读我前几期养老系列文章的人都知道，我并不是RRSP的热衷者。作为一个投资人，怎样能够既尽早享用投资物业的资本增值，又最大可能地递延应交的资本利得税呢？大家都知道，在税法上，只有主居所的资本增值部分是免税的，而且每个家庭在任何一个时间段内只可能申报一处主居所。如果你有一处主居所，另外有一处投资物业，一般的认为是当你出售投资物业或者将投资物业转变成主居所时，就必须交纳资本利得税。其实不然，以下我将从理论上讲述你如何可以在每5年内出售一个投资物业，而不需要交纳资本利得税。
当投资人改变投资物业的用途而成为主居所时，投资人应当在改变用途的当年申报该投资物业在出租期间所引起的资本利得税。然而，在税法的分条款45（3）中，税法赋予投资人一定的宽限，允许纳税人将物业在改为主居所的前4年出租期间也定义为其主居所。举个例子，你在2010年初买的出租物业，2013年底时停止出租，2014年初将房产定义为主居所, 纳税人应当在2013年的报税表中明确显示截至2013年底（也就是2010-2013年4年的出租期间），房产增值中计算应交税收的部分 (增值金额的50%）。同时，纳税人应向税务局声明：“本人在此按照税法条款45（3）中授予的宽限，选择递延缴纳由出租房产转变为主居所而引发的资本利得税。” 投资人在2014年中将房产出售。按照税务局计算免税资本利得的公式：
免税的资本利得 = 1+指定为主居所的年份 *资本利得
拥有房产的年份
在这里虽然投资人只在2014年的一年中将房产指定为主居所，但是，由于税法条款45（3）中的宽限，投资人可以将房产在改变用途前的4年也作为主居所，指定为主居所的年份实际上可以追加为4年。加上公式中赋予的+1，投资人在拥有房产5年的过程中，可以100%免除资本利得应交的税款。
当然了，由于每个家庭在任何一个时间段内只可能申报一处主居所, 你的选择意味着当你出售真正的主居所时，就必须从拥有房产的年份中刨去4年作为指定为主居所的年份。主居所持有的时间越长，资本利得税递延的时间就越长。
如果我们将此理论进一步推广，假设:
- 你在同一年买进一个主居所和一个出租物业，价值相当；
- 主居所和一个出租物业增值幅度相当；
- 一辈子不卖真正的主居所；
- 每5年出售并购买一个出租物业；
- 每次出售出租物业时, 你选择税法条款45（3）赋予的宽限，100%免除资本利得应交的税款
那么实际上你每隔5年将出租物业应交的资本利得税转嫁到主居所上，既在有生之年得以享用免税的投资增值，又最大限度地将税收递延至你过世的那一年。比RRSP递延税收的功能更强大。当然了，要实现以上理论，在实际操作上还有很多条件需要得以满足，譬如说：
- 不得在出租物业上提取折旧；
- 在改变出租物业用途当年的报税期间，及时向税务局申明选择递延缴纳应交资本利得税的意向；
- 在改变出租物业用途的当年, 不得将房产继续出租；
如果你属于的是我文章开头描述的年底一张T4的打工阶层，对你来说，合理避税的途径少而又少。然而，当你对投资和税法都有相当程度的认识时，你会发现通过合理的税务规划，灵活掌握手中的资金将的能力将大大提高。
