投资机会何处寻？-- 10月23日首次投资者招募会有感

10月23日，Jake, Alan和我举办了首次对外的投资项目招募会，也借此机会向投资人介绍我们的团队和投资理念。我在以前的文章中断断续续介绍过Alan和Jake（注：《由高尔夫俱乐部引发的思考》和《选择自己的道路》）。这次到场的投资人有机会与他们当面交流。

 Jake, Alan和我之所以能走到一起合作并开发一些中小型的地产投资项目，不单单是因为我们不约而同的都是地产投资人，或是我们各有各的优势 (Jake的强项在于建筑设计和社交能力，Alan的强项在于广泛的人脉关系和对房地产市场的敏锐嗅觉，我的强项在于坚实的财务背景和分析能力 )。 我们的合作更在于大家有共同的投资理念。首先，在选择投资项目时，我们既不盲目跟风，也不去脱离现实地盲目追求高投资回报率，照Alan的话说，我们更注重的是风险控制，而不是高出常理的利润。在适当的社区里选择适当的投资项目是抗拒市场风险的最有效途径。其次，我们的理想是在达到一定投资利润的前提下，尽量为社区和城市创造更好的环境。一些大的开发商在市政府zoning部门常常对着职员趾高气扬，认为他们都是些没有能力，吃皇粮，与他们故意对着干的小人物。我们在做任何投资提议之前，都会与市政府密切沟通，听取他们所关心的事项和顾虑。采取积极的合作姿态。一位市政府的高级官员曾私地下对我们说，法规是人制定的，任何一条法规制定的同时，都会设有一条绕过法规的路。当你拿出姿态与政府合作时，政府会给你一条出路的可能。最后，在投资项目的选择上，我们强调产品的独特性，和对市场的针对性。我们力求寻找消费者所需求的，却不为竞争对手所关注的市场。例如，Yorkville的项目针对的是为condo自住人提供环境好，安静和有一定隐私的中高档住宅。（此项目将在以下详细讲述），而Dufferin的项目针对的是为工薪阶层社区提供焕然一新，亟待改善的医疗大厦。

在投资项目招募会上，我们详细地介绍了Yorkville的投资项目。Yorkville 西至Avenue, 东至Yonge, 北至Dupont, 南至Bloor St. 拥有多伦多最奢华的住宅，酒店和顶级名牌店。是旅游者和社会名流出入的热门场所。Yorkville投资项目所涉及的地块位置正落于Avenue和Davenport的交界处，占地12,000平方尺 (153*80尺)。

我们的目标是建一个6层高，有50个住宅单元，和地面商铺的condo building。为什么只建一个6层高的condo, 而不是20-30层的高楼大厦以实现利润最大化呢？原因有三个：第一，6层高的建筑与周围建筑的高度相等，有通过审批的先例。第二，高层建筑不符合周边社区的风格和环境，破坏与周围建筑群的协调性，在审批过程中会遭至层层阻挠，费时费钱；第三，政府对中层建筑相当鼓励，因为中层建筑既适当解决了市区住房短缺的问题，又不至于在一夜之间将多伦多变成一个毫无特色的商业城市。在与市政府的初步沟通后，我们有信心这样的投资提议会得到政府的鼎立支持并在最短的时间内完成审批过程。

