怎样找准市场的最佳时机？

怎样找准市场的最佳时机?  这样的讨论你可能已经看得太多了，或者已经等得太久了。在你观望并预测下一个低谷的时候，时间已经悄悄走过。殊不知，时间却是投资最好的朋友。我最大的遗憾是什么？是没有再早十年投资。我最大的优势是什么？是我还年轻，还有很多时间来投资。这正是八年前，当我对地产投资的定义是“显然不适合我，因为我一无所知”时，我遇到的第一个对我在地产投资上有极大引导的人 -- 当时65岁，在多伦多专职高端社区多户居民住宅的投资人Prish第一次见到我说的一句话。我当时一笑了之，很多年后才真正明白这句话的含义。为什么这个世界上最伟大的投资者巴菲特已经年逾80了？因为唯有时间能证明他 “买进并持有” 的一成不变的投资方式是行之有效的。他曾说：“当我买进一个投资后，我如果找一个孤岛睡上十年, 醒来后我一定会惊喜地发现，投资为我带来了令人满意的收益。” 这样的态度其实是置市场的中短期行为视而不见，让时间来证明累进利润的惊人力量。

自住房产的价格的确受市场的影响波动较大。这主要是因为自住房产的购房者常会按照对市场的预计或已经发生的变化而调整买卖房屋的时间，因而出现涨时涌买，跌时冷落的局面。自住房产的购房者在买房过程中添加了很多个人因素，如个人感情，喜好，心理承受能力，从众心理等，因此容易情绪化地作出一些非理智行为, 人为地影响了房地产价格。例如，当自住房产的购房者前三次投标不中时，第4次下offer时就可能会报着非买不可, 势在必得的心态;  或者觉得没有人竞标的房产就一定不是好房产。然而，从中短期的角度来看，自住房产的涨跌只限于一个账面数字而已，第一其缺乏兑现性，第二重置成本也随之涨跌。

在另一方面，投资房产价格却不像自住房产价格那样容易受市场因素的影响。这是因为在投资房产的市场里，大多数的买家都是报有一定投资期望值的投资者。房产的价格基本上是由未来现金流决定的。而未来现金流在很大程度上取决于租金的高低。租金的高低又取决于房产的地点和租房市场的供给，很少受其他市场因素的影响。当经济衰退，或房价上涨时，租金可能涨而不跌，因为更多的租房者无法承担贷款的压力而不得已继续租房住。那么，如果价格下跌怎么办呢？只要租金足够支付所有的经营费用和贷款的偿还，利有租客为你还贷，中短期的价格下跌对你的现金流毫无影响。还贷期满后，房产就完全属于你的啦！

我认为，在任何市场, 任何时候，都存在着投资机会，我这里说的机会与经济，就业，利率几乎没有关系，这种机会多数来源于人为因素，譬如，毫无管理经验的房东把事情搞得一团糟的；夫妻失合，一方逼着卖房的；个人投资失败，需要现金周转的。。。这一些人在种种压力下，卖房心切，自然就为买房者造成了机会。那么这些机会容易找吗？说容易也不容易，它来源于平时的日常积累，包括知识，人脉的积累，和点点滴滴的观察。举一个例子，事情发生在我在上几期中提到过的一个地产投资朋友Alan的身上, 80年代的时候，他以63万的价格买下了一幢位于Spadina和 Bloor的房产，当时同类的房价在80万左右，现在已经超过100万了。他当时几乎每天开车从Spadina经过，有一天注意到路边一个卖方经纪的牌子已经挂了很久了，无人问津，出于好奇，他立刻打电话给卖方经纪询问价格。对方说63万，他几乎从驾驶座上跌了下来，问为什么这么久还未卖掉？对方说，房东是个韩国人，拒绝任何人进去看房。法庭判定他必须把所卖房产收入的一半交给前妻。他当然不愿意合作。Adam想都不想地说，“这个房子我买了！” 于是几天之内，Alan签下买卖房屋协议。韩国人一直拒绝交房，直到法庭判定买卖房屋协议有效，强制韩国人交房。Alan后来了解到，韩国人很多年前回国娶了一个年轻漂亮的妻子，但是，出于嫉妒和不安全感，将妻子几乎软禁在家中，不得私自外出。几年后，妻子生了个儿子，儿子读书时，只允许妻子每天接送儿子上学，否则不得外出。韩国人对妻子始终心怀疑窦，动则打骂。妻子忍无可忍，终于有一次将实情向儿子一个同学的妈妈全盘道出。这个同学的妈妈正是卖方经纪的妻子。他们为韩国女人准备了现金和在纽约一个朋友家的住宿，帮助韩国女人带着儿子出逃。一年后，韩国女人回到加拿大向法庭提出离婚的申请，这才有了韩国人拒绝卖房的故事。被迫交房时，韩国人气急败坏，将屋子里能砸的东西都砸了。装修费共计6万元左右。

80年代的时候正值高房价，高利率的年代，按理说不是投资的好时机。但是，Alan却在这个年代做了好几笔经典交易。有几次正是由于Alan抓住了其它投资者对市场恐慌的心理而带来的机会。我常与许多年长一些的投资者聊天，问他们是如何经历80年代高房价，90年代高利率的过程，一个共同点是，凡是那些好地段的房产在经济最萎糜的时候非但几乎没有出现过空房率，而且几十年来房产的平均年增值率也相当可观。

问题回到本文的中心，怎样找准市场的最佳时机？答案是：“随时随地，机会无时不在”。只要你找准了房产，找准了租客，就能报着“任凭风吹浪打，我自安然自得”的心态看待市场。我的投资模型的三个基本要点是：好的社区，好的租客，灵活多变的融资方式。前两者与市场变化几乎毫无关系，而灵活多变的融资方式虽然与利率的高低紧密相连，但是是可以通过一系列方式来规控其风险的。我会在将来的文章中详细讲述。因此与其做一个市场的预测者或是纯理论家，不如作为市场的积极参与者去寻找这样的投资机会。下一期我会讲述怎样从一些点点滴滴的小事积累实实在在的财富。