巴菲特曾将投资与棒球做比较，与棒球不同的是，在投资选择上你不需要试图击中每一个向你投来的机会。成功的投资不在于出手的次数，更在于出手的时间。2007年9月，我耐心等待的时机终于出现了。就在劳动节长周末的前一天，Highpark一套有三户独立单元的出租房以60万的要价挂牌了。Michael打电话要求在第一可能时机看房。卖方经纪说, 可以，但是。。。他有些犹豫：“你可能看不到所有的楼面，一楼租客拒绝任何人进入。。。” Michael说, 就看能看的吧！于是，约了当晚6点看房。
看房时，卖方经纪到场。卖方经纪Frank是一个50岁左右的台湾人，看上去很文人的样子。是个急性子，说起英语来，更有些语无伦次。Frank建议我们先上二楼，边走边给我介绍房子的情况。房主是一对来自山东的老夫妻，来加拿大20多年了，不懂英语，住得又远，无法照顾房子。Frank与老夫妻相识多年，经不住老夫妻的一再请求，帮他们打理投资。二楼的租客搬走后Frank说服老夫妻把二楼装修一下以吸引买家。两室一厅800尺左右的独立单元，装修得很不错。Michael低声对我说，每户有独立电表，租客自负电费。这一个单元直接找租客入住就是啦！
Frank在前带路，一行人转身从房子的侧门走到地下室，公用洗衣房就在楼梯转角处，另一头是地下室单元的前门。地下室 层高不错，大约有7尺多，光线很暗，隐隐约约看到角落里堆满了杂物。有人出来开了门，怀里抱了一只卷毛狗。一走进屋，就闻到一股浓重的香烟味夹杂着狗尿味。我憋足了一口气在厨房和洗手间快速转了一圈，冲出门外，差点没有当场吐出来。Frank 看出了我的失望，急忙解释说，“租客过两个月就搬，这个一室一厅的单元翻新一下还是不错的。”
我和Michael在房子周围来回转了几圈。独立车道，后院充足的停车场位，离地铁站不到5分钟的路程，3个单元的格局合理有致，互不干扰。。。我俩在附近的Starbucks找了个座位讨论策略。
Michael说，房子的地点无可置疑，正属于我们设定的搜索范围，这个社区的租客质量和数量都有把握。Frank找了这样几个糟糕的租客可能正是他建议房东卖房的原因。
我说，“我想也是。可是，加拿大的法律更保护无产者，包括租客，只有在极有限的情况下房东才可以要求租客搬走。一楼租客两室一厅的单元才付1，200元的租金，显然低于市价，他要是赖着不走，新房东拿他们无能为力。”
Michael说：“对，但是我们这次时机很好，你想，房东和Frank都铁了心要甩了这个大麻烦，而挂牌的第一天正是长周末的开始，大部分地产经纪和买家都出城度假去了，我们是第一个，也是今天唯一一家看房的。在通常情况下，以这个地点和要价，一定会吸引大批买房者。你如果今天下offer，没有任何竞争。Offer加一个条件。。。空房交接。一般情况下，卖方不会轻易承诺这样的条件，可是，按照Frank和老夫妻的个性与卖房的迫切心，我感觉他们不会冒险不接受你的offer。“
“”可是“，我惊讶于Michael一下子变得这么冲动：”今天下offer？！我连一楼是什么样子都不知道呢？“
”不用担心，你再加一个验房的条件，如果卖方接受了offer,你随时可以以房屋状况不理想的原因退出。凭经验，我感觉房子的基本结构没有大问题，你想，一楼的情况再糟糕，基本装修撑死成本也就2万元，把这个数字考虑进买价就是了。”
“好！”我一下子看清了大局，“今晚下offer！你觉得出什么买价呢？”
Michael不急不忙地说：“我们对这个社区的房价已经跟踪很久，做了很多研究。在这个地段类似的投资地产一般在65万左右。三户总共租金估计每月4千，一年4万8千。扣除1万左右的运营费用（包括天然气，水，地税，保险等），每年净收入3万8千。卖方要价60万，估计3万左右的装修费用。若向银行贷80%的买价，首付12万，加上3万元的装修费，投资回报率（支付利息前收入）超过25% 。在这个地产极具升值潜力的社区非常罕见。我认为卖房的要价合理。原则上，在没有竞争的情况下，你在出价上有往下的弹性，但是，鉴于你有验房和空房交接两个条件，我建议你在价格上尊重卖方的愿望，支付全价，这样一来，卖方觉得你合情合理，颇有诚意。即使对你空房交接的条件感到为难，也愿意尽力而为。”