在房型的设计上，大多数住宅单元的面积将定为800-1200尺左右。为什么要选择这样的设计？这就是我之前提到的市场的针对性。在如今的市场上，当越来越多的开发商开始推出300-400尺的小型户的同时，我们的策略正是与之背道而驰。小型户condo的推出迎合的是一些眼光短浅的投资者, 并且最终，招至一些希望化最少的钱享受新房和有公共设施的租客。condo的问题在于当超过了60%的居民是租客并占据了大楼时（很多大楼的现实正是如此），每一个condo所有人迟早都会为这些租客不那么强的责任心付出代价 (未来的condo管理费将不堪重负)。当一幢高楼为这些小型单元所充斥时，这个大楼从设计方案出台的那一天起就定性了其今后与日递减的的档次。我们800-1200尺的设计正是要将这些低价投机人和租客拒之门外。定位在限量和有选择性的广告方式上。在这个市场上，非常急缺一种真正为condo自住人设计的不过于拥挤的，环境优良的，有足够隐私的中高档小型building。Yorkmille是一个欧洲式的极休闲和小资的社区。其交通和消费都及其便利。在这里买房或者居住的不会是一些大学刚毕业的，仍然喜欢周末party的年轻白领，而更可能是有一定积蓄的，孩子离家自立，退休养老的baby-boomer。这种小型的building为大建筑商所不屑。因而，更显得供应稀缺。

在我们初步的项目投资初稿中，我们尽量谨慎地考虑预期收益和成本。在Yorkville 其他condo售价在每尺1000元的市场下，我们的预期销售价格是按照每尺700元来计算的。我们的计划是, 如果此项目能够得以启动的话，在1年半到2年的时间内完成所有的设计和审批过程，通过我们已有的销售渠道在大楼动工之前以最小的成本消化50个住宅单元，并在接下来1年之内的时间内完成整个工程。

好的投资机会从何而来？投机者是那种把宝完全压在未来房地产市场无限上涨的人，而真正的投资人无论在怎样的市场里都能寻找到风险小并且有利可图的项目。这种寻找机会的能力来源于广泛的信息收集和对市场的准确判断。

总而言之，通过Yorkville项目的筹资会，我们与中国投资人的了解又加深了一些，距离又缩短了一些。

注：如需更多了解Yorkville投资项目的初稿及财务预算，请尽快与我联系。

一个成功投资背后的故事（续）

三个月前，我写了一篇文章《一个成功投资背后的故事》，讲述的是我在4年前买下一幢在Highpark有3个独立单元出租房的曲折故事。现在，这个故事有了一个完整的结尾。当年交房后，我立即将空租的单元进行装修。装修费用总共2万8千，装修尚未完工之前，我找到了全部三个单元的租客。每月租金共4千1百元。四年来，一切运行顺利，租客变更时从未出现过空房期。最重要的是，我始终坚持严格筛选租客的原则，在管理上省心省力。

在通常情况下，按照我买进并持有的原则，一个运行有序的出租房是值得终身拥有的。这一次我决定卖房的原因有两个：

第一，经过我调理后的这个投资物业，在房产情况，租客质量和租金水平上都已经达到其最佳状况。今后能通过改善而提高房产价值的余地已经很有限。

第二，虽然大家都喜欢好的东西，我的乐趣和成就感更在于将丑的东西变成好的东西，或者是把别人望而却步的东西变成让人争先恐后的东西。在这个市场上，我能看到很多人看不到的机会。

卖出租房的关键在于得到租客的理解和支持。这样才能最灵活地和最大程度地让潜在买方看到房产的全部情况。在采取任何行动之前，我决定亲自与租客沟通我的意图。打电话前，我突发奇想：为何不给租客买下这个房产的优先权呢？二楼的一对年轻小夫妻都有不错的职业，男的是电脑工程师，女的是一家上市公司的公关助理。两人搬进来一年后正式举行了婚礼，这里是婚礼当天新郎接新娘的地方，也是他们第一个共同拥有的家。这里对他们来说有一种特殊的意义。小夫妻俩平时常常到附近的酒吧，餐馆闲坐聊天，生活惬意且小资。两人对自己的家有极高的归属感，屋里屋外总是收拾地整整齐齐，一尘不染。当我向Melisa提出他们有买下这个房产的优先权时，她惊讶地叫出声来：“ooh, my God! 这事真是太凑巧了，我和我丈夫上周末还在商量买房的事情呢！我今天中午约他吃午饭，我正好与他详谈此事。”当天下午，Melisa发了一个Email, 约我见面详谈。见面的当天，我准备了所有关于房产的详细情况，包括周围最近售出房价的比较，房产每年的财务报表以及4年前我买房时的验房报告。

