是房产不可分割的一部分，还是可独立的资产？例如，出租房产中的家用电器应该作为资本性项目，而不是费用。电线和水管是房产不可分割的一部分，因此，其维修费用可以费用化。

第四，金额的大小。这一点不能单独作为判断标准，只有在前面3点都无法定性的情况下，才与这一点综合评判。一般情况下，如果支出与房产价值相比，金额可观的话就应该作为资本性支出。

但是，在实际操作上，判断标准并非如此简单明了。很数情况下还需要专业人士的判断。譬如说，投资人在购买投资房产后，常常发现他们在出租之前需要花费一笔不小的资金装修房产。对于投资人来说，将这笔装修费用记入当年的费用可以最大限度地减少当年的应交税收，但是加拿大税务局（CRA) 却简单地将这笔花费看作房产价值的一部分，要求将其资本化。资本化的项目不会直接影响当年的利润，只可能通过摊销的形式在未来若干年内逐渐减少资本化项目的余额，以折旧费用的形式逐年间接减少利润。从实例来看，法庭并非总是赞同CR对于交房后，为首次出租而进行的装修为资本性支出的笼统定论。让我们来看以下这个实例：

第一个实例：纳税人购买了两个投资房产，在出租之前都需要大量的装修工作。第一个房产需要新的窗户，外墙和地毯。第二个房产需要新的橱柜，电器和上下水管。纳税人将装修所花费的2万4千元作为当年的费用入帐。CRA认为大部分的支出为资本性项目。

纳税人上诉的理由包括：

1。交房时，房产处于可居住状态；

2。如果当时房东刊登出租广告的话，房产就会被人租走；

3。装修/修理的主要目的是使房产能够处于更好的运作状态；

4。装修的结果并没有很大程度地改进房产的价值。

法官针对装修时间介于购买之后与出租之前的事实，判决为：“显而易见，这样的支出在正常情况下应该被视为房产价值的一部分。装修后才使房产第一次处于可出租的状况。” 上诉被驳回，法庭不承认房产在装修之前处于可居住状况的陈述，因而认为支出为资本性投入。然而，这个案例却从另一个角度证实了在交房后，为首次出租而进行的装修并不能一概而论地视为资本性支出。这其中值得考虑的因素包括：

- 装修之前的房产已经处于可居住状态。

- 装修的结果是使房产恢复原先破损之前的状况，并没有极大程度地创造了新的资产。

纳税人如果有充足的证据证明以上事实的话，那么就很可能挑战CRA的论断。

再举两个例子以说明装修支出到底是费用化还是资本化的复杂性。

第二个实例：由于10年前的低质量施工，公寓楼的外墙砖开始断裂。纳税人花费了24万进行修理，但是使用的材料是金属支架而不是砖。CRA认为这笔支出极大地增加了房产的价值，因而需要作为资本项目入帐。而法庭判定：这是一项基本的修理费用，并不是为了收取更高的租金收入进行的改善，因此同意纳税人费用化的入帐方式。尽管纳税人没有使用与原来一样的材料，但是法官认为：“纳税人在迫不得已而做出修理的决定时，不可能忽视房屋建筑和技术上的进步而一味地要求形式上的一致。”

第三个实例：纳税人花费了大量资金更换了出租房产歪曲损坏的地面和因地面扭曲而受到损坏的水管，地漏和线路。CRA认为所有的支出都应该记入资本项目。法庭判定更换出租房产破损的地面极大地增加了建筑的价值，其相关支出为资本性项目。然而，由于歪曲的地面而损坏水管，地漏和线路的维修可以作为费用进入当年的利润表。

综上所述，投资人在选择费用化还是资本化的入帐方式前应该收集所有的相关信息，咨询专业人士意见，以及记录下所选入帐方式的理论依据。总之，对于纳税人来说最坏的结果就是被迫与CRA对簿公堂，无论纳税人在法庭上是输是赢，你都可能从此成为CRA的重点审查对象。