租金回报率，投资回收期这些投资术语常常被投资人生硬套用。设想一下，如果真的有现成的符合书本上建议的租金回报率，投资回收期的话，在信息共享的当今社会，投资者之间的竞争定会将利润推向“平均”。其实，真正的利润来源于你发掘房产潜力并通过更换租客或改善房产状况而提高租金及房产价值的能力。我把这种能力称为点石成金之术。
这个实例是讲述我今年5月买下的一套在downtown的有4户独立单元的投资房产。挂牌的第一天正逢倾盆大雨，卖方经纪当天正好有两个房产同天挂牌，不得不忙与穿梭，说好只有两个小时的时间可以看房。当时包括我自己共有3个买家看房。我心中暗喜，心想，雨越大越好，买家越少越好。这个房产的现租金回报率在5%左右，但是我相信可以在1-2年的时间将租金回报率提高到7%。于是，我当晚下了offer。最后以低于要价3万元的价格买下。
当你买下的是无空租的出租房时，优点是从产权交接的第一天，你就可以享受租金收益，不需要立刻为翻修而动用资金，缺点是, 第一如果租金明显低于市场价格，而租客又执意不搬家时，你几乎无可奈何；第二，你不得不接受那些背景和质量可能不尽如人意的租客。我也无可豁免地遇上了二楼一户拖欠租金的母女。二楼是一户1200尺左右，两卧两卫的独立单元。租金为每月$1,690元外加平均每月150元左右的电费（冬天用电取暖）。在对这对母女采取行动前，我决定先向卖方了解她们的背景（我通过卖方经纪表达了希望与卖方在交房后沟通一下的意向）。卖方Mort在电话里很热情地说，”有空出来喝咖啡吗？我会告诉你所有关于房产的情况。“于是我欣然赴约。Mort给我的第一印象是瘦高个子, 有着棕色肌肤和梳理得精致得体的银灰色的头发，带着一副很入流的眼睛，风度不错但是无法从外表来推测他的原国籍和年纪。他象一个长辈对待小学生一样对我讲述了许多他的故事和他10年来拥有这个投资地产的经历。Mort说他在70年代初时是当时当权的伊朗礼萨国王政权下伊朗驻印度的外交官，直到1979年爆发了历史上的伊斯兰革命，流亡国外多年的伊朗宗教领袖霍尔梅尼回到伊朗重掌政权，政变发生后，Mort知道回国的下场一定是被处死，不得不逃亡法国，辗转多年后才获得定居加拿大的身份。我再仔细地打量了他一番，按时间推算他至少也有70多岁了，果然是身世不凡，修养得宜。这也是我热爱地产投资这一行的原因之一，每一个房产背后都有一个不同的故事和人物。Mort接着说，2000年的时候，我从一个朋友的手中买下。10年中，我从不错过租客更替时提高租金的机会。二楼的租客虽然每月不能准时付款，但是至今还未有过欠款的现象。50来岁的她失去工作已经快一年了，至今没有转机。主要靠20岁出头的女儿在一家宠物点打工赚钱。
我决定与租客好好面谈一次。我一见面就直截了当地说：“我知道你的情况，也知道Mort曾屡次答应你延迟付款的要求，但是如果每个租客都象你这样的话，我很难管理。我希望你给我一个固定的付款日期，在这个日期之前，我不会打电话来催款。一旦过了这个日期，我们只能一切按程序操作。” 母女俩显然知道我说的程序是指向租赁委员会递交N4的表格--因阻客欠款而提前终止租赁协议表。女儿显得有些着急，说：“我每星期六拿工资，我们租金可以分两次到帐，每月的第三和第四个星期一，你看可以吗？” 妈妈接着说：“我受过高等教育，有过不错的工作，我们的情况会转好的。” 我环视一圈，发现家里堆满了杂物。桌子上堆放了一叠账单和外卖的食物。室内的空调和电扇加足马力地运作，温度低到需要穿外套。我心里暗想，难道她忘了电费需自付？ 生活这样拮据了还不省着些用？在对母女俩抱有同情心的同时，我感到她们更需要的是认清及面对她们当前的事实现状。这对母女显然毫无理财观念，以前有工作时手头用贯了，现在无法适应拮据的生活。我出于职业习惯, 中肯地说：”你们每年化2万多元在房租上，占去你税后收入的70-80%，这个比例显然太高了, 还可能影响到你生活上的其他必要开支。你有没有考虑过，暂时找一个小一些，包电费，1千元左右的公寓，等到经济条件改善了，再做打算？”
我回想起大学时期学的马克思的《资本论》中描述的靠剥削无产阶级剩余价值，过着寄生虫般生活方式的资本家。读大学时正值中国经济从有计划的社会主义商品经济向市场经济的转型，但是在理论上还没有配套的学术教材，因此我们的经济学课同时讲了两个敌对的理论: 马克思的《资本论》和凯恩斯的《西方经济论》。在我认为由于当时没有只被灌输一种知识，极大帮助了我日后对于财富和资本的思考并形成自己的观点。这有偏离本文的主题，以后有机会时再谈。如果在旧社会，我就可能被描述为故事里把农民赶出家园的地主。但是，我的本意是帮助这对母女摆脱债权人的追逐，不必为账单而范愁。我常常痛心于一些人缺乏基本的生存能力 -- 如何控制收支平衡及个人的消费欲望。在加拿大这样的国家，穷更多的是一种意识或者生活习惯，而不应该是一种理由。只要你四肢健壮就能摆脱贫穷，如果你头脑健全，就能胜人一筹。
母女俩沉默片刻，女儿说：“我们会考虑你的建议的。“
两个月后我收到女儿的email，说知道一般情况下需要给房东60天的通知搬家，但是既然是我提议她们搬家的，是否可以接受30天的通知，也就是7月31日为最后一天。我一口答应。搬家的那天，我中午经过看看母女俩进展如何，发现所有的东西还是散落一地，根本没有打包装箱。搬运工不急不忙地把一件件小物品往外搬，急什么呢？反正是按小时收费。我摇摇头，心想，这母女俩何时才会学会把生活安排地有条有理呢？
从8月1日起，我有三件事情需要做的：按我的要求装修，按我的要求找租客，按市场的价格收租金。当我完成这三件事情时，我会在下期详细讲述我是如何创造资本和投资回报率的。
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