Ellen的故事 - 是租还是卖？

Ellen（化名）是我的一个客户。自从她的第一个孩子出生后，就一直想买一个面积稍大一些的房产以取代原来Roncesvalles Village的2千5百尺三卧两卫的半独立房。一年后她终于如愿以偿地买下了一幢在The Beaches的3千尺四卧三卫的全新独立房。买价为96万。

Roncesvalles Village地理位置西至Highpark，冬至Macdonell Avenue，北至Bloor/Dundas, 南至Queen St. 。是一个波兰人后代聚集的社区，人称“小波兰”。近年来因为其便利的交通，完善的社区设施，良好的教育和独具风格的小商铺，为许多家庭型，白领上班族所追崇, 很大程度地推动了这一社区的房产增值。拿Ellen的房产为例，她于7年前以45万的价格买入，期间除了化了几万元重新装修了厨房和洗手间以外，并没有很大的资金投入，银行的最近评估价值为70万，也就是说年增值率超过6.5%。Ellen对这个社区情有独钟，可是理想中的房产在这里估计要120万左右，超出了她目前的承受范围。Ellen关心的是Roncesvalles Village的房产是该卖还是该租？

Ellen有两个选择：

第一，将出售Roncesvalles Village房产的净现金收入36万（70万售价扣除经纪费，律师费，和现有的贷款余额30万）作为新房产的首付，新房产的贷款额为60万(96万减去36万)；

第二，将Roncesvalles Village房产出租并作为抵押，向银行申请第二贷款26万（70万评估价值的80%减去30万的贷款余额）作为新房产的首付。新房产的贷款额为70万 (96万减去26万)。Roncesvalles Village房产的贷款总额为56万（第一贷款30万+第二贷款26万）。  总的房产贷款额为126万。

为解答Ellen的疑问，我首先需要了解她的一些基本情况, 包括Ellen的长期投资目标, 风险承受能力和房产的状况。Ellen和她的先生都有着不错的固定收入，无论选择是租还是卖, 向银行贷款应该没有问题。我问Ellen:"这些年来，你和你先生辛苦工作积累了这些财富 -- 36万的净资产，你打算怎样使用这笔财富？“Ellen说：”我是一个比较保守的人，不喜欢承担任何风险，按我的性格，贷款越少越好。但是我先生就不同，他对我说，如果7年前我们选择的是房产以外的任何一种投资，有什么可以为我们带来类似的回报？我觉得有道理，同意拿这笔钱做房产投资。我们考虑到与其把房子卖了，找新的投资，不如就把这个房产出租。但是，我不清楚，这个投资回报率到底值不值得？还有，毕竟是第一次找租客，很多事情没有把握。“

Roncesvalles Village是我最关注的几个社区之一，我对这里的房价和租金做过很多研究，于是颇为自信地说：”我估计整楼出租的租金可以达到每月3千元，租客自付水电气。这样的话，你一年的租金纯收入为3万6千元，扣除9千元左右的经营费用，净收入为2万7千元。刚好够支付56万贷款一年本金和贷款部分的偿付（按2.2%的利率计算）, 现金流持平。这样既享受了租客帮你还贷，又不会错过这个社区的潜在增值。这种银行贷款属于“良性负债”，你不必为此而不安。”

Ellen显得有些将信将疑，” 每月3千元外加几百元水电费？足够养一个很象样的房产了！为什么有人愿意化3千元租房住，而不自己买房呢？如果租不了3千元，或是几个月都租不出去怎么办？“  我说：” 以你我的思维来想问题3千元租金的确不合逻辑，但是，个人背景和人生阶段不同，就会有不同的需求，按我的经验来看，对这一类租房有需求的人包括因工作调动而临时在多伦多工作的外派人士，因婚姻变动而需要解决中短期住房问题的人，因向往好社区生活，却无法承受房价的人，吃光用光不考虑将来的人。。。当然，在这个水平的租金上，租客数量有限，但是不要忘记，供房也同样有限。市场是存在的。你距离搬家还有3个月充足的时间，我明天为你的房子拍一些照片, 把租房广告登在网上，不要错过收取更高租金收入的可能，我们先要求3千2百元，看看反映如何再说。如果租不出这个价格，再重新评估。” Ellen觉得这个办法不错。一星期后，只有一个人打来电话，听上去没什么诚意。我说如果定价合理的话，在这个社区的租房广告应该会有一定的反映。建议把价格放回3千元。三天后，我告诉Ellen已经有三个家庭约了看房。Ellen与其中一个家庭的成员一见如故，先生在这个社区开餐馆，决定一家四口先在附近租房住，再慢慢买房。对方愿意先签一年的租房协议，并且尽一切可能配合Ellen搬家的日期。

我对这个家庭做了信用和背景调查，结果良好。Ellen甚为满意。我却对Ellen说：“考虑到这个社区极佳的升值潜力，这样的租金回报率的确不错。但是还有一个方案，可以更大程度地提高你的租金回报率，当然也需要付出一定的时间和精力：从我对这个房产的设计结构来推测，我认为有很大可能它的最初设计是两个独立单元。二楼的结构与一楼的几乎完全相似，二楼书房的位置原先很可能是厨房的位置，而被前房东改建的。如果真是这样，你可以亲而易举地在不违反政府的土地规划法律的情况下，将其改回两个独立单元。二楼和三楼作为一个单元，一楼和地下室作为另一个单元。每个单元的租金为每月1800元至2000元之间。租金收入可以从现在的每月3000元提高到4000元。”

Ellen似乎一下子很难接受这么多建议, 犹豫地说：”改建？我对装修一窍不通，听上去好像工程蛮大的。。。况且，虽然我的邻居人不错，但是很爱管闲事，我如果为改建成两个单元的出租房而大兴土木，一定会招来他的不满。”

我说：“其实很简单，只需在二楼做一个厨房，如果水电的位置都在，成本在5千到一万元之内。然后将一楼和二楼单元做一堵墙隔离, 分门进出。我有朋友是市政府房屋标准的检察官，可以帮你确认市政府记录里这个房产是否被列为合法的独立两户。如果合法，你的邻居对改建没有任何发言权。”

事实证明，Ellen的房产可以作为合法独立两户使用。但是, 由于已经找到了理想的租客和对装修的恐惧感，Ellen暂时不考虑改建。按Ellen的话说，她选择了自己深爱深知的房产作为投资的第一步，小试牛刀，等她逐步建立了对投资的信心，并且将来租客变更时，再向我咨询改建事宜。