点石成金之实例（下）--- 寻找租客

如果一切顺利的话，这样的装修工程至少需要整整两个星期的时间。而经验告诉我，装修过程中可能出现的种种原因都会将工程延期。也就是说，我可能在8月的下半个月完工后才可能让租房申请人看房。要知道，80%的租客都需要在每月1日前找到住房，因此，我很可能会失去8月和9月两个月的租金，这无疑是增加了装修的成本。于是，我决定尝试一种我从未想象过的方式：让租客参观装修工地并信赖我对完工成品的承诺。于是，当装修刚开始，一片狼籍时，我登了一个极简单的租房广告, 除了介绍基本特点外，我注明：9月1日起租，现正在装修过程中，因此暂时无法提供完工后照片，但是一旦完工后，机会不再。

哪里想到，这样一则广告在刊出两天之内招来了十几个电话及看房预约。我的诀窍是将所有的预约安排在一个小时之内，中间间隔10-15分钟，以造成一种哄抢现象。连续两个晚上，我都记不清来了多少人，总之大家在一大堆施工材料和尘灰中往来。我能展示的仅仅是一块实木地板的样品，瓷砖的样品，一张厨房的设计草图和一些我以前装修过的单元的照片。两天之内，我收到了6份租房申请表和信用报告。这6组人分别是：

一对年轻小夫妻，男的是工程师，女的是教师；
一对年轻男女普通朋友，男的是摄影师，女的是教师助理；
一对年轻女朋友，刚毕业在多伦多工作，来自小镇，看上去简单朴实；
一个家境优越的女孩，父亲是年薪50万, 某大公司的执行总裁；
一个年薪10万，带着一个6岁儿子的单亲妈妈；
一个离婚的中年单身男人，对一个10岁的儿子有周末的抚养权。

每个申请人都有极好的信用记录，说实在的，在没有选择的情况下，任何一组都会是好组客。在社区不对的情况下，很多投资人担心的是能否在不损失租金的情况下，找到可以接受的租客。我的难处确是如何作出选择并对5对申请人说“no"。

首先排除的是家境优越的女孩。并不是对所有的富二代有什么成见，而是这样一个千金宝贝第一次离家独立生活，其父母的要求可能更难对付。其次排除的是带着一个6岁儿子的单亲妈妈和离婚有一个不常在身边的10岁儿子的单身男人。孩子有其天性，这种多户式的住宅房在很大程度上会限制孩子的活动范围。接下来排除的是那对来自小镇的年轻女孩，其实我对她们的印象倒是不错，但是凭借个人经验，在有其他申请人的情况下，我一般不会选择两个单身女孩的组合（具体原因请参阅我上几期写的文章”租客的选择“）。

现在只剩下一对年轻小夫妻和一对普通男女朋友 (T&T) 的组合了。一般情况下，我会毫不犹豫地选择小夫妻的组合。但是，这对普通男女朋友的组合有其独特性 —— 在他们递交申请表的第二天，我收到一封来自加拿大HGTV （Home & Garden电视台）编导的email, 解释说，T&T是HGTV为节目”For Rent（有房出租）“挑选的一对租客，以记录他们找到自己心颐的租房的真实全过程。如果T&T被我接受而成为租客，HGTV将上门拍摄这个节目。这选租客的过程一下子变得有趣了很多。虽然说电视台用我的出租房拍节目分文不付，但是第一,节目有专业的室内设计师会为我的租房量身定做专门的装饰，第二，这档节目对我来说是免费的广告，可作为我今后吸引更多租客的宣传题材。但是我清楚的知道，一定不能为眼前的这点小利益而放弃了我选择租客的标准。在做背景调查时，我分别打电话给他们各自的现房东。两个房东居然都对自己的租客赞不绝口。一个说，他是我从未有过的最好的租客；另一个说，她是一个非常nice而且整洁的女孩。于是，我在两天之内与T&T签订了租赁协议并收取了定金。9月1日是T&T搬家的日子，也是他们第一次见到租房装修完毕的一天。看到T&T对新租房异常兴奋的样子，我也有种极大的成就感。几天之后，HGTV上门拍录像。从导演，摄影，灯光，到室内设计师总共10人。转眼间，他们就把屋子布置地既时尚又温馨。这些室内摆设在拍摄后得以留下，有些租客搬家时可以带走，有些会随房子一起留下（譬如说顶灯，窗帘等）。我知道，按照这样的摆设再找租客时，下一次租金一定可以更高。这档节目将在明年春天的时候播放。到时候我会将视频加入我的博客以供大家参考。以下链接是安居网为我的装修前后对比做的节目。http://ca.enhome.com/news/2011/0912/46314.shtml

故事讲到这里，让我们重温一下我的投资模型：好社区+好租客+灵活多变的融资方式 = 持久的财富来源。这个例子是围绕此模型操作的经典。地产投资的至高名言是：“地点，地点，地点”。好的地点不仅有极大的升值潜力，而且在租客的类群和素质, 租金的高低，租房的空缺率上起着至关重要的决定因素。说实话，这次租房经历中如此巨大的反响连我自己都吃惊不已。

我在给投资者推荐房产时，社区总是放在第一位置的。房产状况不好可以改变，租客不好也可以改变，但是社区不好就很难因为个人力量在短期内改变。几年前，有朋友找我帮忙推荐投资房产。带他看了十几处房产，就是没有看中的。我问他：“告诉我你想象中理想的房产是什么样子的？”他说：“很简单，就象你的那些房产就可以了。”我有些哭笑不得，说：“我当初买下房产时，不是有租客问题，就是看上去房子很糟糕，还不如我现在给你推荐的房产呢！”他说：“那么加上你所有的成本和一定的利润，把你的房产卖给我好啦！” 我更是不知如何作答。我想告诉他，我能帮助你的是发现机会，但是把握机会和创造机会取决于你自己。很多事情刚开始的时候，我并不知道所有的答案，但是凭着自己的直觉去做了，会发现很多惊喜。这其中当然也有负面的surprise,  走过困难后，回想起来，还是值得。