在介绍完房产的整体情况和我所知道的历史背景后，话题很自然地转移到卖价上。我直截了当地说：“如果挂牌公开卖的话，估计卖价78万，但既然私卖可以节省地产经纪费，我的底价是76万，双方得益。” 我从心底里非常希望这对年轻人能够在正确地理财方式下安家落户。我对这个社区有深入的了解，我知道自己的开价非常中肯合理。在生意上我的原则是，总是给对方留下赚钱的余地，不能太过贪心。但是并不是所有的人都会珍惜这种姿态。

Melisa说，”由于我们的财力有限，在买房的意见上有很大的分歧。我宁愿选择好社区的破房子，先住上几年后再考虑装修，我丈夫更倾向于牺牲社区的位置，但是选择好一些的房子。看来看去，总觉得看得上眼的房子都是心有余而力不足。我们非常喜爱这个社区，但是知道这里的房价不在我们能够承受的范围之内，我最大的担忧就是我们将无力还债及支付各种费用。”

我说，”如今的高房价给年轻人造成了空前的生活压力，很多人不得不推迟原先的买房计划。最聪明的办法是向你一样，考虑在好社区买一个有多户独立单元的房产，一部分出租，一部分用来自住。以你们的案例来说，76万的房子如果贷款80%，按年利率3.5%来计算，你每月的还贷为2千7百元，平均每月的经营费用为700元左右，一楼和地下室的租金收入为2千6百元，这样你每月的现金支出为800元左右，比你现在1千5百元的租金低了很多；并且，你每年将有大约1万6千元用于贷款本金部分的偿还，5-10年后会是一笔不小的资产；再者，好社区的房产有不错的升值潜力。若干年后，你在财务上会远远胜出那些租房者。”Melisa可能从来没有从这个角度去考虑过问题，觉得我说得很有道理。两人要求给他们几天的时间，到银行做个贷款的初审并仔细考虑一下个人的财力是否可以承担。

一个星期后，两人郑重其事地约我到他们的住处谈判。我知道他们非常认真地看待这个机会，但是也做好了给我一个不合理还价的思想准备。Melisa显得有些紧张，毕竟这对年轻人从来没有想象过一个突如其来的机会让他们距离自己的梦想如此之近。Melisa断断续续地说了一堆话，最后说：“我们把所有的积蓄，可以使用的RRSP和向父母借的钱都算进去，竭尽所能可以承担的价格是74万。。。”这个还价大大出乎我的意料，如果换个印巴人，不论你的开价怎样，早就先坎个10万元了。我暗暗赞赏这对年轻人。我稍做考虑，说，”鉴于双方的诚意，和差距不大的价格，让我们取个中间数字吧，75万！“几分钟后，双方握手成交。整个谈判过程不到15分钟。第二天，我带了一瓶红酒上门，恭喜他们首次购房成功。

纵观4年的投资收益，60万的买价，75万的卖价（平均每年6%的增值），扣除装修费3万元，资本增值12万。由租金偿付的贷款本金8万，支付所有费用和还贷后的现金流3万。净利润共计23万。投资成本为12万的首付和3万元的装修费，共计15万。年平均投资回报率为26%。不要忘记的是，这是一种惰性收入，也就是说，我不需要每天辛苦工作去赚的钱。在找投资机会时，很多投资人过多地看中现金流和眼前收益，期待暴利, 在这个例子里，4年的现金流才3万元，绝对不符合很多人的要求。我的建议总是，眼光放长远一些，把重点放在风险，稳定和可持续性上，5-10年后你会看到不一样的结果。

