俗话说“一个好汉三个帮”。在投资地产中，如果光靠个人的力量所能达到的境界是极为有限的。譬如说，因为空房率低，租金回报率高的特点, 有人乐忠于学区出租房的投资。但是设想一下，这样的房产由于频繁的租客更换率，如果靠个人力量的话，你能支撑几个学区出租房呢？在你掌握了一定的人脉关系后，许多事情自然而然得就会得心应手。机会也接踵而来。要知道投资并不是有钱就一定能做的好的，更重要的是要用心去做。人脉的积累正是需要从日常生活点点滴滴的小事入手。
譬如说，很少有人会意识到房产评估师的重要性。在我的投资模型中，我一再鼓励投资者利用已有房产的净资产，向银行申请第二贷款以作为投资的主要资金来源。房产评估师对你房产的评估价值越高，你可使用的资金也就越高。我经常提醒投资者的是要对自己的房产价值和贷款限额了如指掌，并且每年更新。许多人常常把邻居房产的卖价当作自己房产的市场价格来计算自己可以向银行作第二贷款的金额，其实不然，即使是房型，大小，新旧一样的房产，你的房产评估价值与邻居的所卖房价可以相差甚远。为什么？因为这个评估值可能与银行指定的评估师的不同而大为不同。我和各大银行不下十几个评估师打过交道，发现评估师的素质及对房产的理解相差极大。我曾经三番五次地遇到一个让我头痛不已的房产评估师Helen。似乎无论我找哪一家银行作抵押贷款，无论作哪一个房产的评估，总能与Helen狭路相逢。她的评估结果常让人大跌眼镜。一次， Helen被安排来评估我的一处两年前买价为80万，之间化了大约6万元装修及改进费用的房产。虽然装修后每月的租金收入比原来提高了2千元左右，但是她的评估价值只为86万。似乎就是一个简单的80万和6万的加法，完全不考虑租金回报率的大幅度提高。无奈之下我意识到可能命中与她有缘，既然躲不开，不如争取她，与她化敌为友。于是有一次，我主动打电话约她出来喝咖啡。我们谈了许多个人的情况，我介绍了我的投资历程和投资模式，她向我介绍了她的家庭背景和希望步父亲后尘做一个成功投资家的理想。她还告诉我自己喜爱Starbucks的咖啡，喜爱打网球但是没有玩伴。我说，这正好，我有一个网球打得不错的朋友，可以介绍你们认识一下。之后，Helen会主动约我喝咖啡并向我咨询一些地产投资方面的事宜或是随便聊聊，还约我的朋友打了好几次网球。一年后，我找银行对这一房产再作评估时，果然不出所料，来的又是Helen。不知是Helen在我的指点下，对投资房产有了更深一步的了解，还是这一回手下留情，她这一次的评估结果为98万。前后一年，同一个评估师，两个相差甚远的评估结果，差别在于，当Helen逐渐了解我和我的投资模式，并把我当作朋友时，信任感和个人的印象分起了至关重要的因素。
地产投资这一行业涉及的人很多，地产经纪，律师，贷款专家，银行职员，评估师，验房师，装修合同工，建筑师，房屋标准检验员，房产管理人等等。对房地产投资有深入了解的贷款专家可以帮助你最大限度地利用他人的（银行）钱为你工作；尊重你为她带来业务的银行行长把你作为贵宾相待，可以为你节省每次贷款收取的律师费和评估费；有经验的装修合同工可以在你看房时为你指出一些甚至连验房师都不一定会注意的地方，同时给你一个较准确的预算，让你更精确地计算潜在投资回报率；房屋标准检验员可以在你下offer前查询市政府对此房产是否有悬而未决的调查令，以避免未来繁琐的法律程序；优秀的房产管理人可以为你维持健康良好的房东与租客的关系，及时发现房产需要维护的地方。。。古人说：“术业有专功” 。任何一个企业经营，要扩大发展，就一定要学会用人，做到“用人不疑，疑人不用”，并最大程度地让他人在自己的领域里自由发挥。我的理想是建立一个完整的体系，搜罗每一个行业里最优秀的人成为一个团对，无论遇到什么问题都可以迎刃而解。幸运的是，经过多年的磨练和亲身经历，我的团对正在不断的壮大和健全。
常有人问我，按照我投资地产的需求，为何不自己考牌作经纪, 省去几万元的经纪费，或是与愿意提供现金返回的经纪合作？其实房产经纪的作用并不仅限于促成一个交易的完成。我有几个相交甚笃的经纪朋友，有人在个人的投资地产领域已经颇有建树，平时我们经常交流各自的投资心得体会, 对我的帮助很大；有人是在当地市场做了近30年的颇为成功的地产经纪，深谙主流市场的文化特点并且有广泛的客源及房源；我从他们身上学到的知识和认识的人脉决不是可以用金钱去衡量的。
在用人上，我的理论是用最好的价格买到最有价值的服务。举个例子，我有一个邻居10年前找人给他换屋顶，他选用的是高于常规价格2-3倍左右的钢瓦，因为这种屋顶的寿命可以达到30年以上。但是在用人时，他挑了一个价格看似很合理的合同工。10年内屋顶一切正常，邻居自以为几十年内不用为屋顶而担忧。谁知道，最近发现自己屋顶的钢瓦开始松动并滑落，找人来调查结果发现当初那个合同工应该用与钢瓦寿命相匹配的钢钉来固定，为了节约成本使用的却是普通铁钉（钢钉的价格为200-300元一盒，普通钉的价格仅为20-30元一盒）。10年之后，普通钉开始松动，造成钢瓦滑落，结果不得不重新做屋顶。事隔十年，那个合同工早已踪影皆无。
总之，我建议投资者平时多注意并收罗一些人才，多要求朋友, 邻居推荐使用过的有良好口碑的贷款专家，房产经纪，装修师傅等等。那么当机会来临时，你已经可以随时出击了。
No comments:
Post a Comment