我沉思许久，心想我为了这样一个投资机会已经观望了一年多，现在正是当机立断的时候。期间我做了很多研究，包括这个地区的租金水平，租客类群，房价走势等等。我曾经拿着租房广告，扮成租客上门看房，然后一周后打电话询问房东是否还有租房，让我惊讶的是，每每有一些装修得体，价格合理的租房一转眼就被租去了。我还常常找机会与当地人聊天，了解他们对周围环境的看法。因此我深知这样的投资可遇不可求。于是拍案而起：”好！今晚下offer出价60万, 要求卖方在明天中午12点之前回复。”
等待的过程最让人焦虑不安。第二天11：50 Frank终于打来电话：卖方接受我们的offer。
几天以后，约了Michael和咖啡，他见面就说：“看来Frank的麻烦比我们想象的大多了！他昨天打电话给我，问你是否有打算将其中的一个或者两个单元留作自用一年以上？这是唯一可以让一楼租客搬家最合法，并没有争议的途径。我个人认为你不会做此打算吧？”
我连连摇头：“no，no，no，我自己有房住，总不至于把自己的房子卖了，举家搬迁，太折腾啦！” ”但是。。。“我灵机一动，感觉聪明地说：”这样好了，你让Frank通知租客我买房是用来自住，60天后租客必须搬家，等他搬走以后，我住不住，他还会搞调查？“
”这一招是万万不行。“Michael从未有过的严肃：”你知道吗？在我30年的地产生涯中，见过形形色色的人。曾有人想用这条房东自住捷径把低租金的租客赶走，以便另收高租金。结果被迫搬家的租客怀疑房东的动机，报告租赁管理会。租赁管理会的调查结果证实房东有欺诈行为，勒令房东把租客请回，按原先的租金收费，并将租客在其他居所支付的高于原先租金的部分，所有搬家费用一并作为罚金交出。从Frank告诉我的关于一楼租客的诸多故事来看，相信我，他们一定会让你为此付出代价！“ ”哦，我只是随便说说而以“我故作轻松地说：”Frank都和你说了些什么事啊？“
”说来话长，有些事我都是闻所未闻。。。“
在接下来的一个小时里，我眼睛一眨不眨地听Michael慢慢道来，深深体会到，买到好的地产只是成功投资的开始，寻找优质的租客才是使地产投资带来源源不断收益的重要途径。
记得Frank在房东老夫妻的苦苦请求下接手管理这套3个单元的投资房？Frank是个忠厚老实，尽心尽责的地产经纪。但是对于物业管理却是毫无经验。他住得远，离投资房开车来回需要两个多小时。几年前，一楼单元需要寻找新的租客。一对中年夫妻来看房，女的没有工作，男的据说是搞装修的。这对夫妻看房时显得彬彬有礼，男的说，我们刚移民到加拿大不久，现在没有很稳定的工作，但是我是一个动手能力很强的人，在给人做装修。我相信情况会越来越好。我们一定会准时支付租金的。
Frank联想到自己三十年前初到加拿大的情行。知道创业之处的不易。又为中年人的诚恳之态打动，动了侧隐之心。中年人接着说，你广告上说租金每月1千4百元，有些超出我们目前力所能及的范围。你看这样行吗？我擅长修理，可以帮你打理一些房子的琐事，诸如冬天铲雪，夏天割草，每周负责垃圾筒的摆放指定地方一类的事情。如果平时有什么小修小补的地方，就包给我好啦！每月付你1千2百元。Frank一想，自己住得远，又不擅长动手，平时正愁没有这样一个能干的人帮忙照顾琐事。每月200元，自己图个省心，利人利己，何乐而不为呢？于是说，我和房东商量以下，应该没有什么问题。
Frank略带抱歉地说，“有些地方需要修理的，在你们搬来以前我会找人完成，譬如说这个门把手需要换的，厨房台面有个角落被撞破需要修补的。。。”中年男人一看，拍拍胸膛，说：“这些都是小事，你不用担心，我以后自己来修理就是啦！”
Frank自信遇到了完满租客，满心欢喜，以为从此一帆风顺。谁知这对租客的入住却是一场噩梦的开始。
开始的几个月一切还算顺利，可是接下来中年男人并没有象他所说的在事业上有任何进展，相反生意越来越少，夫妻俩常常整天呆在家里，小吵天天有，大吵三六九。毫不理会楼上，楼下租客的异议。更糟糕的是，租金也开始一拖再拖，常常欠着几个月的租金。中年男人所有铲雪，割草，修理的承诺再也没有实现过。一个周末的晚上，Frank在雪风暴里开了几个小时的车来铲雪，只因为他收到了市政府颁发的勒令房东清雪的命令。更有无数次，Frank驾车匆匆赶来因为周围邻居抱怨房子周围堆放的垃圾已经到了无可忍受的地步。。。
终于，Frank忍无可忍，当面质问中年男人违反承诺并拖欠租金。中年男人冷冷地扔下一句话：“有本事就去告我!”
