从不合法到合法的出租物业

多户出租物业的合法性问题常常让投资人感到迷惑。只要是由单户家庭改建成的多户家庭，在多数情况下都属于“不合法（non-legal)” 物业。有些人一听到“不合法”这个名词就望而却步。其实，这里的不合法指的是物业本身，而非业主。我希望通过本文的分析，让大家对有关的法律法规有一个全面的认识，明确如何在法律的范围内将一些不合法物业转变成合法物业,  进而增加房产的价值。

所谓的“合法”多户出租物业必须符合以下几个方面的要求：

- 防火标准准则（fire code)

- 电路的安全要求

- 土地规划法规（zoning bylaw)

- 房屋建筑标准准则（building code)

- 改建在市政府有所记载

对于上述要求, 我是按照其重要性来排列的。可以这样说，符合防火标准准则和电路的安全要求关系到的是人生安全，是两个最重要的必要条件。在加拿大，人命关天。作为房东，如果不能采取必要的措施以保证租客的安全，那么一旦发生火灾，房东可能招来官司缠身, 甚至因此倾家荡产。很多房产在购买时并不完全符合消防标准，但是，只要你掌握了防火标准准则的要领，你就能准确估算出达到防火标准需要付出的代价。对于一些需要花费较大代价才可能达标的房产，投资人一定不要在没有考虑周全之前轻易购买。譬如说，地下室窗户的大小至少应该为600平方尺（30英寸乘以20英寸）以确保在发生火灾时，地下室的租客可以从窗户逃生。我不会建议投资人考虑地下室完全在地面以下的房产。或者当出租房超过4个独立单元时，每一个单元必须具备两个逃生出口。你有没有考虑过在房屋的后院加建消防逃生扶梯的可能性和成本？我极力反对有些人追求眼前利益，将房产作为不合法rooming house出租的原因就在于，这一类房产几乎全部不可能通过消防检查，唯一能够获得保险的方式就是向保险公司隐瞒rooming house的真相，然而一旦发生火灾，非但保险公司拒绝付款，而且事情暴露，政府一定会上门严查并罚款。

现在让我们来看一下土地规划法规（zoning bylaw)。土地规划法规是由当地政府制定的, 用来确保个人的所做所为不在邻里招来强烈的非议，并且和社区的发展相一致的法规。房产可使用的用途，单元数，建筑的高度，建筑面积占土地面积的比例等等，政府一一制定条款加以限制。与防火标准准则 (fire code) 和房屋建筑标准准则(building code)不同的是，法规 (bylaw) 在执行上有很大的灵活性。业主可以向调整委员会（COA）或者安省市政管理会（OMB）申请差异调整。在Bylaw面前，我的原则是：never take a “no” for answer (永远不要把“不行”作为最终的答案)“。在房地产这个行业，如果你只知道墨守成规地遵循每一条Bylaw的要求，而不是积极主动地，有建议性地与市政府，社区协商，那么你就无法创造出超出平均的利润。我这样说，并不是鼓励大家盲目地挑战Bylaw，譬如说，在一个成熟的单户家庭的社区,  改建多户住宅的提议就显得格格不入，既招来骂名，又是徒劳。因此，在购买多户出租房产之前，你应该考虑的是从不合法到合法的可能性有多大？成本有多高？

最后，我还想提一下房屋建筑标准准则（building code) 。不同的年代，不同的房屋建筑标准。随着建筑材料的更新，人们对安全隐患的进一步认识，建筑标准不断地在更新。房子在建造时只需符合当时的房屋建筑标准, 更新的建筑标准只适用于日后的建筑。防火标准准则是房屋建筑标准准则的一部分，但是与房屋建筑标准准则不同的是，无论房子是什么年代建造的，都必须符合最新的防火标准准则。值得一提的一点是，所有的住宅房都受限于一些基本的住宅规则：譬如说，层高不得低于6尺5寸；大门不能小于32寸宽，78寸高等等。这些都是你在购买多户出租物业时需要考虑的因素，也是决定你日后是否能在可接受的成本内将不合法出租物业转变成合法出租物业的因素之一。

关于多户出租物业的历史：                              

在1993年之前，几乎任何人都可以将自家的单户民宅改建成有多户单元的住宅。1993年之后，这种改建需要到市政府申请许可证。1994年，当时安省的NDP政府允许在一定的条件下，可以绕过当地的土地规划条款（bylaw)，将单户民宅改建成两户民宅。1994年，防火标准准则出台。1995年，安省的保守党政府授予当地政府权限，坚持任何改建都必须遵从当地的土地规划条款。因而，祖父条款（grand-fathing clause)承认在1995年11月之前存在的多户单元不需要遵从土地规划条款。

综上所述，对于在购房时既存的出租单元，你需要考虑的因素如下：

第一，房产是否已经符合，或者在合理的成本内可以符合消防标准准则和电路安全要求？如果答案是否定的，我建议你三思而后行；

第二，如果多户出租单元是在1995年11月之前就存在的，在市政府是否有记载？如果有记载的话，你大可不用担心出租单元的合法性。如果没有记载的话，你还需要考虑：

第三，当地的土地规划法规是否允许多户出租单元的存在？如果不允许，在COA申请差异调整的赢面有多大？