左岸谈投资: 学生宿舍投资项目

关于学校 由于安省高质量的教育体系，投资学生宿舍已被视为一种稳定，长远的房地产投资选择。然而，在一些成熟的大学城市，例如滑铁卢，伦敦等却很难找到投资回报率较为理想的学生宿舍项目。在市场上出售的学生宿舍的租金回报率也只在5%左右（租金回报率为年租金收入除以买价）。并不理想。Oshawa位于多伦多以东，开车大约40分钟。最新的人口普查显示，Oshawa近年来的人口增长为每年7.7%，超出全国平均数5.9%。Oshawa的人口增长主要归因于近年来在商业，教育和移民方面的大力发展。

这里的两所学校，安省理工大学（ University of Ontario Institute of Technology）和Durham学院已成为越来越多的年轻人择业的必经之路。安省理工大学和Durham学院共用一个校园，两校学生共计超过2万名。安省理工大学成立于2002年，在短短几年内的学生人数已经达到了7千4百名。成为近年来安省大学招生率增长最快的学校。当地政府对学校发展的鼎立支持和良好的声誉使该校正朝着2015年达到2万名学生的的发展目标迈进。Durham College有着较悠久的历史，在众多大学专业毕业后面临择业困难的形势下，Durham学院由于其专业实际的课程却成为就业率较高的一所学校。一些大学毕业的学生甚至到Durham College修读课程以更利于市场竞争。安省理工大学和Durham学院共有两个主要的校园，市区校园和Oshawa北部校园。由于市区有局限的发展，以及众多学生造成的喧闹和车位拥挤，学校已渐渐将北部校园作为将来发展的重点。目前据统计每天进出Oshawa北部校园的师生人数已达到1万6千名左右。

安省理工大学现正与中国的10所大学洽谈留学生交流事宜。随着中加两国在贸易和教育方面的扩大交往，以及越来越多的中国人希望把孩子送往西方国家接受高等教育，安省理工大学的生源将进一步壮大。

关于我们的学生宿舍建造项目 目前在Oshawa北部建成的规范的学生宿舍并不多。要使学生宿舍的建造项目有利可图关键在于既要在设计上做到耐用，节能，不乏味，又要在成本上严格控制。我们的设计初稿是建造一个6层楼高，35-40户，200个左右房间的宿舍楼。年租金净收入在100万左右。建地的位置距离学校只有几分钟的路程。整个项目的成本将通过公开招标的形式进行并控制在1000万左右（其中包括土地成本2百万）。年租金回报率可达9%左右，在取得银行贷款的条件下，投资回报率将进一步提高。也大大高于市场同类产品的回报率。

新建学生宿舍与普通住宅房和商业房产比较的优势：

新建普通住宅房的出售对象是消费者，出售时建造商需要交付13%HST；
学生宿舍是出租物业，可以通过出售公司股份的形式转让产权。无需在售价上再支付HST。
学生宿舍又不同与一般的商业房产，学生宿舍多户式民宅，其地税税率明显低于商业地税税率；
学生宿舍与一般的商业房产的另一点不同之处是：学生宿舍的租金收入无需交付13%HST。

我们的专业团队 设计师Jake Jake和我是这个项目的主要筹划人。我在以前的文章中经常提到Jake，也介绍过他设计的作品（请参阅我博客中一文《独一无二的城市绿洲建筑》）。很多人对学生宿舍的印象就是一个四平八稳，方方正正，单调乏味的水泥建筑。市场上的大多数学生宿舍也正落入这一建筑模式。但实际上，年轻人对外观和设计更为注重。这也是苹果产品能够深得人心的关键所在。如果在建筑设计上能迎合年轻人对时尚和潮流的追求，那么就更容易击败竞争者而赢取学生租客的青睐。Jake自幼在加拿大知名的私校St. Andrew's College就读。从小受到的上流社会的熏陶和在设计上的超人天资使他对市场潮流具有及其敏锐的嗅觉。

建筑师David经过多处打听和业内人推荐，我们找到了建筑师David。第一次见面，我们就意识到David应是这个项目当之无愧的最佳人选。第一，他是Oshawa本地人，曾经在市政府担任过议员，有一定的政治背景。David对当地的建筑规章了如指掌，和城建各部门的掌管人员颇有私交。必要时可以拿起电话与相关经理直接对话。第二，David的建筑师行经验丰富，承接过各类与学校有关的建筑设计，如食堂，教学大楼，学生宿舍等等。David最近刚赢得了一个9万平方尺老年屋项目设计的竟标。（此项目的承建商以高质量低成本的水泥结构设计赢标，此项工程的规模和设计与我们的的学生宿舍项目不无相似之处，很有参考价值）。第三，David还在安省理工大学董事会担任顾问职位。他的加入将打开日后与安省理工大学合作建造一些学校必要设施的可能性。

欢迎有意向的投资人来来电预约参与我们的项目介绍会。