对个人来说，我更感到高兴的是，我知道，若干年后这对小夫妻会非常庆兴当年买房的决定。

投资中的一点"另类” 思维

 11年半前我初到加拿大的第二个星期就拿到了一个工作offer。在一家位于Shepperd和Kenndy的房地产管理公司做地产财务，年薪4万3千。我一口回绝了offer, 理由是地点太偏。差点没把那个职业中介给气死。从那以后，我居住和工作的地方就没有出过Bloor以北，是一个典型的downtown一族。由于工作环境和地理位置的原因，我和华人的社交圈交流不多，直到三个月前我决定向多伦多的华人推广我的投资模型时，才发现彼此之间需要不少的沟通。

与我相反的是，大多数华人可能几年都不会下downtown来，对downtown的印象是又挤又乱，到处是单行道和行人，没法开车。撇开个人对自住房产的喜好不谈，对于投资房产来说，我对downtown是情有独衷。由于临近港口，铁路站和地铁以及宾馆，餐饮，娱乐等完善的设施，在未来的若干年内，多伦多的市区仍将是各大跨国公司，金融集团的中心所在；仍会是各种高薪职业求职地；仍会是各类年轻白领的向往地。我有一些在加拿大土生土长的华人朋友（Canadian Born Chinese），大学一毕业，就迫不及待地要离开父母在Markham, Richmondhill的住所，到downtown自立。近年来，当众多华人孜孜不倦地在越来越北的地方买地建房时, 由于高油价和日益恶化的高速交通,  越来越多的西人却正在从城郊向市区回流。

我为什么对downtown的投资情有独衷? 这里指的downtown泛指地铁延线以及公共交通所及之处。因为一方面，多伦多不同于上海或北京，不可能在短短几年的时间内建出网络四通八达的地铁线，也不可能大面积地征地，动迁居民来修建高速公路。由于有多重的劳动法和严密的工会保护，挖地铁是挖一条，亏一条。由于涉及人权及环保因素，在多伦多建造新的通往市区的高速公路几乎不可能。市政府没有很大的动力和财力去大规模地发展公共交通和地面基础设施。60年代修建的Allen公路就是一个极好的例子。政府的初衷是修建一条北至401公路，南至Bloor/Spadina的高速公路以缓建DVP的压力，但是由于涉及到巨大的动迁阻力和对财力的需求，不得不在南端终止于Eglinton。另一方面，有统计调查证明，城市越紧凑，城市的人口就越稳定，对公共交通和基础设施的压力就越小，对环境的污染也越小。因此，市政府规划的重点不在于城市向外夸张，而更注重如何在已有的市中心范围内最大程度地提供可承担住房和进行城市改建。大多数人不知道的是，多伦多政府有一项鼓励房产所有人为更多市民提供可承担住房的政策，只要房主在15年内将租金控制在多伦多市区平均价格以下（2010年两卧的平均价格为 $1,100），就能获得最高每户2万4千元的政府补助。当你拥有一个10户以上的公寓楼时，这可以是一笔很可观的数目。

只要你留心，就能在市区发现一些有意义，有潜力投资项目。例如，有一块69尺乘以89尺的地皮，由于污染物渗入地下，需要花费25万来清理地下水及周围土质。地皮的要价为27万。但是，这样一块在downtown的地皮可以建造5-6幢排屋，每幢售价50-60万左右。与这块地皮连接的是学校和居民房。可想而知，这样一个项目，会得到周围邻居和市议员的大力支持。你在创造利润的同时也获得社会的尊重。

投资人最关心的问题是“如果房价跌了怎么办？”我的回答是：“当经济衰退或者房地产市场开始下跌时，在成熟而良好社区的房产对不良经济状况的抵御能力绝对要比新兴社区或是楼花投资强的多。” 同样的买地建房，一个在downtown的好社区，一个在北边。一旦房地产市场疲软或是卖价不如人意，在downtown的好社区房产的租金足够支付所有的运行费用和还贷，北边的房产就会陷入进退两难之境。10年，20年后，不论房地产市场如何，大部分的贷款已经由租客偿还了。你得到的实实在在的有形资产。我之所以一再强调社区的重要性就是为了最大限度地减少投资风险。