Frank无奈，只能采取法律手段。他说服地下室租客做证人证实一楼租客经常性的大吵大闹严重影响到了他人的正常生活起居，再加上铁证如山的证据中年夫妻拖欠租金，Frank认为自己胜券在握。
出庭当天，令人万万没有想到的是，中年男人拿出一堆照片，包括需要更换的门把手，残缺的厨房台面和其他一些需要修理的地方（记得吗，Frank当初承诺在中年夫妻搬进来以前全部修补好，中年男人一拍胸脯说不用麻烦，我会修理这一切的），更拿出一盘录有地下室租客的卷毛狗狂叫的录音带（据地下室租客回忆，在出庭前几天，中年女人曾到她家门口用脚猛踢门，她的狗才对门狂叫），中年男人当庭反咬Frank将租客的合理要求置之不理，对出租房管理不善，招致邻里投诉；又指责Frank不负责任地把房子租给任何人，使他们保受其他租客的干扰。。。
Frank当场气绝，情急之下，面红耳赤，有口难辩，嗓门加大，英语也开始结结巴巴。 而中年男人反而是谈吐有理，有备而来。
法庭判定Frank有管理疏忽的责任，房东在完成所有承诺的修理之后，租客再支付所欠租金。
中年男人赢得了法庭允许暂时不需支付欠款的判决，洋洋得意，更不把Frank放在眼里，肆意妄然。Frank高血压旧病复发，严重时无法站立。。。
听到此处，我早已是目瞪口呆。不用说Frank, 谁又能料到如此高明的“恶人先告状？” 我说，“Frank真是难得的好人, 但是太天真了, 当初如果把所有中年男人的承诺写进租赁协议，就不会是这样的结果了。那么，他有什么办法让这对租客搬家呢？”
Michael说，“这正是Frank打电话给我的原因，想听听我有什么办法。” 我屏息静听。 “中年男人是个好吃懒做的无赖。他认定了Frank人善可欺的个性，为所欲为。Frank若与他来硬的，一来他不怕，二来，Frank做不来。我建议Frank还是来软的。告诉中年男人，现房东愿意与你了解旧帐，免去你2个月的租金欠款。但条件是在终止租赁关系协议书上签字。中年男人不蠢，衡量一下新房东可能不会象Frank这样被他随意左右，还不如拿了这笔钱去找下一个象Frank一样的受害者？对于Frank和老夫妻来说，2千4百元解决问题也是大有所值“
事实证明，Frank化了三个半月的时间，免去了中年夫妻三个月的租金才最终让他们在终止租赁关系协议书上签了字。
交接前一个星期是中年夫妻约定搬家的一天，也是我安排验房并第一次看到一楼单元的一天。验房的结果证实房屋结构很好，在未来的多年内不需要大修理。可建议的仅限于装饰性的翻修。
第二天，我在免除买房条件的文件上签字。买卖房屋合同正式生效。一周后交房时，我早已安排好的装修队如期开工。
后记：装修费用共2万8千，装修尚未完工之前，我已经在Michael的帮助下找到了全部三个单元的租客。每月租金共4千1百元。最重要的是，所有的租客都是经过严格挑选的有极好信用积分的白领阶层。四年来，一切运行顺利，租客变更时从未出现过空房期。由于2007年之后，贷款利息一路下滑，原本25年的还贷期在经历4年后只剩下了10年左右。
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