多伦多的九月阳光明媚，气温适宜。房地产市场似乎一下子从夏天庸懒的状态舒醒过来，如火如荼。就我和Michael的投资人参与的几个投资房产的竞标中，一个要价50万的房产收到8个offer, 最终以超出10%的价格成交；一个要价80万的房产收到4个offer, 最终以超出8%的价格成交；一个要价120万的房产收到2个offer, 最终以超出4%的价格成交；一个今年9月之前两次挂牌未能成交的房产，在3天之内以要价无条件卖出；一个我和Michael看过觉得价位太高，不值得推荐给投资人的房产，以超出要价9%的价格成交。我们屡屡被一些勇而无惧，势在必得的竞标者击退。我们决定采取“别人贪婪，我后退”的原则伺机等待。
我们不禁自问：难道讲究租金回报率和现金流的传统投资方式已经进入了恐龙时代？难道投资领域的一些新生力量正在代表未来的趋势？如此长时期的低利率已经使人们对此习以为常，任何一次的利率调节都要叫苦连天。我们这些传统的投资人到底是随大流还是苦苦等待？但是经过仔细观察，我发现这批新生的投资力量其实正是这个高房价，低利率的时代产物。随着房价的上涨，越来越多的年轻人无法承担买房的负担。这种多户式的房产正符合了他们的需求。既然他们无法以个人的力量承受整个房价和贷款，还不如和朋友一起合买分门而住，或是自己住一个单元，将剩下的单元出租以缓解支付贷款的负担。他们其实并不是真正的投资人，而是一种变相的自住房产的购买人。他们其实并不象传统投资人那样懂得租金回报率，而是只要租金收入减去贷款偿付和费用支出后的负现金流不超过原先买房前的租金支出就很满意了。如此想来，他们远不及投资人有深层性。他们寻找的大多是靠近市中心, 装修一新，有现成租金收入的房产。对于投资人来说，这其实是一个商机。如果你能为这些新生力量打造一个省心省力，既能自住又能出租的房产，他们自然会以高价作为回报。举一个例子，一个建筑师在4年前以39万的价格买下了一幢在市中心小意大利的2层半独立房。当时的房产由于受到白蚁的侵蚀让大多数人望而却步。这个建筑师请人将白蚁问题彻底根治，并凭着专业知识，将房产改建成设计非常合理到位的4户出租房。估计他的花费在20万元左右。如今，这个房产在挂牌第一天就以125万的价格被人抢走。4年创造利润60万。
如此说来，传统的投资人需要更具有耐心, 想象力和创造力，才能得到更大的利润。假设时光倒流25年，当时的Queen St.和King St.西街一片萧条。当时的Rose失去了身患癌症的丈夫，以餐厅女招待为生的她独自带着3个年幼的孩子，仅有的财产是丈夫身前买的人寿保险支付的20万赔款。一筹莫展的她此时遇到了投资人Alan, 虽然她对投资一窍不通，但是，对Alan的盲目信任促使她以10万元的价格买下了Queen和Bathurst转角的一处商业房产。之后，Rose接二连三地收购Queen St. 连着几个街口的商业房产。如今的她身价8千万。几年前一个圣诞节的前夕，Rose开了一辆奔驰的两座跑车来到Alan家，说：“这是我送给你的圣诞礼物，实在不知道买什么东西好。” 从Rose的故事来看，你可以说她只是幸运，在适当的时候遇到了适当的人，把钱用在了适当的地方。Rose当时的第一个投资在没有银行贷款的情况下, 每月为她带来几百元的生活费，投资回报率并不诱人。但是，随着Queen St.的日益繁华，Rose的租金不断提高，也为她很快带来了足够的积蓄购买下一个投资。从Rose的故事中我想说明的是，在投资初期，只要选对了地点，在现金流持平或稍有多余的情况下，买进并持有的投资方式的威力会随着时间的推移而迅速积累。这样的机会并不是25年前才有，现在也有，关键在于你是否有眼光去识别。在我移民加拿大11年的过程中，我亲眼目睹并体会到很多社区的迅速发展和转变。譬如说，Ossington 和Christie似乎一夜之间就被许多白领阶层发现并占据。如今这种发展趋势正在向西边逐步扩散。
许多中国的投资人非常迫切地想在地产投资上大干一番，但是由于对当地的人文和法律不够精通而苦于寻找项目。中国在过去的十年的确为许多敢于接受新鲜事物的人创造了巨额利润。有些人把这样的模式搬到加拿大来试用。可是社会不同，机遇不同。市场越完善，暴利机会就越少。市场上一些为华人所熟知的涉及地产的产品大多数为投资condo，农场，土地开发，矿产开发等。凡是读我文章的人都知道我对Condo投资的不屑。我不必在此赘诉。一些土地开发和矿产开发项目据说可以保证一定的投资回报率。但是，这个世界上没有绝对的有保证的事情，这个所谓的保证是建立在未来若干年内城市的扩张或者发现可开采矿产以及开发商不破产的前提下的。这些项目被称为原始资本的投资，在出具可行性实验报告前，银行不愿意插手, 开发商只能到民间集资。就象一个要到险地寻宝的人向路人借钱作为盘缠费，答应找到宝藏的话分给你20%的利润，你分享的是寻宝人的风险，得到的却是设了上限的利润。这些农场投资及开发项目的共同点在于数年或者更长的时间内没有现金流，利润的唯一途径在于未来一个小概率事件的发生。除非你资金雄厚或是有其他风险较低, 有利润分配的投资组合作为平衡，否则这种投资很可能让人落入“壮志未筹身先死”的境地。
话题回到我和Michael耐心等待合适的投资机会，终于，一幢在Highpark4个单元的独立房挂牌了，由于房东常年在墨西哥居住，无暇打理，在租客和房产的管理上都有些疏忽。挂牌的第4天仍无人问津。于是我们果断地下了一个低于要价的offer。周五验房。
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