在房产地点的选择上，还有一个现象，在中国人身上显得尤为突出：就是将“名校”的所在地列为房产的搜索范围。房产和教育是中国人心中两个不可割舍的情节，因而，大多数人自然而然地把两者结合起来：住在名校区附近。这一点本身无可置疑，但是如何定义“名校”，以及过高评估名校附近的房产价格却是值得三思的。所谓名校，无非是FI的排名。FI按照学生的阅读，写作和数学的综合成绩单排名。说到底，还是以考分来衡量高低。结果很自然：排名前列的是以亚洲学生为主的学校。我看到过另外一个排名，就是学校除政府拨款外筹资的排名，这些学校多数在一些西人聚集的社区，FI排名可能并不很高，但是，由于在社区里家庭收入普遍较高，家长更愿意为学校的各项课外活动需要的资金捐款。这里的学生有机会参与各种各样的社会活动，兴趣班等等。由于多数学生家长是律师，医生，政界要人，孩子从小生活在不一样的的社交圈中。大家都是过来人，走出学校，走进社会后，是考试能力更有用，还是人际关系更有用？

翻开众多为华人提供的杂志和报纸，读者可能会发现我的文章有些与众不同。无论你认为是有新意，还是另类，我希望的是为投资人带来一些不同的投资概念。我相信这一点：“做你懂的事”。而不是人云亦云。

投资无歧视

一个雨过天晴的周末早上，Alan约我去他的密西萨加高尔夫乡村俱乐部吃早中餐（brunch）。我在以前的文章中提到过Alan, 他投资地产30年，在多伦多拥有39处房产，涉及酒店，高楼大厦，多户民宅，特殊用途 house等等。Alan原籍牙买加，青年时期皈依犹他教。他正是我在上期提到的25年前Rose遇到的，助她如今资产达到上千万的贵人。Alan有两大喜好：工作和名车。按他自己的话说，买名车是他对自己努力工作的奖赏。

坐在高尔夫球场club house 的餐厅里, 17 号和18号洞就在脚下。球场绿荫环绕，高低起伏， 在高尔夫球场天然屏障的另一边就是密市的百万豪宅区。

Alan低声对我说，“注意到没有，在这里吃饭和打球的除了你我之外都是白人？”餐厅里零星地坐着一些客人，大多数是一对上了年纪的老夫妻。在我们走进餐厅时，我有注意到周围一些人侧视的目光。我耸耸肩，不以为然地说：“高尔夫球本来就是他们白人发明的玩意，很正常嘛！”Alan说：“如果我告诉你，这里可能是多伦多最有种族倾向的地方，你可能会不信，但是，事实上，少数族裔想要成为会员几乎不可能。” ”只要交得起入会费，他们有什么理由拒绝呢？“ Alan说：“不是钱的问题，这是一个很传统英国式的俱乐部。会员可以世袭，必须有5个现任会员的担保才能允许新会员的加入。会员之间有这样的默契不会担保少数族裔的加入。” “那么你是怎样成为会员的呢？” Alan说：”事有凑巧，几年前当我在询问这个俱乐部的入会要求时，我的一个房地产朋友因个人问题与俱乐部经理闹翻。他灵机一动，心想，最能让俱乐部经理不安的莫过于让我这样的人成为会员了。我的朋友在俱乐部里交际甚广，说服了另外4个人担保我成为了会员。我是这里有史以来第一个也是唯一的一个黑人。” 难怪我们这样引人注目呢！我笑着说：“我倒是蛮享受这种关注的。”Alan大笑：“正是如此，难受的是他们，不是我们！” Alan以前曾开玩笑地说：“当我第一次把车开上车道时，我的那些白人邻居就会拿起电话报警。”我说：“不会吧，哪有开Bentley的强盗的？”Alan不加思索地接口说：“毒枭头目。” 我知道Alan曾经被他的白人邻居联手告到法庭，诬告说他的租客都是醉鬼或是无业游民。严重影响到了周围的治安。Alan最终打赢了官司，但是由于个人经历, 他对种族歧视的见解不无偏激之处。

