谈谈投资房产中涉及的税务问题及投资中的一些奇思异想

自从我上期“Ellen的故事-是租还是卖？”的文章刊出后，引起了一部分读者的兴趣。有细心的读者提出，我在文中涉及了许多话题，但是没有提及关于税收的问题。因此我决定将投资房产中涉及的税务问题详细讲述以下。

大家都知道，税法上，个人的主要自住房产（prime residence)是被免除资产增值税的。如果你拥有一处以上的自用房产（度假屋等），税法中允许在任何一个时间段将其中一处房产申报为主要自住房产，个人有权选择资产增值较大的那处房产作为主要自住房产而最大限度地减少资产增值税。

在Ellen的故事中，Ellen决定将自住了7年的房产出租。那么这其中的资产增值税怎么计算？假设Ellen在出租10年后变卖房产，17年内（自住+出租）资产共增值50万，那么在变卖房产的那一年里，需要计算资产增值税的部分就按照出租年份占拥有房产的年份的比例分配,  也就是50万的10/17。

投资房产涉及的税收为两类：经营净收入的所得税和资产增值税。经营净收入的所得税需按年缴付; 而资产增值税为递延税收，只有在房产变现时才需要支付。经营净收入是租金收入扣除地税，保险，水电气，日常维护，贷款利息后的净收入。除此之外，加拿大税务局（CRA)还允许对出租房产的价值每年提一定的折旧费用，来冲减经营净收入。这里提到的出租房产的价值不等于房产的购买价格，因为房产的购买价格包括了土地的价格和房屋的价格，而土地的价格是不允许提折旧的。CRA并没有具体的条文详细解释如何判定房屋的价格，在执行上以“合理”作为定价的标准，如以房屋的重建费用作为折旧计算的基准。大多数在1987年后购买的房产的折旧率都属于Class 1的范围，每年可按房屋估计价值的4%计算折旧 (25年后房屋的账面价值为零），从而减少每年经营净收入需要缴付的个人所得税。由于资产增值是扣除交易成本后的房产出售价格减去房产账面价值的余额，所以房产账面价值越低，资产增值的金额就越高，资产增值税也就越高。这样的做法其实是以未来较高的资产增值税换取当年较低的经营净收入及个人所得税。一来，资产增值税可以无限期递延，二来，资产增值总额中, 只有50%是用来计算税收的，而经营净收入是100%需要交税的。当然，这种作法并不适用于每一个人，譬如说个人收入申报很低的人。

我对于递延税收一直是情有独钟，因为缴纳税收的时间完全掌握在个人的投资决策中。个人可以选择在自己收入较低的年份出售投资；或者按照我极力推行的“买进并持有”的投资方式，无限期地递延税收缴纳时间。当然我的“不卖”原则是以投资模型中的两点：好社区和好租客作为基点的。只有具备了这两点的投资才值得终身拥有,  无须花费不必要的买进和卖出的交易成本而另找投资。那么，有人问我，我投资的目的是想将来将房产变现后退休养老或是给孩子的高等教育做准备的，不卖的话，我怎样享受投资的成果呢？非常简单！我的投资模型中的第三点：灵活多变的融资方式在这里起着至关重要的作用。假设投资20年后，你的投资房产价值为100万，每月租金净收入为5千元（租金回报率为6%）, 贷款已经由租客为你全部付清，而且正值孩子考上名牌大学或是你考虑退休享受生活的时候，你拿了房产到银行做个25万5年的抵押贷款，按4%的利率计算，每月还贷4千2百元左右, 与税后的租金净收入基本相等，现金流持平。25万的资金足够支付你孩子4年大学的学费，生活费及你个人几年的基本日常开销。更让人兴奋的是：这笔25万的资金是税后金额，不需要支付个人所得税！是的，税后！由于这25万属于个人贷款，不属于收入，因此一分钱的所得税都不用交！5年后，租客已经为你把贷款全部付清，你的孩子开始独立生活，你又恢复了无债之身。如果哪天你想买一辆豪车，或是周游世界两年，或是为孩子结婚送上个婚房的首付，按此程序周而复始，这个100万的投资房产就成为你最坚实的源源不断的黄金宝库！这种理财方式轻松自如，简单可行。

谈到孩子的高等教育，我还有一个更好的主意：将你100万的投资房产抵押向银行再贷款20万（加上原来为孩子付学费和你生活费的25万贷款，共计45万），在你孩子所上大学的附近买一个学区出租房，贷款的年限可为25年，可为30年，只要学区出租房的净租金收入与银行贷款的按揭付款基本持平即可。让你的孩子免费住在其中一个单元里，条件是他将作为这个出租房的管理人负责将其他单元分租出去，签订租赁协议，收取租金，以及日常的一些简单维护。这样，他从18岁起就学会了一种非常积极的理财方式，学会了简单的经营管理，培养了责任心。这种教育学校里学不到，却对他将来的发展大有益处。4年后，当他毕业时，你可以把学区出租房卖了（第一，虽然学区出租房对一个初涉投资管理的18岁青年来说提供了极其难得的锻炼机会，但是我并不主张你长期持有。（这其中的道理我会在以后慢慢分析），第二，你可能住得太远，不便照应），这其中资本增值的部分和租客为你偿还的贷款部分可能与你4年支付的学费相当。你可以将这笔钱作为孩子的毕业礼物或者是4年管理房产的奖励，相信我，在亲身体会到投资的乐趣与成果后，他很有可能会将这个礼物作为自己原始投资的第一步而开始自己的投资之路。想象一下，我如果当初在18岁时有这样的机会，现在可能与地产大亨Donald Trump都齐名啦！

总而言之，这100万的投资房产为你的人生铺垫了一条舒心之路。银行给你25万的税后金额交付你孩子4年的学费和生活费用，5年后租客为你全部付清；你向银行借20万作为学区出租房的首付，解决了孩子的住宿，锻炼了孩子的经营管理意识，4年后变卖学区出租房的资本增值交给孩子作为打天下的第一桶金。。。

话题回到我们先前说到的递延资产增值税。对于个人投资而言，这个递延资产增值税并非真正意义上的“无限递延”。因为在你过世的那一年，所有在你名下的投资将一并作为“认定抛售” (deemed disposal)，按税法假设你在过世之年按市场价值将全部投资变现，计算应交付的资产增值税。所欠的税收将从你的遗产中扣除后再按程序分配给遗产继承人。你当然可以将投资在自己生前陆续地转移到继承人的名下，以避免过世时所有投资一并被作为“认定抛售”时交付巨额资产增值税。但是在资产转移的时间上，我建议投资者三思而后行。随着个人财富的积累，投资者应咨询会计师和律师后妥善安排。