上一期讲到我在今年5月买下了一幢有独立4户单元的投资房产。二楼的一对勉强可以支付租金的母女在我的劝说下于7月31日搬去一处其能承受的公寓。这是一个1200尺左右两卧两卫的单元，上一次的装修可能是在十年前前房东Mort接手后，属于典型的经济型的租房装修，狭小的厨房，白色简朴的浴室和铺了地毯的房间。
装修与否或者是化多少钱装修取决于你对社区租客质量和租客对租金承受能力的判断。归根结底，这是一个付出和得到的比例问题 -- 付出的装修成本和劳动要有足够的租金增加作为回报。社区里多质量高的租客会增加对高质量租房的需求；如果周围能提供的高质量租房的数量不多，装修后就有提高租金的潜力。通过装修及改进租房的状况除了能直接增加房产的价值外还有以下优点：
第一：中高档的租房及租金定位自然而然地将一些经济实力较弱而不得不在社区，租金与租房状况中作出选择的租客排除在外。高质量的租客可以间接地增加租房价值。
第二：通过一次彻底的装修可以发现许多平时无法看到的潜在隐患。只要装修质量达标的话，在未来10-15年内基本上不会有很大的麻烦。这是所谓的一劳永逸。
在装修上，我积累了不少心得，列举如下：：
· 一个有现代感的厨房最容易吸引租客。实木的橱柜既贵又不适用于出租房。因此，我一般只选择包胶的材料。一个10平方米左右的厨房，根据台面的选材和布局设计的不同，价格一般从2千元至5千元不等。假设一个全新的厨房可以使租金每月提高50元，一年600元的话，那么，你的投资回报率就有12%（600元租金增值除以5000元厨房成本），装修与不装修的决定就显而易见。在这个单元的装修上，我把原先狭小的封闭式的厨房打开，做成与客厅连成一体的敞开式，面积从原来的70多尺扩大到120尺。这个装修一新的厨房成为最吸引人的亮点。（见以下装修前后对比图片）
· 厨房的家用电器如果不是节能型的，即使仍可以使用，我也建议换成新的。一个节能型的冰箱一年才耗电50多元，而老式冰箱一个月就耗电几十元。投资冰箱的成本几年之内就全部收回了。我偏爱选择有自动清洁功能的烤炉，老外们烤箱使用平凡，自动清洁功能可以省去你将来租客更换时大量的清洁工作。
· 在浴室墙砖和地砖的选择上并不是只有用价格贵的才能做出有档次的效果。我选择的是价格在每尺1元左右的基本色的普通瓷砖作为主要材料。通过搭配不同形状和大小的瓷砖，和摆放不同的图案来表现层次和变化；并通过在低价位普通瓷砖中镶嵌少数价格较高的大理石或玻璃砖以达到让人眼前一亮的感觉。
· 在厨房水龙头的选择上，我建议使用有一定知名品牌的有长年保修期的产品。这些品牌的产品通常有极可靠的使用寿命。即使有零件需要更换，售后服务在几天之内就能免费把新的零件寄来。尤其是淋浴水龙头，更换一个水龙头人工就要几百元，当初何必为省几十元而买便宜的呢？
· 几年来，大大小小的单元我装修了十几个，积累了不少供应商的信息和采购诀窍。譬如说，一般人定做橱柜或台面需要10天至两个星期的，我在4-5天内就能搞定；HomeDepot和Rona这两个竞争对手势不两立，HomeDepot如果有产品打7折的，Rona就在HomeDepot的打折价上再降价10%卖给客户。HomeDepot也以同样政策对付Rona。客户从中获利。当然啦，单价低于100元的就免了，不值得折腾。
总之，这次装修的总价为2万5千元左右，装修后租金从原来的每月$1，690元提高到2千元（租客自付电费）。每年的租金收入增加了$3，720元。装修的投资回报率为15% （$3，720除以25，000）。当我在今后的1-2年内完成对全部4个单元的装修后，每年租金净收入预计可提高1万5千元左右，如果按5%的租金回报率来计算，投资房产增值30万（15，000除以5%）！扣除预计的装修成本10万元，创造资本的价值为20万。有人会质疑：你有什么证据来证实这个创造资本的价值20万？道理很简单，投资房产的价值在极大程度上取决于其能带来的未来现金流，当我拿着新的租赁协议和利润表到银行作再评估时，银行就会根据新的租金收入计算房产价值。更不用说，在这个市场上，有大量投资者愿意购买这样一个在极佳地段，装修一新，有AA级租客，能提供5%的租金回报率（如果向银行贷款20%作为首付的话，扣除贷款利息前投资回报率为25%）, 省心省事的投资房产。当然啦，这样的房产我是不卖的。按照我在以前讲述过的理论，只要将银行评估增值的部分作个第二贷款，我就有大笔资金（预计总增值30万的80%，也就是24万）作为下一个房产的投资。
装修后厨房
No comments:
Post a Comment