我有时想：在加拿大这个多元文化的社会里，外来少数族裔应该采取怎样的发展方式才能获得主流社会最大程度的认可和支持呢？Emily是我认识的一个越南华人，几年前她在Highpark以52万的价格买了一个有独立两户的投资物业。Emily雄心勃勃的准备将整楼装修后再以高价出租。装修队在交房第一天就连敲带砸地大干起来。所有建筑垃圾堆满了前院。邻居对Emily的计划一无所知，更由于对满街堆放的垃圾极为不满，报告了市政府。市政府检查员证实Emily是在没有任何许可证的情况下开工，勒令其立即停工。Emily这下慌了手脚，决定一切按合法程序办事。但是由于毫无经验，不知从何下手，办许多事情费时费力。最终，Emily花了近两年的时间和15万的资金才将事情告一段落。Highpark最早是一个东欧移民聚集的社区，近年来，十分为当地人所崇尚。Emily的介入，让邻居感到不安。更由于她不尊重邻里的优美环境和当地的法律，招致了举报。与Emily相反的，我的一个好友Jake是一个年轻有为的开发商兼投资人。由于从小受波兰裔父亲关于投资的熏陶，Jake在20岁时就开始了自己的第一个投资开发项目。他的投资目标大多在高档的住宅区，将破旧的住宅房重建成高档住房。Jake的过人之处在于他意识到如果只是简单的推倒重建，这其中的利润并不诱人。因为成本大家都会算，下一个买你新房的人无非是把你的土地成本，建筑成本加起来加上你几个月的人工，犒劳你的辛苦工作罢了（除非你有本事以明显低于市场的价格收购土地）。Jake知道他需要做到的是突破市政府设定的种种房屋建筑的局限以最大限度地增加建筑面积，从而增加房产的价值, 或是提供独一无二，极具品位的建筑。这种做法不但需要与政府诸多部门密切沟通，更需要得到周围邻居的支持。因为邻居的反对可以成为调整委员会(Committee of Adjustment) 拒绝提议的最大理由。Jake的做法是在提交许可证申请后，将周围邻居请来一个小型聚会，提供免费红酒和cheeze, 将自己过去的改建案例和这次的建筑意向向大家详细解释清楚。意在让大家放心，我的工程只会增加这个社区的价值和档次。Jake长的象年轻时的Hugh Grant，凭着他的灿烂笑容把左邻右舍的妈妈及祖母级别的人都哄的舒舒服服。几杯红酒下肚，大家对这个年轻人已经充满信心。

独特的眼光，游刃有余的交际能力和个人魅力无论在什么社会都是成功的要领。姑且不谈这些在高尔夫俱乐部享受闲逸生活，为自己纯种英国贵族血统而闭关自守的人，多伦多是一个移民建造的城市，其总体投资环境对外来少数族裔来说还是非常公正合理的。否则加拿大就不会评为全世界排名第一最适合创业的国家,。我和Alan在高尔夫俱乐部的出现，可能是打断了这些英国人期待的最后一片“净土”的梦想，但是，走出了高尔夫俱乐部的他们，不得不学会与各种背景，肤色的人群和平共处，共同发展。中国人在海外发展的上上策是做到他人想做却因财力或能力有限而做不到的事情，譬如说，社区的改造，或者为失去生机的建筑重新带来活力等等。当你充分尊重当地的人文背景并创造价值时，主流社会才会对你刮目相看。李嘉诚在加拿大所受的礼遇正是建立在他将个人的发展与当地城市的发展结合起来的基础上的。

我和Alan此次见面并不是要讨论什么种族问题。Alan, Jake和我相识多年，Alan与我见面是希望凭着他30年的投资经验以及Jake的社交及建筑设计能力, 着手开发一些极具潜力的地产投资项目, 并找到合适的投资伙伴一起参与。有意了解这些投资机会的读者请随时与我联系。