选择属于自己的道路

国人不论身处何地，对于买房置业总有着不解的情节。但凡有点积蓄的人都会在成家的时候拥有属于自己的房子。然后勤奋工作，努力还贷；手里有些闲钱的，再接再厉继续买，乐此不疲。

传统的投资理论认为房地产投资的缺点是缺乏流动性。而在加拿大，健全的银行体系和较宽松的信贷制度在很大程度上弥补了这一缺陷。无论是自住还是投资地产，房主可以随时向银行提出对房产进行评估的要求。按照个人收入和信用等级，银行一般按房产评估价值的65-80%设定最高贷款总额。HELOC（Home Equity Line of Credit)就是这个最高贷款总额超出房贷余额的部分。在偿还房贷本金的同时，房贷余额减少, HELOC的额度就不断增加。如何巧妙地运用HELOC是我自创的投资模型中使个人净资产迅速增长的核心所在。以我在上期文中提到的Highpark一处的投资地产为例，房屋的买价为60万，银行原始贷款48万（60万的80%）。购房后一个月，也就是装修刚完毕之后, 我拿着签订好的租赁协议，要求银行对此地产进行再评估，结果为68万。转眼间，可使用资本 (HELOC的数额) 增加到6万4千（8万增值部分的80%）。一年后，由租金收入偿还的房贷本金部分为1万5千，因此可使用资金 (HELOC的数额) 增加到7万9千。这笔资本便成为我下一个地产投资首付的主要部分。由此看来，第二个房产投资的资金, 理论上可以实现100%全贷款 （受个人收入，信用等级等因素影响而不等）。这是投资的最高境界，也就是俗话说的“空麻袋背米。” 但是，这个模型在操作上需要具备极其专业的理论知识和准确无误的判断能力。一招走错，打断原本顺畅的资金链，不仅会招致现金流问题，更可能使投资者在几年之内都难以翻身。这样的例子很多，我会在以后慢慢讲来。我还会在以后的文中详细讲述很多读者此刻自然而然会想到的一个问题：如何应对利息上涨？

房地产投资与做实业，打工不同的是，租金收入属于“惰性收入”，也就是说，当一切安置妥档以后（当然包括日常的一些正常维护），房东基本上可以”坐享其成“ ，”以钱生钱“，而做实业，打工的收入通常是“动性收入”，也就是说，收入的多少常取决于个人的付出和努力的多少。当你身体欠佳或者休长假时，事业多少会受到冲击（即使苹果公司的Steven Jobs也无可豁免）。话虽如此，我并非暗示任何有钱投资房地产的人都可以轻轻松松地坐享其成。由于房地产投资具有及其显著的地域性，当地的人文，法律，人脉关系起着至关重要的作用。但是当你掌握了这一行业的诀窍, 走上了地产投资的正路，其投资回报率是其他投资不可比拟的。

很多人为求省事，省心，选择投资Condo的楼花。细算一下，一个50万的Condo楼花，先付15%的首期（7万5千），等到Condo建成，至少也要3-5年的时间。交房前再付10%的购买价格（5万）。从交房入住到产权转让的几个月之间，很多房产商规定只能自住，不能出租或出售，但却要支付占用费（产权转让之前，购房者相当于从开发商手上租房住）。所有这些占用费再加上律师费，土地转让税，总共2万 - 4万左右。卖房时还要扣除几万元的经纪费和律师费。如果决定暂时先租不卖的话，Condo出租的租金回报率一般在2%-3%之间，极少情况下会出现正现金流 （租金收入扣除物业管理费，地税，银行按揭付款）。投资回报率的很大程度取决于从购买楼花到实际产权转让期间房价的涨幅。然而，这种基于对未来地产升值假设的炒卖式投资并不能久持。据估计，多伦多40%-60%的Condo购房者是投资者，由于Condo租房的供给充足, 租金的涨幅远远低于Condo价格在过去几年的涨幅，出租Condo的投资利润正在逐渐减小。当大多数投资者无法实现期待的投资回报率时，就会从Condo市场撤出，造成Condo的价格在未来的上涨空间有限, 甚至可能下滑。

这样的Condo楼花投资无需任何专业知识，无需花费很多精力，当越来越多的人拷贝这种做法，投资汇报率自然就会渐渐降至低于平均水平。然而你如果愿意钻研一些让多数人望而却步的投资领域，并努力掌握这一领域的诀窍，那么你就能得到超越常人的回报。我相信这个道理同样适用与生活上的其它方面。

我的一个朋友 Adam，投资地产30年，在多伦多拥有39处房产，涉及酒店，高楼大厦，多户民宅，rooming house等等。Adam是我患难的时候由Michael介绍认识的地产投资人 (这其中的精彩故事我会在今后的几期中详细讲述) 。Adam原籍牙买加，青年时期决定皈依犹他教。他对我在地产投资领域的帮助，指导和教诲让我受益匪浅。他拥有的rooming house是那些在市中心有政府许可证的合法rooming house, 不是那种没有政府许可证私自改建，被划隔成多户的住宅房。 众所周知，rooming house是你能在多伦多能找到的最廉价的出租房，这类房子的租客通常是一些靠政府救济金生活，生活困难的，甚至有犯罪前科的人。我惊讶地问他为什么去和这一类人打交道。他说：“因为我掌握了两点重要信息：这一类人的命脉 -- 政府救济金; 和政府对这类租房的拨款渠道（政府致力于为更多贫困的人提供廉价住宿而提供鼓励投资者的资金）。我有一个运作十分有效的系统，我用政府的拨款改良住房设施，增加了房产的价值。这些租客不敢对我胡来，否则我有办法暂时中断他的政府救济金。你想象不到这类地产为我带来了多大的收益。” Adam接着说：“你知道犹太人是怎样赚钱的？关键是掌握了只有别人愿意花功夫才能得到的信息。但是他们不会轻易把这些信息与人分享。很多犹太人早期都是靠rooming house发了财的！” 我举这个例子的目的不是建议大家都去投资rooming house, 而是要说明投资应按照个人的不同情况，如可使用资金，可支配时间，期待的投资汇报率等等，选择并钻研出一条适合自己的投资之路。（待续）